城鎮化均衡發展視角下珠三角流動人口差異性對商品住房價格的影響研究

陳慧 周建發

摘? 要：商品住房價格受市場供需影響，而商品房的市場供需則與流動人口的情況緊密聯系。本文以珠三角地區為例對城鎮化均衡發展視角下流動人口差異性對商品住房價格的影響進行了探討，并對商品房價格合理化發展提出了一些建議。

關鍵詞：流動人口;珠三角;商品住房價格

城鎮化均衡發展的路徑為我國貢獻了一個又一個區域發展奇跡，珠三角地區就是其中之一。與此同時，城鎮化均衡發展也帶來了人口的大量流動，這成為影響我國商品住房價格的重要因素之一，此處本文就以珠三角地區為例展開簡單探討。

一、珠三角地區與人口流動概述

（一）珠三角城市群發展概況

珠三角地區包含了廣州、佛山、深圳、中山、東莞、珠海、惠州、江門和肇慶九個城市，是我國人口聚集最為密集的三大城市群之一，2015年更是超過日本東京成為全球人口與面積最大的城市群。從經濟層面看，珠三角地區的經濟總量占到整個廣東省的85%以上，從人口上看，珠三角人口總量則占到廣東總體的65%以上，其中廣州、深圳更是兩個中國人口年齡最年輕的城市，這使得珠三角地區擁有了巨大的創新能力與發展潛力，吸引了大批抱有夢想的年輕人。

（二）珠三角地區的人口流動現狀

由于廣東省的經済開放程度較高，人口流動性較高，房地產行業的發展水平也較高。近些年來，珠三角地區的人口流行更為頻繁，且總體呈現流入的趨勢，這就促使珠三角地區房價水平的提升。珠三角地區在經済與發展上的活力每年都為該地區吸引來大量外來人口，常住人口數量增長也居全國首位。從人口流動的具體情況看，改革開放初期由于政策導向加之地理位置優勢，深圳與廣州是該地區外來人口涌入最多的城市，人口流動量極大，而隨著城鎮化均衡發展的推進，以廣州和深圳為中心開始帶動周邊城市的均衡發展，目前，佛山、東莞、中山等城市的經濟總量都開始躍居國內城市第一、第二梯隊，這使得這些地區的人口流動活力也開始旺盛起來。同時，珠三角區域內部的人口流動也十分頻繁。從流動人口結構看，年輕人群體的流動占比最高，且每年新增常住人口也多為年輕人，這無疑給珠三角地區的房地產市場發展帶來了持續的活力。

（三）人口流動與住房價格的關系

經過學者的研究，本文對于人口流動與房地產價格關系的論點為：人口流動與住房價格之間的關系呈現為倒“U”型。

二、城鎮化均衡發展視角下珠三角流動人口差異性對商品住房價格的影響

市場上任何商品的價格都是受供需關系影響，商品房價格亦是如此。人口流動對房地產行業的影響是不可忽略的。從商品房的購買需求看，大致可分成三類，一是用于定居生活的剛需，這類人群以年輕人為主;二是拆遷帶來的購買需求;三是投資購房。這三種購買需求中，剛需人群與拆遷買房人群占比最高。根據這一供求情況，我們再進一步探討城鎮化均衡發展視角下珠三角流動人口差異性對商品住房價格的影響。

（一）深圳、珠海商品住房價格持續飆升

深圳作為改革開放最早發展起來的一線城市之ー，其長期保持了巨大的人口流動活力。由于流動人口多為年輕人，這部分人群都有購房的剛性需求，這就使這兩地的商品房住宅價格持續飆升。此外，深圳由于城市化程度較高，在此過程中大量農村地皮被征遷，導致拆遷人口眾多，這些人也有商品房購買需求，這就進一步推升了兩地的商品房價格。而珠海地區由于其城市人均可支配收入的增加，推進了珠海地區房地產價格的持續上漲。

（二）佛山、東莞、廣州房價厚積薄發

廣州的房地產市場經過一段時間的發展，市場已經達到穩定狀態，且由于廣州的房地產多為老城區，新的房地產項目多位于城郊，需求量并不高。總體而言，廣州市的房價雖有所增長，但基本處于穩定狀態。近年來，隨著城鎮化均衡發展的推進，加上深圳等中心城市的力山東莞都逐漸地區房地產價格的持續上漲。

近年來，隨著城鎮化均衡發展的推進，加上深圳等中心城市的帶動力，佛山、東莞都逐漸形成了自身的產業特色，廣州與深圳兩地的一些產業鏈也逐漸延伸到這些地區，從而帶動了這些城市的人口流動。但相較于廣州、深圳，其人口流動還是有較大差距。雖然如此，這幾個城市的商品房價格仍然上升迅速，且仍有較大上升空間。

（三）中山、肇慶、江門、惠州商品房價格穩定

肇慶和江門、惠州這幾個城市的流動人口較低，且在均衡發展過程中速度較慢，這就使這些地區的人口呈現出向外流動的趨勢。雖然依托珠三角區域優勢其房價也在上升，但速度緩慢，整體商品房價格相對穩定。

三、城鎮化均衡發展視角下珠三角地區商品住房價格合理發展建議

（一）加快產業轉移均衡人口流動

作為我國發展較為成熟的城市群，珠三角地區在均衡發展上已經初具形態，深圳、廣州、佛山等都有自己的產業集群，且產業鏈也逐漸向周邊區域不斷拓展。但核心城市的產業輻射與轉移還相對欠缺，尤其對于肇慶和江門等地而言，其承接的產業轉移項目較少，這就使人口流動缺少活力。對此，為促進商品住房價格的合理化，使更多的剛需人群能夠買得起房，就需要進一步加快產業轉移，將更多的生產制造等人力密集型產業轉至珠三角其他城市，從而使這些城市可以消化廣州、深圳等地的外來人口。

（二）加快完善珠三角其他城市基礎設施建設，提升城市吸引力

雖然房地產是帶動經済體量增長的重要產業，但也必須意識到城市基礎設施建設在提升城市品質，吸引人才方面的重要性。目前，珠三角地區各城市在基礎設施建設上存在較大差異，所以均衡化發展視角下就必須進一步加快基礎設施不完善地區的基礎設施建設，使這些城市可以更好滿足年輕人生活與成長需求，從而提升城市對人才的吸引力。如此就會將流向廣州、深圳等地的部分人オ分散開，進一步促進人口流動的均衡化，以達到降低核心城市商品房供需，刺激周邊城市商品房需求的目的，進而使珠三角地區商品住房價格發展日趨合理化。

結束語：

綜上所述，珠三角地區流動人口的差異性是影響該地區商品住宅價格的重要因素，其在一定程度上也反映出了珠三角地區城鎮化發展中的問題。因此，我們應重視流動人口差異性分析的作用，在指導商品住宅開發建設中將之作為重要依據，如此方能促進我國商品房市場更加合理化發展。

參考文獻：

[1]吳迪.人口流動與商品住房價格波動的關聯效應研究[D].西安建筑科技大學，2018.

[2]趙赟飛.人口流動對城市商品住房價格的影響[D].東北財經大學，2017.

[3]張悅. 口結構因素對商品住房價格影響的實證研究[D].浙江大學，2016.