河南省物業管理發展現狀及對策研究

許藍月

摘要：物業管理的主要任務是服務用戶、管理物業，實現物業的保值增值。河南省物業管理行業已經歷了二十多年的快速發展，已取得一定的成績，但在房地產發展已由賣方市場轉向買房市場的當下，存在管理制度不健全、管理方法單一、居民物業法律意識薄弱等問題，使得居民多數情況下仍處于弱勢地位。通過分析河南省物業管理的發展特點和現狀，找出存在的問題，結合房地產發展的階段性特點提出促進河南省物業管理健康發展的對策建議。

Abstract： The main task of property management is to serve users， manage properties， and realize the preservation and appreciation of properties. The property management industry in Henan Province has experienced rapid development for more than two decades， and has achieved certain results. However， at the moment when the real estate development has shifted from the seller's market to the buying market， there are inadequate management systems， single management methods， weak legal awareness of residential properties and other issues， which make residents in a weak position in most cases. By analyzing the development characteristics and status quo of real estate management in Henan Province， this paper identifies the existing problems， and puts forward countermeasures and suggestions to promote the healthy development of real estate management in Henan Province in combination with the phase characteristics of real estate development.

關鍵詞：物業企業;物業管理;服務質量;健康發展

Key words： property enterprises;property management;service quality;healthy development

中圖分類號：F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）04-0112-03

0? 引言

我國的物業管理企業開始于二十世紀八十年代的深圳，一直到2003年9月才真正實施了《物業管理條例》。經過這三十多年的不斷發展，我國的物業管理取得了很大的成績，為小區住宅和商業寫字樓提供良好的生活環境，為居民的生活提供了便利，提高了小區居民的整體的生活水平，百姓生活的幸福感不斷提高[1] [2]。但是也有很多問題暴露出來，如法律法規不完善、管理制度執行力不夠、服務意識差等，物業服務企業仍然需要進行進一步的探索，來促使小區居民能夠享受到更好的服務，使物業管理企業能夠緊跟時代脈搏持續健康運行。

1? 河南省物業管理的現狀

1.1 河南省物業服務企業規模較小

河南省物業服務企業與廣東、北京、上海等地區比較起來規模較小[3]，僅占全國物業服務企業的百分之2.5，而且河南是人數比較多的省份，人均規模就更小了，見表1，河南省的物業從業人員和物業服務收入分別為全國的物業從業人員和物業服務收入的百分之2.3和百分之0.9。總體來說河南省物業服務企業的規模較小，需要從數量和質量上同時提升來促進河南省的物業發展。

1.2 物業服務企業的水平一般

中國一級資質的企業數量大概有五百六十二家，河南省僅有四家，僅占全國的百分之0.7，如圖1。與廣東、上海、北京等一些大城市比起來，河南省的一級資質企業比較少，大多數物業服務企業資質水平較低，服務質量一般，河南省物業服務企業高水平發展動力不足，專業人員的數量和素質都有待提高。

1.3 勞動費用成本占總成本的比例較大

如圖2所示，河南省物業管理行業的成本構成中人員費用所占的比例較高，占總成本的百分之53.43，其他費用、設施維護費、清潔衛生費分別占總成本的14.55%、10.25%、9.03%，其余的就是秩序維護費、辦公費用、綠化養護費、保險費用等等，所占的比例比較小。可以看出，河南省的物業管理人員比較密集，而其他真正體現為居戶提供服務、改善居住環境的工作比較欠缺，這也是造成物業管理滿意度差的一個原因[4]。

1.4 河南省物業管理多元化，社區服務占主導地位

河南省物業管理呈現出工程服務、顧問咨詢、社區服務等多元化的現象，但總的來說社區服務占主導地位[5]，占總收入的47.84%，如圖3所示，而社區服務又包括社區養老服務、社區空間運營、社區電商、社區金融等等，因此，提升物業管理質量，改善河南省物業管理環境，社區服務模塊仍是重中之重。

2? 河南省物業管理發展存在的

問題

2.1 居民對物業管理認識較為片面、法律意識較差

物業管理是業主選定合適的物業管理企業并與之簽定服務合同，物業管理企業履行自己的職責，如維修下水道，地面、墻面衛生，以及管理規定區域的衛生問題，小區內的道路維修養護，花草樹木的修剪等等[6]。但是，總是有小區居民看不起物業管理的從業人員，甚至發生業主對物業管理人員進行辱罵、毆打等一些素質低下的行為。而物業管理人員法律意識較差對此并沒有嚴重性的認識，一副息事寧人的態度去對待這件事，自己的合法權益不能得到維護[7]。

2.2 物業管理企業的選用制度不完善

據《鄭州市物業管理招投標辦法》以及其他條例的有關規定，全河南省房屋建筑面積在三萬平方米以上的多層建筑或者建筑面積在一萬平方米以上的高層建筑選取物業管理的方式應該是公開招標。但是在現實生活中，由于物業管理企業和房地產公司往往有“父子”關系，所以經常會出現陪標的現象，導致不公平競爭。市場競爭機制不夠完善，使得招投標工作流于形式化[8]。

2.3 重物業費收取，輕服務質量

目前，多數物業管理企業并沒有按照政府的相關規定指導去收費而是擅自收費，造成了收費多服務少的矛盾局面，不僅對小區居民的服務不周到，而且給小區居民帶來了負擔，這就造成了小區居民的不滿，所以收費很困難。雖然鄭州市針對于物業管理頒布了《鄭州市物業服務收費管理辦法》等相關法律法規，但是由于情況復雜，最終未能得到落實。

