房地產開發企業財稅管理現狀及應對措施

裴玲

摘要：對于房地產開發企業來說，要想獲得更大的經濟效益，必須做好財稅管理。調查發現，很多房地產開發企業對財稅管理都不重視，導致企業成本不斷上升，對企業可持續發展造成不利影響。本文分析了房地產開發企業中財稅管理存在的問題，探討了房地產開發企業的財稅風險，并提出了有效的應對方法。

關鍵詞：房地產開發企業;財稅管理;稅收籌劃;應對措施

房地產行業要想獲得可持續發展，必須做好企業內部管理，特別是財稅管理工作。當前形勢下，房地產行業存在很大的財稅風險，稅負問題直接影響到房地產行業的健康發展。因此，房地產企業需要重視財稅管理工作，積極應對稅務風險，從而有效防范財稅風險，保證企業的健康發展。

一、房地產開發企業的財稅管理現狀

房地產是一個綜合性行業，它的工作環節比較多，包括購買土地、拆遷、設計、采購、資金籌集、房屋銷售等。因此，房地產開發企業的財務核算非常復雜，而且稅種比較多、稅負很高。部分房地產開發企業都忽視財稅管理，嚴重影響了企業進一步發展，主要有下面幾個問題。

（1）管理者不重視財稅管理，財務人員只負責會計核算，財稅管理水平比較低。很多中小房地產企業沒有系統的財稅管理方法，包括內部控制、財務風險預警、稅收籌劃、預算管理等。

（2）財務人員綜合素質比較低，而且不能參與公司決策。很多房地產開發企業的管理者都不重視財務工作，對財務人員的綜合素質要求不高，因此不能符合行業要求。而且許多房地產開發企業的財務人員權限低，不能有效參與公司決策。

（3）財稅工作沒有做好規劃。部分房地產開發企業只關注怎樣降低設計和施工成本，但卻忽視了財稅成本，這導致工作比較粗放，投資經營都缺乏整體規劃，不能有效解決問題。

（4）稅務風險比較大。在房地產開發企業經營過程中，財稅管理工作直接關系到企業的經濟效益。目前，部分小區都分成兩期進行開發，當第一期銷售達到總銷售面積的85%時候，就可以進行土地增值稅清算，不能等一二期的房子銷售完再進行。通過稅收籌劃可以使企業的稅收成本大大降低，但很多房地產企業的人員卻不了解。目前，稅收政策逐漸變得規范，房地產企業的利潤逐漸下降，因此做好企業財稅管理，才能提高企業的經濟效益。

二、房地產企業存在的稅務風險

1.缺少稅務風險管理部門

當前，部分房地產企業都缺少稅收管理崗位和相關部門。許多房地產企業只設置了稅收管理人員，但工作只負責報稅，缺少稅務風險管理職能。有一些企業要求財務人員兼職管理，但由于缺少相關的技能，不能對稅務風險進行有效的預防。

2.稅務風險管理意識薄弱

部分房地產企業的稅收改革比較滯后，企業人員沒有認識到稅收風險的危害性。部分房地產企業仍然采用傳統的經營管理模式開展稅收管理，房地產企業管理人員缺乏科學的納稅觀念，沒有開展科學的稅收管理，只重視企業財務風險，但卻沒有發現稅務工作存在的風險，因此會導致企業經濟損失。

3.稅務風險內部防控制度不完善

當前，部分房地產企業內部溝通和協調不順暢，各個部門信息傳遞比較滯后，因此不能及時掌握最新的稅務信息，不了解稅收政策的變化情況。另外，部分房地產企業的稅務風險管理體系都不完善，在稅務風險評估、風險控制、風險識別等環節缺乏嚴格監督和管理。

三、房地產企業應對財稅風險的有效措施

隨著營改增在我國稅收改革中的推廣，房地產行業面臨日益嚴峻的財稅風險問題，財稅風險種類、防范重點都有了相應變化。在房地產企業內部，存在增值稅發票管理問題、成本計算問題、營業稅多交等不同風險，這些是企業需要應對的主要稅務風險問題。

1.完善財務風險防控體制

財務風險控制體系主要包括管理和業務兩個部分。

在管理方面，首先，房地產企業必須先構建系統的內部管理制度，并制定統一的業務標準。其次，企業的財務報告編制要符合國家法律規定的要求，并依據標準開展稅收操作。再次，在開展內部審計期間，要做好定期和不定期的審計，保證公司業務在法律許可范圍內，然后把設計好的結果制作成審計報告提交給管理人員。最后，基于風險管理確定有效的風險管理系統，隨時向管理部門匯報，讓管理部門對稅務風險問題進行識別和分析。

