各位房東，你的月供真會降嗎？

譚保羅

“利率換軌”在2020年3月1日如期啟動。按照規定，存量浮動利率房貸的貸款人，重簽合同時，可選擇固定利率，也可選擇貸款市場報價利率（Loan Prime Rat，簡稱 LPR）的浮動利率。

換軌并不復雜，銀行體系提供了一種選擇權。過去，浮動利率的房東月供會跟隨基準利率變動而變化，如果基準利率上浮，月供增加，下降則月供減少。

但現在，房東有了兩種選擇：一是選擇固定利率，即無論基準利率如何變動，月供都不變。但如果以后基準利率下降，你就無法享受利率下降的好處。當然，如果市場利率上升，你也不用承擔更多月供。總之，任何選擇都會有得有失。

二是選擇新的“浮動利率”，這個利率是一個“組合”，即在LPR的基礎上，進行加點。在這里，我們不妨進行一個簡單拆分，以便于理解這個“組合”的利率到底是如何浮動的。

先看“組合”的第二個部分，即加點。按照央行文件，加點等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。因為被減數（最近執行利率）和減數（2019年12月相應期限LPR）都是確定的，所以減出來的差（加點），便是一個確定值。

還必須注意，差也可能是負數。如果是負數，就等于是在LPR基礎上減點。也就是說，原合同最近的執行利率越低，加點就越少，甚至可能是減點。

但加點還是減點，在你當年的購房合同中就已經確定（最近執行利率基于當初的按揭合同）。所以，現在你已經沒有辦法改變加點，而且加點一旦確定，以后再也不會變化，直到你還清按揭為止。

然而，LPR卻是不斷變動的，所以整個組合出來的利率也是浮動的。因此，要看利率升與降，只看LPR即可。如果未來LPR下降，那么月供降低，如果上浮，月供則增加。所以，關鍵是判斷未來的LPR走勢。

綜合各種因素來看，利率下行是大概率事件，而LPR剛好是核心的利率指標，所以必然首當其沖。但事情沒這么簡單。

LPR和基準利率一樣，都會定期公布，但差別在于，前者更像是“官方制定”，而后者則是以一種更“市場化”的方式產生的。

LPR本來是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，一般都比較低，而且每家銀行都不一樣。但是，全國銀行間同業拆借中心會根據報價銀行成員各家的報價，進行加權計算，最終公布了一個統一的LPR利率。這個統一利率，就讓房東們牽腸掛肚的利率換軌基準。

那么，關鍵問題來了：未來的LPR會下降嗎？

目前，LPR大概率下降成為最流行的說法，主要理由是貨幣當局正著力引導社會整體利率下行，以給實體經濟減負。同時，疫情疊加經濟轉型，利率降低也是一種有用的經濟刺激政策。所以，綜合各種因素來看，利率下行是大概率事件，而LPR剛好是核心的利率指標，所以必然首當其沖。

但事情沒這么簡單。我們必須知道，存量房貸關系到銀行的資產質量，而銀行在中國有著某些遠遠超越金融機構本身的重要意義。所以，捍衛銀行資產質量是一個核心議題。

在2019年年末，中國的個人住房貸款余額達到了30.07萬億元之巨，同比增長16.7%，遠超其他實體經濟部門的貸款增幅。試想一下，如果存量房貸因利率換軌，大量按揭降低而出現“縮水”，情況將會怎樣？這會損害銀行健康，影響它們“某些工具性作用”的發揮。顯然，這是絕對不會被允許出現的情況。

因此，對房東們來說，換軌可能會帶來月供波動。但請注意，只是波動，可能下，也可能上。