防范房地產金融風險的會計對策研究

汪晶

摘 要：受我國融資渠道單一的影響，房地產金融的風險主要是由商業銀行來承擔。種種情況表明，我國的房地產行業存在著巨大的安全隱患，尤其是商業銀行的房地產風險危險性極高，一旦爆發會影響整個金融行業，甚至整個國家經濟的發展。因而，要采用強有利的措施來進行房地產風險的防范，保證房地產業和房地產金融行業的穩定，促進國家經濟長期穩定的發展。本文主要論述了對于防范房地產金融風險所需要的會計對策。

關鍵詞：防范;房地產金融風險;會計對策

近年來，我國房地產行業的發展迅速，勢頭迅猛。但受到房地產行業本身投資規模大，周期長、不可移動等特點的影響，其所要承擔的風險也是高于其他行業。增加對房地產金融行業的研究，提升房地產的風險意識，對于促進房地產行業以及相關金融行業的發展都具有重要的意義。

一、房地產的定義和風險概述

（一）房地產金融的概念

房地產是指在房地產的開發、流通和消費的過程中，通過信用渠道和貨幣的流通來籌資、融資和相關金融服務等一系列金融活動的總稱。房地產金融業務主要包含房地產業存款，開辦住房儲蓄和辦理房地產貸款，還包含房地產抵押貸款，從事房地產投資、保險、信托、貨幣計算和代理房地產有價證券的發行和交易等等。

（二）房地產風險的概述

房地產的風險是指在房地產融資的過程中，受到某些無法確定因素的影響，導致金融系統，尤其是銀行的預期收益和實際收益產生了一定的偏差，受到了損失，或獲得格外收益的機會。房地產是一個資金相對密集的產業，它的發展需要大量的資金作為支撐。銀行是提供信貸資金的重要行業，房地產的發展也對銀行信貸的業務量有一定的增加，為我國金融業的發展產生了一定的積極影響。房地產行業的投入和風險都比較高，周期相對較大，資金在進入房地產行業之后，所面臨的風險較為復雜，包括資產結構風險、利率風險、流動風險和通貨膨脹風險等等[1]。

二、房地產金融風險的形成原因

房地產金融風險主要存在于金融行業，主要的成因有兩個方面：分別是金融機構信貸系統發展不健全。例如萬科企業股份有限公司成立于1984年，經過四年的發展，1988年正式進入到房地產行業，1991年成為交易所第二大上市公司。經過三十多年的發展，已經成為國內城市的配套服務商，主要聚集在全球較為活躍的城市和中西部的重要城市，并在2016年成功進入世界500強企業。隨著資本市場的成熟和企業融資渠道的擴大，企業在籌募資金方面變得更加便利，緩解了之前資金瓶頸的問題，促進了企業的發展。但這期間也有一定的問題存在，房地產行業受到外界環境因素的影響較大。面對多變的環境，企業在籌募資金是可能需更多的資金，同時受到企業管理方面的問題，會使得企業的實際成果和目標之間有所偏離。如果不及時決解，會產生非常嚴重的后果，其風險的成因主要表現在以下幾個方面：

（一）房地產泡沫膨脹

房地產行業產生經濟波動主要與經濟人根據基本面的房價信號所做出的經濟決策有關，使得經濟隨著泡沫的膨脹而產生破滅。首先，引發泡沫的房地產市場是經濟體的重要部分，在經濟體中占有較大的比重。隨著泡沫的膨脹甚至破滅，將會造成經濟上的波動。其次，產生泡沫的房地產市場與經濟體中其他的部門也有一定的聯系，通過金融鏈和產業鏈多渠道，傳遞房地產市場所產生的泡沫影響，間接的導致經濟波動。除了經濟波動之外，房地產產生的泡沫對其他部門的影響更大。

1、產業鏈傳遞

房地產行業影響整個產業鏈中上游和下游企業的購買行為，導致上下游企業經濟的萎縮和膨脹。房地產行業的繁榮，對于相關的建筑、設計以及原材料行業，銷售中介、銀行等都起到一定的帶動作用。相反，房地產行業一旦破滅，將會對這些相關行業產生一定的弱勢影響。根據對投入和產出的計算不難發現，隨著我國房地產行業單位產值的增加，對其他產業的單位產值也有一定的帶動作用，尤其是對商業和金融保險業。

房地產企業和其企業之間的業務并非是錢貨兩清的，其往往通過其他類型的付款方式來接受其他企業的商業信用。一旦房地產企業出現資金危機不能按期還債，那相應的下游企業也會出現危機情況，循環下去會對整個產業鏈產生影響。所以，產業鏈的傳遞過程包含商業信用和購銷活動，一旦中間環節出現斷裂，泡沫現象會相互傳遞。

2、居民消費

居民的財富是隨資產價格而波動的，進而導致消費的變動，這就是所謂的財富效應。根據消費理論可以看出，財富影響消費。隨著房地產在財富中比重的增加，房地產價格對消費的影響也在日益提升。當房地產財富效應比股票財富效應高時，金融市場的財富效應要高于銀行為媒介的財富效應。

