山東省房地產價格對居民收入差距影響的研究

沈自豪

摘要：文章根據山東省房地產價格對居民收入差距的影響，采用山東省2002年至2016年這14年間的數據，通過理論和實證兩種分析方法結合的途徑并借助構造的回歸模型來驗證房地產價格與居民收入差距之間的關系。結果顯示：在其他條件不變的前提下，如果山東省房地產價格每增加1元/平方米，則山東省居民收入差距就擴大360.667661元。

Abstract： According to the impact of real estate prices on the income gap of residents in Shandong Province， this paper uses the data from 2002 to 2016 in Shandong Province， through the combination of theoretical and empirical analysis methods and with the help of a regression model， verifies the relationship between real estate prices and the income gap of residents. The results show that if the real estate price in Shandong Province increases by 1 yuan/m2， the income gap of residents in Shandong Province will increase by 360.667661 yuan.

關鍵詞：居民收入差距;普通最小二乘法;房地產價格

Key words： income gap of residents;general least square method;real estate price

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）04-0092-03

0? 引言

一個引起全社會廣泛關注的問題也悄然出現——社會的不同地區、不同行業、不同階層之間收入分配差距日漸擴大，貧富差距的鴻溝隨之誕生。同時，中國房地產行業發展迅猛，尤其在2008年之后更以破竹之勢在全國范圍內迅猛發展，并且帶動相關產業的發展。可是房價的飆升也使得許多普通居民無力承擔，在短短的十年時間里，房價就增長了一倍，而全國一線城市的房價漲幅還要更高。飆升的房價使得人民住房壓力增大，甚至有些人還需要背負起高昂的房貸，淪為“房奴”，而房地產高昂的價格吸引了財力雄厚的人對其進行投資獲得豐厚的利潤，這也就導致了原本就沒錢的人更加貧窮，有錢的人更加富有。居民的生活質量在一定程度上受到收入的影響，而且隨著居民收入差距的不斷擴大，國民經濟的發展速度也會受到影響，甚至可能帶來一些政治、社會等方面的問題。本文將房價和居民收入綜合起來進行分析，研究其相互之間的聯系和作用機理，為進一步改善民生問題奠定了一定的理論基礎，也有助于學者們從一個全新的角度來看待人民收入差距過大的現狀，根據本文的結論給出相應的建議，對于將房價拉回至相對合理的水平具有很強的參考價值。

1? 研究現狀

黃偉、王立勇[1]從房價和收入差距的關聯這一角度著手進行研究，認為房價的提高會導致收入差距的擴大;鞠方，李書嫻[2]等認為無論是否考慮城市化因素，房價對收入差距的增大都將產生正向影響;湯浩、劉旦[3]認為商品房均價的提高導致居民收入差距的擴大，給出了政府有效進行宏觀調控的建議;余新民、楊金花[4]利用購買力平價理論對房地產價格差異與地區居民收入差距關系進行分析后得出房地產價格差異有縮小名義收入差距的作用;溫宗霖，鄧遠建[5]從多個不同的角度出發對造成人民收入差距的因素進行分析，認為湖北省收入差距從整體上來看在不斷擴大，且以地區內部差距最為明顯以及多個因素對收入差距具有顯著的負向影響的結論，并提出相應的政策建議。

2? 變量選取和模型構建

2.1 變量選擇

文中借助山東省2006-2016年的數據（表2），建立回歸模型，分析山東省房地產價格對人民收入差距的影響方式。采用居民收入差距作為被解釋變量，借助相減法來對其進行衡量，本文選取商品房價格作為主要解釋變量。經濟發展水平由人均GDP表示，并用山東省歷年居民消費品價格指數（CPI）對各城市歷年人均GDP進行平減;產業結構用第三、二產業產值比來表示，同時采用城市化率、第一產業比重、城鎮失業率作為控制變量。對于所有人均變量，均采用常住人口進行計算。另外，房地產價格用我國商品房均價來衡量，通過民消費品價格指數進行平減，即商品房均價=商品房平均銷售價格/居民消費品價格指數。各變量的代碼如表1所示。

