民國(guó)時(shí)期北京頤和園內(nèi)房屋租賃管理（1912—1949）

孫萌

摘 要?民國(guó)時(shí)期，北京地區(qū)由于多種因素疊加，房屋租賃現(xiàn)象普遍。頤和園位于北京西郊地區(qū)，是清朝最后一座保存完整的皇家園林，清滅亡后雖仍屬皇室私產(chǎn)，但由于資金匱乏，維運(yùn)艱難。為平衡收支，清廷及民國(guó)的管理者先后出租頤和園內(nèi)院落房屋，并出臺(tái)制度條款，對(duì)出租房屋進(jìn)行管理。

關(guān)鍵詞?民國(guó) 北京 頤和園 房屋租賃 管理

Abstract During the period of the Republic of China， owing to many factors， the phenomenon of renting houses was widespread in Beijing. The Summer Palace， located in the western suburbs of Beijing， is the last well-preserved imperial garden of the Qing Dynasty. Although it is still a private property of the royal family after the Qing Dynasty's demise， it is difficult to maintain due to lack of funds. In order to balance revenue and expenditure， the managers of the Qing Dynasty and the Republic of China （1912-1949） leased the courtyard houses in the Summer Palace successively， and issued clauses to manage the rented houses.

Keyword the Republic of China; Beijing; the Summer Palace; lease of house; management

民國(guó)時(shí)期，作為全國(guó)政治中心之一的北京，各資源優(yōu)勢(shì)明顯，租房市場(chǎng)需求龐大。受近代化浪潮和西方文化的影響，新興工業(yè)化進(jìn)程加速，打破了舊有的生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)模式，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)，大量流民為維持生計(jì)，從農(nóng)村涌入城市，城市房屋居住需求驟增。民國(guó)時(shí)期政局動(dòng)蕩，內(nèi)外部戰(zhàn)爭(zhēng)頻繁，百姓流離失所。為尋找“安全孤島”，人口開(kāi)始大規(guī)模遷往相對(duì)穩(wěn)定的大城市。租房是民國(guó)時(shí)期的普遍風(fēng)氣和全民意識(shí)。底層大眾迫于經(jīng)濟(jì)窘迫、無(wú)力購(gòu)房，選擇租住。那些可以輕松購(gòu)房的政府要員，名人顯貴們，為了可以靈活選擇居住環(huán)境，拖家?guī)Э谌プ夥恳膊⒉簧僖?jiàn)。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)風(fēng)氣的推動(dòng)下，北京房屋租賃市場(chǎng)火爆，租房成為廣大民眾的安居首選。

一、頤和園內(nèi)房屋租賃背景

清帝退位后，特殊的歷史背景使房屋租賃業(yè)出現(xiàn)新?tīng)顩r。一些失去生活來(lái)源的王公貴族和八旗子弟，開(kāi)始變賣或出租自己居住的府邸宅院，根據(jù)清帝退位優(yōu)待條件規(guī)定，清朝末代皇帝溥儀退位后暫居宮禁（紫禁城），日后移居頤和園。頤和園仍然作為清皇室的私產(chǎn)，由內(nèi)務(wù)府管理。皇室優(yōu)待條件中規(guī)定，每年民國(guó)政府撥出四百萬(wàn)元供皇室支出，但這遠(yuǎn)不能滿足日常開(kāi)銷，皇室不得不出租房屋、變賣土地田產(chǎn)。依靠政府財(cái)政撥款維持的頤和園，同樣也入不敷出，公開(kāi)出租房屋成為必然選擇。

1.內(nèi)務(wù)府管理頤和園時(shí)期（1912—1928年）。清室辦事處頤和園事務(wù)所在接管頤和園后，為解決經(jīng)費(fèi)來(lái)源緊張，緩解皇室財(cái)政壓力，維持頤和園基本日常管理，園內(nèi)房屋開(kāi)始對(duì)外出租。1928年前，房屋出租多用于商業(yè)用途。如園內(nèi)聽(tīng)鸝館、佛香閣、諧趣園、石舫、龍王廟等處，出租后用于食堂、茶座、攝影室等店鋪經(jīng)營(yíng)。房屋租金由清室辦事處頤和園事務(wù)所收取。