3、金融鏈傳遞

除了產業鏈之外，融資鏈也是傳遞泡沫影響的另外一個渠道。具體來看，直接融資是通過股票或者債券為主體經濟，成為連接融資者和儲蓄者之間的鏈條。通過投資的收益和虧損，為房地產的投資者傳遞泡沫的影響。直接金融體制中投資的問題，會因為財務杠桿和會計標準所進一步的擴大。根據金融不穩定的假說可以看出，如果繁榮時期較長，程度較高，人們會過于樂觀來進行更多的投資，經濟體的融資結構會變得更不穩定。

間接融資是以銀行的貸款為主，房地產泡沫通過融資抵押品的價值，對銀行的信貸量有一定的收縮和擴張，產生經濟的波動。所以，企業的經凈價值和融資能力受房地產價格的影響很大。抵押房地產價格的上漲，會對企業的融資能力有一定的提高作用，企業可能擴大投資，提高生產能力。反之類推，但房地產價格的變動會由某個部門，蔓延到所有部門，即使這些部門之間沒有相關的聯系。泡沫的消滅會導致融資鏈被摧毀，引發居民和企業的苦難。投資者的虧損可能會使金融市場癱瘓，喪失定價功能，造成實體經濟的萎縮。

（二）金融機構信貸體系不健全

銀行信貸是房地產擴張產生泡沫的主要原因，如果銀行持有大量的房地產，那么一旦房地產價格上漲會造成銀行資本規模的增加，改變銀行的資產質量和盈利情況。銀行便會擴大對房地產的供給，提高價格，如此循環，使得房地產價格日益增加，出現了泡沫現象。與此同時，銀行在房地產泡沫崩潰的情況下也很重要，如果因不確定因素導致房價下降，會降低銀行的資產價值，使得資產規模縮水，盈利下降。這些都會促使銀行減少對房地產的信貸供給。為了改善這種不利的局面，監管者可能會實施更加嚴格的監管，例如提高資本的準備資金，嚴格執行銀行的規定，進一步縮減了房地產行業的信貸，對房地產價格的下降施加了一定的壓力[2]。

三、我國房地產風險的會計對策

（一）商業銀行加強管理，提高防御風險能力

商業銀行應當增加對房地產周期波動的研究，制定出相關的信貸系統。建立完善的房地產市場分析系統，作為實時的監管和預測。增加房地產信息來源的途徑，關注各個地區房地產發展情況的變化，提高對形勢的分析和預測能力，有效的應對風險。同時銀行的信貸工作人員也應該加強風險意識，提高職業道德素養，在工作過程中盡職盡責。做好企業貸款前的調查和研究工作，分析信貸風險，并對風險實施有效的防范措施。

（二）提高企業信用，增強企業競爭力

目前房地產企業的自律性很差，往往把自身的金融風險轉化為市場金融風險。房地產企業要增加自律性，更加清楚和正確的認識市場。目前我國房地產開發的項目很多，如果企業對消費者利益無視，不尊重市場，不理會消費者的需要，會導致大量的房源不能售出，產生房地產泡沫。因此，房地產開發商在考慮自身利益的同時更應該提高企業的質量，一些不具有資格和信用不好的企業應早日退出。房地產企業的信譽有助于提高行業的發展和防范風險的能力。

（三）完善個人征信系統

提高個人房貸資產的質量，保證個人住房按揭貸款對象的信用良好，有還款能力，保障信息的對等性。商業銀行不能完全知道貸款人的全部信息，這就需要完善個人征信系統。通過個人征信提供，改變商業銀行僅憑個人身份和收入證明等原始的材料進行決策。減少欺詐行為，增加對放款大的監管，把風險降到最低[3]。

（四）加快住房抵押貸款進程，分散貸款銀行風險

從2005年，中國建設銀行推出首款國內個人住房抵押貸款證券化產品之后，經過幾年的發展，目前我國市場上個人住房抵押貸款證券化產品的市場規模太小，不能適應龐大的住房抵押貸款的一級和二級市場的需求。受資產證券化提供的流動性很小的影響，我國個人住房貸款的金額仍然是銀行的存款。一旦儲蓄率較高，就導致銀行面臨資金短缺的問題。加快住房抵押貸款證券化，發行抵押貸款證券，能夠解決銀行資金的問題，減少風險的產生。但需要根據我國的實際情況，選擇適合我國國情的住房抵押貸款的模式，克服制度上的障礙，保證住房貸款證券化在一級和二級市場合理的運行。

近年來，房地產行業應成為國民經濟的支柱產業之一。如果不對房地產金融行業的風險進行進一步的防范和控制，將對影響整個金融系統，造成一定的經濟損失。商業銀行加強管理，提高防御風險能力，房地產企業要提高企業信用，增強企業競爭力，同時完善個人征信系統，加快住房抵押貸款進程，分散貸款銀行風險，最大程度上降低房地產金融風險，促進國民經濟的發展。

參考文獻：

[1] 宋潔.淺議房地產金融風險識別與防范策略[J].財經界（學術版），2018（01）：68-69.

[2] 吳義虎.房地產金融風險預警研究—基于海南的實證分析[J].海南金融，2017（11）：63-69.

[3] 鐘榮桂，江麗.中國經濟新常態與房地產市場風險防范[J].現代管理科學，2017（04）：103-105.