在業務方面，第一，財務部門要嚴格做好風險防控，完善財務工作崗位，要遵循職能分離和相互監督原則，明顯財務部門不同崗位的稅務風險防控責任。第二，對于準則變化情況，財務部門必須做好相應調整，避免公司財務因為稅收政策影響存在風險。第三，作為房地產企業現金流最大的部門，而且也是防范財務風險最重要的部門，企業的銷售部門在確定銷售策略的時候，需要對市場變化情況認真分析，要做好市場調查從而明確銷售策略，要結合市場價格變化及時調整銷售價格。銷售部門業績情況還會直接影響企業的資金流，因此必須嚴格做好把關。另外，房地產企業的財務風險范圍還包括資金籌措、現金流、利潤風險等，要求企業做好財務風險評估，并構建長效的風險預警制度。

2.建立稅務風險防控制度

房地產企業的稅務風險管理制度和財務風險制度是存在很大不同的，只有重視稅務風險防控工作才能確保財務風險防控效果。

首先，房地產企業必須結合自身情況管理好企業經營活動和稅法工作，應用稅務信息管理方法，確定符合企業發展的避稅策略，降低稅務風險。另外，房地產企業還要完善發票管理系統，尤其是對于增值稅發票的管理更要重視。在開展稅務核算和稅務申報中，需要依據稅法規定開展核算，積極解決各種問題，當核算沒有問題后再進行申報。另外，企業也要同稅務機關做好有效溝通，及時了解稅務的有關信息。

其次，房地產企業要設置專門的稅務管理部門，并要求財務部門做好有效配合，從而提高稅務管理水平。房地產企業的稅務部門除了做好稅務風險防控外，還要認真分析每年納稅數額，構建完善的稅務風險評價機制。另外，稅務部門需要同審計部門、管理部門做好有效溝通，把企業稅務信息和稅務風險及時上報，從而為部門決策提供有效的參考。

最后，房地產企業要構建完善的稅務風險預警制度，通過對稅務系統進行整理，對稅務風險評估體系進行完善，構建動態的稅務風險監督制度。當出現問題的時候，要及時進行應對，降低風險危害程度。因此構建有效的稅務預警制度是非常有必要的，可以及時發現企業的稅務風險，并避免稅務問題。

3.加強企業資金管理

第一，由于房地產企業前期需要投入很多的資金，另外資金籌集的途徑非常多，因此賬目種類存在很大差異。所以在具體經營過程中，財務人員要對企業經營情況及時掌握，并及時還款，從而保證企業資金流處在合理范圍內，還要合理配置現金流量和經營活動需要的資金。

第二，企業要結合資金市場情況選擇合理的融資方案，并制定系統的資金管理流程，從而避免融資渠道特別單一的問題。另外，要把現金流控制在合理范圍內，構建完善的現金流結構，并確定有效的現金預算。

第三，房地產企業要完善好應收賬款的管理工作，避免資金存在的風險，不能因為銷售就忽視回收資金，要及時預防資金回收的風險。

第四，企業必須構建財務預警機制從而發現資金流動中存在的財務風險，要及時發現并做好處理，從而防止出現異常情況，避免企業發生經營風險。

4.提高財稅專業人員的素質

要想防范財稅風險，除了要提高管理水平和制度設計，還要積極引入專業人才。房地產企業的財稅人員的專業素養關系到工作的整體水平和效率，如果人員專業性不符合要求，就會嚴重影響企業財務管理和稅務管理的開展，從而提高了財稅風險，對企業正常運轉造成很大的影響。

因為房地產企業自身比較特殊，企業的財務工作和稅務工作包含很多內容，兩者的業務流程都是不同的，而且對財稅工作的業務能力要求比較高。房地產企業必須加強財稅人員團隊建設，可以外聘專業團隊管理企業的財稅業務，并引入財務和稅收籌劃團隊，從而降低企業的財稅風險。另外，我國稅法政策變化比較大，所以要鼓勵員工積極學習新的稅法政策和法規。企業要加強財稅業務的培訓，定期組織財稅人員開展相關培訓，從而積極防控財稅風險。

5.加快財稅管理和合同管理的結合

房地產企業經營活動中有很多的參與人員，而且需要處理大量的手續，因此必須保證合同的規范化。在開展經營活動中，房地產企業必須重視對員工開展合同教育，增強員工的財稅風險防控意識。在工作合同管理中要嚴格防控財稅風險，并同財稅部門積極溝通聯系，及時把問題匯報給財稅管理部門。同時，每個月還要對合同賬目進行核對，從而及時發現存在的風險，并積極進行解決。

四、結語

當前，房地產企業內部財稅風險問題不斷增加，根本原因是企業內部稅務管理部門沒有及時掌握稅收要求，缺乏稅務管理意識，企業沒有構建完善的財稅風險防控體系等。所以，房地產企業要想取得更大的經濟效益，必須積極改進稅務工作中存在的問題，加強財務風險防控和稅務風險防控，從而提高企業的資金管理水平，提高稅務管理人員的綜合素養，并做好合同管理，從而整體上提升財稅管理水平，有效控制房地產企業的財稅風險。

（責任編輯：王文龍）