2.民國(guó)政府接管頤和園時(shí)期（1928—1949年）。1928年民國(guó)政府正式接管頤和園后，成立北平市政府管理頤和園事務(wù)所。房屋出租仍作為平衡全園收支的重要杠桿。頤和園地處西郊，山環(huán)水抱的地理位置、四季宜人的詩(shī)畫(huà)勝景，既可滿足文人墨客幽居雅聚、盡享園居生活的渴求，又符合達(dá)官顯貴窺享昔日帝王浮華、獵奇探秘的優(yōu)越心理。充足的租客市場(chǎng)需求，使頤和園面向個(gè)人出租房屋成為可能。1929年，管理頤和園事務(wù)所將全園存量房屋加以整修，開(kāi)始供租客居住。

二、出租房屋等級(jí)及租金標(biāo)準(zhǔn)

頤和園內(nèi)房屋院落經(jīng)修葺后，待租數(shù)量眾多，等級(jí)規(guī)格也千差萬(wàn)別。為了便于規(guī)范管理，滿足不同租住者需求，管理頤和園事務(wù)所按照房屋原使用功能、地理位置、周邊環(huán)境、面積大小、室內(nèi)裝陳、新舊私密度等將房屋分為甲、乙、丙三等。其中17處環(huán)境清幽、空間寬敞、設(shè)施齊備的院落，被定級(jí)為甲等房屋，如霽清軒、介壽堂、益壽堂、養(yǎng)云軒、無(wú)盡意軒等。乙等房共22所，多為單間或多間組合類房屋，雖不是獨(dú)立院落，但位置優(yōu)越，在滿足基本居住需求的同時(shí)還具賞景功能，如近鄰門區(qū)（眺遠(yuǎn)門）的眺遠(yuǎn)齋，湖景房（遠(yuǎn)觀昆明湖）瞰碧臺(tái)、山景房（萬(wàn)壽山中）圓朗齋、寫秋軒等。丙等房規(guī)格較低，原功能多為值房。位置較為偏僻，房屋狹小晦暗、設(shè)施陳舊簡(jiǎn)陋，入住前需簡(jiǎn)單修繕，如樂(lè)農(nóng)軒、平安室、永壽齋、酪膳房等處。

房屋等級(jí)不同，租金也相差懸殊。甲等房租金在100至200元不等，乙丙等在30至90元左右。租房時(shí)間為一月期、兩月期、三個(gè)月、半年、一年，租住兩個(gè)月為折扣起點(diǎn)，分別享有九折、八折、六五折、五折的優(yōu)惠。

三、頤和園內(nèi)房屋租賃規(guī)定及租金調(diào)整

1.租戶須知的制定。管理頤和園事務(wù)所于民國(guó)二十五年（1936）對(duì)園內(nèi)出租房屋進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，園內(nèi)共有60余處房屋出租。定價(jià)自20元至200元不等。面對(duì)日常來(lái)園的游客（1914年頤和園向公眾售券開(kāi)放）、數(shù)量猛增的租客，如何緩解游人游園與園居租戶之間日益增長(zhǎng)的矛盾，成為事務(wù)所亟待解決的問(wèn)題。為了不影響繼續(xù)對(duì)公眾開(kāi)放游覽，更好對(duì)園內(nèi)景觀環(huán)境、外部建筑、租住空間、內(nèi)部陳設(shè)等的日常維護(hù)與管理，民國(guó)二十五年（1936年）一月，管理頤和園事務(wù)所制定了詳細(xì)的租戶須知：

租戶在園內(nèi)除尊處本園一切章程外并須遵守下列各事項(xiàng)[1]