2.4 物業管理人員的管理手段較為落后

物業管理企業的人力資源并不專業，很多都是非科班出身。根據國家的有關要求，有資格證書的人員才有資格從事物業管理行業，但是就目前的社會現狀來看，有資格證書的人很少，有高級證書的人才更是少之又少，從而造成管理體制和方法較為局限和落后，缺少創新。

2.5 物業管理法規，體制不完善

隨著我國自行購房制度的實施以來，鄭州市也前前后后出臺了《物業管理條例》 、《鄭州市物業管理工作考核辦法》、《城市新建小區管理辦法》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等等一系列的法律制度，盡管如此，物業管理行業仍然沒有系統性的法律法規，比較零散[9]。物業管理企業的利潤本來就很小，除去工人們的工資和日常的開銷就更少了，有些企業為了減少開支，所以很多物業管理企業不按照規范辦事，違法辦事，造成了今天這種物業管理不完善的局面。由于法律法規不夠完善，使那些房地產企業派生的物業管理公司得以生存，所以一些大的企業并沒有機會增加新的項目，只能在原有的規模中堅持著，使物業管理的發展受阻。

2.6 物業管理公司的經營缺乏規范和監督

物業管理與業主之間的責任劃分不明確，一些物業管理企業錯誤的認為自己是小區的主人，擅自收費，如對本來不應該收費的公共設施進行收費。 除此之外，社區的任何變化都完全沒有遵循居民的意見，甚至被忽視，沒有對居民合理需求進行解釋;一些物業管理公司在住宅小區、電梯、綠化區域內設置了更多賺取利潤的機會。物業管理公司“一家獨大”侵害居戶的合法權益，而又沒有合適的規范和監督機制。

3? 促進河南省物業管理健康發展的措施

3.1 擺正物業公司與業主之間的關系，加強監督

業主與物業服務公司是委托人與被委托人的關系，在雙方簽訂了合同之后就是平等的。合同雙方應根據相關法律法規，確定自己的權利、義務，然后去認真的各自的責任與任務。除此之外更重要的是要明確業主與物業管理公司之間的責任與義務，物業管理企業與業主之間是平等的法律關系，當遇到問題時要以平等的姿態去解決。正確對待業主的投訴，當收到投訴時不要對業主產生敵意，就當做是一種服務的反饋，通過自我反思，努力改正，把收到的每一次投訴當做一次提服務的機會。

3.2 公開招標物業管理公司

為了使小區居民能夠最大限度的享受物業管理公司的服務以及得到更好的服務質量，最重要的一點就是要公開招標。促進物業管理公司之間充分、公平競爭，建立健全物業管理企業市場，業主委員會在專門的網站上發布公開招標公告，這也是參加競選的物業管理公司得到招標消息的唯一途徑。

3.3 實現服務與收費對等

要解決收費難這個問題，首先要實現服務與收費對等，才有利于物業服務企業的良性運作。物業管理企業的責任是為小區居民創造一個文明，溫馨的生活環境。工作人員應該端正態度去為居民服務，創造高品質的生活氛圍。除此之外更重要的還要加大對物業管理的宣傳制度，用實際行動去激發出小區居民繳納服務費的意識。

3.4 提高物業管理人員的素質，實現管理手段現代化

我國從物業管理行業的開始到現在還還不到四十年，很多方面還不太成熟，專業人才更是缺乏。所以，很有必要去提高物業管理人員的專業素質，物業管理行業應該多招聘大學畢業生和專業人才，為他們提供實踐的機會，實現個人的人生價值，通過針對性內部培訓提高員工的專業知識與專業技術，不斷更新管理理念和技術手段。打造出一支，服務好，素質高的，有上進心的管理人員隊伍。要以良好的口碑打響自己的品牌，提高公司品牌的知名度，是自己的公司能夠長久的生存下去。

3.5 完善配套的法律法規體制

制定法律法規是前提，更重要的還是要嚴格執行，嚴格履行各自的職責義務，維護雙方的合法權益，這些法律法規還要足夠體現出對弱勢群體的保護。此時，我們必須加大法律法規中可以實施的法律規定，然后在律條文中規定適用于財產管理生活中存在問題的依據和辦法，以提高法律實施的效率。除此之外，在執行法律時要加強監督嚴格執行。對于侵犯業主合法權益的物業管理公司，有關部門要給予處理并要物業管理部門承擔相應的法律后果。

參考文獻：

[1]李冬.小區物業管理相關問題研究[J].現代營銷（下旬刊），2019（01）：100.

[2]專注精細管理 提升服務質量[J].中國物業管理，2018（12）：50-51.

[3]劉維新.試論物業管理中存在的問題及物業管理的發展趨勢[J].理論觀察，2013，5.

[4]羅彩華.淺談我國業主權利與物業管理之間的關系[J].吉林廣播電視大學學報，2018（12）：125-126，158.

[5]向小玲.談中小城市物業管理的現狀及對策[J].學理論，2010，6.

[6]戎梅.中國物業服務行業發展狀況[J].財經智庫，2016，1（01）：101-111，142-143.

[7]李曉潔.物業管理的發展趨勢[J].物業管理協會，2012，6.

[8]張軍.基于智慧社區建設的物業管理創新發展思路[J].住宅與房地產，2018（34）：137.

[9]施曉東.淺談物業管理可持續發展中存在的問題及其發展目標[J].管理研究，2008，4.