2.2 模型構建

借助軟件Eviews進行分析，根據建立的模型，回歸方程的表達式為：

其中C為常數項，？茁i分別代表房地產價格、人均GDP、城市化率、城鎮失業率、第一產業比重、產業結構的回歸系數，u為隨機誤差項。

3? 實證分析

3.1 收集數據，見表2

3.2 經驗研究與分析

對Y和X1，X2，X3，X4，X5，X6做相關關系檢驗，結果如表3所示，可見被解釋變量Y與解釋變量X1，X2，X3，X5，X6之間的相關系數都在0.7以上，證明Y與解釋變量之間有很高的相關性，這些選取的變量都對Y存在一定程度的影響力，因此可以對這幾個變量進行接下來的分析。Y與X4的相關性比較低，故在接下來的分析中應該剔除X4。同時，解釋變量X1，X2，X3，X5，X6之間的相關系數也比較高，因此要特別注意可能存在多重共線問題。

3.3 模型檢驗

3.3.1 用小二乘法進行檢驗

輸入命令“ls Y C X1 X2 X3 X5 X6”得到初步結果（表4），從中可得這個模型的可決系數值為0.995;F檢驗值為350.82，明顯顯著，但是由t值來看，所有解釋變量的系數都不顯著，結合表3中的關系可知變量間有嚴重的多重共線性。

3.3.2 運用逐步回歸法處理多重共線問題

接下來對解釋變量一個一個地進行回歸分析，由于本文主要研究房地產價格對居民收入差距的影響，所以首先引入X1，做出X1與Y之間的簡單回歸，見表5所示。從表5中可以得到這個模型比較顯著，X1的系數為正值，這就意味著山東房地產價格與收入差距兩者是正相關關系，并且通過了t檢驗。然后以它為基礎，逐個對X2，X3，X5，X6作接下來的回歸檢驗。

引入X2進行回歸分析得表6，從中可以得到這個模型的可決系數很高，F值較高，顯著;根據t值，兩個解釋變量的系數都比較顯著但其未通過t檢驗，并且使X1也不能通過t檢驗，根據這一結果，再對比第三章的模型式（1）可以判定，X1與X2之間確實存在著嚴重的多重共線性。這說明山東省房地產價格與人均GDP兩個解釋變量之間相互影響，剔除X2。X3，X5，X6依次引入后的情況同X2一樣，都會導致多重共線。

3.3.3 異方差檢驗

White Heteroskedasticity Test：

經過查表可得F0.01=5.64，0.420678<5.64，說明不存在異方差。

3.3.4 序列相關性檢驗

DW值為1.603741，du=1.36

4? 模型計量結果分析

該模型的R參數估計和檢驗結果可寫為：

對系數估計值的解釋如下：在保持別的情況不變的前提下，如果山東省房地產價格每增加1元/平方米，則山東省人民收入差距將會擴大360.667661元。以上解釋與先前的假設預期一致，即山東省房地產價格與山東省居民收入差距正相關。

5? 結論

房地產價格的提高會增大收入差距，人均GDP的增加也能夠在一定程度上在導致收入差距擴大，在政府的有效干預下，收入差距會隨著干預的增加而減少。鑒于此，政府應該制定相關政策來有效控制房價的不斷提高，使房價相對合理，這可以保障居民正常的住房需求得到滿足。當然，僅從控制房地產價格這一方面進行干預還是遠遠不夠的，還應制定相關政策來減少公眾對房地產的投資行為，積極宣傳各種投資方式、擴大居民的投資方式，完善我國的金融體系，對擁有兩套及以上的住宅多征稅，增加炒房行為的投資成本，對炒房現象堅決說不！

參考文獻：

[1]黃偉，王立勇.房地產價格與居民收入差距的關系研究[J].價格理論與實踐，2012（11）：39-40.

[2]鞠方，李書嫻，姚曉蘭.城市化背景下房價對居民收入差距影響的實證研究[J].湖南大學學報（社會科學版），2017，31（3）：73-79.

[3]湯浩，劉旦.房地產價格與城鎮居民收入差距的經驗分析[J].西安財經學院學報，2007，20（6）：52-56.

[4]余新民，楊金花.房地產價格差異與地區居民收入差距關系的研究——基于購買力平價理論[J].求索，2008（5）：34-35.

[5]溫宗霖，鄧遠建.湖北省城鎮化進程與城鄉居民收入差距實證分析[J].財經理論研究，2018（05）：51-62.