租戶不得有非法行為及攜帶危險(xiǎn)違禁物品并應(yīng)對(duì)于日用火燭加意小心

租戶住室一切裝修玻璃門窗等項(xiàng)如有損壞需按式賠價(jià)對(duì)于原有字畫(huà)春條等件亦不得移動(dòng)破損

租戶搬入時(shí)應(yīng)將所攜物品開(kāi)單列明種類數(shù)量報(bào)由本所驗(yàn)明登記至搬出時(shí)照原數(shù)驗(yàn)明放行平日攜物出門時(shí)先送保管股驗(yàn)明簽發(fā)出門證填明物品種類數(shù)量交園門保安隊(duì)查驗(yàn)放行

租戶人數(shù)凡租價(jià)在一百五十元以上者以二十人為限一百元以上者以十人為限五十元以上者以八人為限二十元以上者以五人為限仆從在內(nèi)

租戶入門證每人一紙不得互換使用及轉(zhuǎn)借他人違者按照應(yīng)購(gòu)票價(jià)交納二倍罰款

租戶親友來(lái)訪本所優(yōu)待準(zhǔn)購(gòu)半價(jià)入門券如有留宿者須報(bào)明本所每日收費(fèi)兩元違者按照房?jī)r(jià)數(shù)目半月處罰

租戶應(yīng)保持公共瞻仰公共衛(wèi)生不得在范圍以外任意妨礙道路及廊下炊爨并洗晾衣作以及攜帶雞犬等事

租戶乘船游湖本所優(yōu)待概收半價(jià)惟包船按小時(shí)計(jì)者例外

租屋期限無(wú)論長(zhǎng)短租期已滿未按截止之日搬出半月以內(nèi)按半月計(jì)租半月以上按一月計(jì)算

租戶所租房屋不得轉(zhuǎn)租他人

租戶如欲安裝電燈須向本所商訂辦法以期安全

本園勤務(wù)人等如有勒索情事得向庶務(wù)室報(bào)告查明核辦

本園園門各啟閉有時(shí)每日上午六時(shí)啟下午九時(shí)閉 ?租戶在啟門以前閉門以后不得隨意要求出入但有特別事故可以預(yù)先聲明。

租戶在園內(nèi)不得集會(huì)結(jié)社更不得以團(tuán)體名義向本所交涉事務(wù)

租戶不得在園內(nèi)經(jīng)營(yíng)一切商業(yè)

租戶不得將租住房屋改裝或?yàn)槠渌ㄖこ淌马?xiàng)

租戶如欲入排云門游覽者須照章購(gòu)票

北平市管理頤和園事務(wù)所把園內(nèi)出租房屋定位為“高尚休憩之所”。特殊的房屋性質(zhì)，需要管理者制定詳細(xì)的規(guī)章制度。上述內(nèi)容嚴(yán)格了管理、明確了懲處，有效預(yù)防了園內(nèi)火災(zāi)、險(xiǎn)情、偷盜等事件的發(fā)生，在一定程度上對(duì)頤和園內(nèi)自然環(huán)境、歷史建筑、文物陳設(shè)、人身安全等都有一定的保護(hù)作用。

2.頤和園內(nèi)房屋租金調(diào)整。

（1）租金調(diào)整背景。1931年九一八事變后，日本帝國(guó)主義加速全面侵華步伐，中國(guó)社會(huì)風(fēng)雨飄搖，岌岌可危。英美帝國(guó)主義也趁勢(shì)攫利，在政治經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)一步控制中國(guó)。1935年11月，國(guó)民黨政府迫于內(nèi)外交困的局面，為維護(hù)自己的統(tǒng)治和利益，被迫進(jìn)行了改革，并公布了法幣改革令，廢止銀本位制，進(jìn)行幣制改革。由國(guó)家指定銀行發(fā)行的紙幣為法幣，禁止白銀流通，并將白銀收歸國(guó)有，作為外匯準(zhǔn)備金。法幣改革雖然順應(yīng)了中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，短暫緩解了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)萎靡，推動(dòng)了城市商業(yè)的發(fā)展，但由于國(guó)民黨政府后期把法幣政策作為牟利的手段，通過(guò)加強(qiáng)金融壟斷，大肆搜刮民財(cái)，加之日本帝國(guó)主義侵華擴(kuò)張，幣制改革并沒(méi)有挽救岌岌可危的中國(guó)社會(huì)，通貨膨脹不可抑止地出現(xiàn)了。

（2）園內(nèi)房屋租金上調(diào)。在物價(jià)飛漲的嚴(yán)峻形勢(shì)下，出租房屋的價(jià)格波動(dòng)頻繁。戰(zhàn)火彌漫，進(jìn)一步加劇了住房的緊張，一些城市竟然出現(xiàn)有錢也無(wú)房可租的窘境。頤和園內(nèi)的房屋租賃價(jià)格也深受影響，價(jià)格一路飆升。以下為民國(guó)二十五年（1936）6月至8月短短三個(gè)月間，頤和園房租價(jià)格三次調(diào)整的價(jià)目表。由表可知，月間房租價(jià)格成倍遞增，貨幣貶值嚴(yán)重，后不得不把房租價(jià)格按金元數(shù)折算。

四、頤和園內(nèi)房屋租賃的消亡

1937年七七事變后，由于國(guó)民黨政府對(duì)國(guó)內(nèi)戰(zhàn)爭(zhēng)形勢(shì)的誤判，采取消極抗日積極反共的策略，導(dǎo)致北平在短時(shí)間內(nèi)淪陷。當(dāng)時(shí)的北平市市長(zhǎng)，兼任北平市政府管理頤和園事務(wù)所所長(zhǎng)的秦德純連夜逃走。1937年7月31日，日本侵略者闖入頤和園，封閉園門后在園內(nèi)進(jìn)行瘋狂的劫掠，并停止頤和園對(duì)外開(kāi)放。搖搖欲墜的動(dòng)蕩環(huán)境下，頤和園基本上也處于失修失管的狀態(tài)，園內(nèi)偷盜破壞、搶奪傷人等惡性事件頻發(fā)，大量珍貴文物、資料等被損毀。這一時(shí)期，頤和園內(nèi)的房屋使用者和租住人多為日偽漢奸、日本人，如1941年汪精衛(wèi)偽政府教育總署督辦湯爾和在養(yǎng)云軒租住，日本人在寫秋軒、東九間、半壁橋等處也有租住記載。1949年北平和平解放，頤和園被人民政府接管，開(kāi)始清退遺留在園內(nèi)的私人租戶，至1950年園內(nèi)租戶全部遷出，頤和園內(nèi)面向個(gè)人出租房屋的歷史宣告終結(jié)。

民國(guó)時(shí)期對(duì)頤和園內(nèi)出租房屋的管理，是特殊歷史環(huán)境下的時(shí)代產(chǎn)物，房屋租賃政策、管理?xiàng)l例的制定與實(shí)施，與當(dāng)時(shí)的社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、外交等方面密切相關(guān)。在頤和園內(nèi)出租房屋，一方面一定程度上緩解了當(dāng)時(shí)園林維運(yùn)資金緊張的局面，另一方面相關(guān)保護(hù)措施的出臺(tái)，對(duì)頤和園整體景觀的維護(hù)及出租房屋的內(nèi)部管理，起到了一些積極的作用，對(duì)今天頤和園實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，也有借鑒和查考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1]曹汝霖關(guān)于租借頤和園房屋問(wèn)題的函及市公署給頤和園事務(wù)所的指令[A].檔案號(hào)：J021-001-01226.北京：北京市檔案館.

[2]北平市政府管理頤和園事務(wù)所關(guān)于圓明園關(guān)于圓明園水旱田測(cè)量計(jì)劃 、頤和園栽植樹(shù)木花卉計(jì)劃及整頓出租房屋暫行辦法[A].檔案號(hào)：J021-001-01995.北京：北京市檔案館.