基于大數據對房地產價格的預測研究
——以北京市房價為例

■ 高 姍

（對外經濟貿易大學）

引 言

2016年12月，我國中央就房地產市場發展形勢作出明確指示，要堅定房地產市場發展核心理念，樹立正確發展觀念，以保障社會公眾基本住房問題為根本前提，全力實施科學、規范房地產市場發展規劃。該項重大指示明確了我國房地產市場發展核心方向，為我國房地產市場經濟可持續發展奠定堅實基礎。隨著多元化社會經濟持續發展，我國房地產市場發展形勢日益嚴峻，其中房地產價格高低直接關系著居民切身利益是重大經濟問題和社會性問題。在這種環境趨勢下，基于大數據的房地產價格預測模型正式走進人們視野，并逐步成為我國房地產市場健康發展重要追求方向。因此，本文以大數據為依據，詳細探究房地產價格預測模型具體構建，并提出幾點發展建議，旨在促進房地產市場綠色發展。

1 房地產價格影響因素

1.1 社會因素

影響房地產價格社會因素主要包含社會人口情況、社會穩定情況等。其一，社會人口情況。某種程度意義上，城市人口數量是與房屋需求量成正比的，城市人口數量越多，那么對房屋需求量越大。具體而言，城市人口增長對房地產價格影響主要體現在：一是城市人口增長速度持續加快，會導致該地區房地產價格上漲，進而降低居民對房屋需求。二是城市人口增長速度的加快，能更快推進城市化建設。其二，社會穩定情況對房地產價格影響主要體現在：如果某片區域存在治安問題，那么人們勢必會擔心自身人身安全以及財產安全，進而對該片區域房地產需求降低，使得房地產市場銷售情況低迷，房地產價格下降。

1.2 經濟因素

國民經濟水平和就業情況也會影響房地產價格。其一，國民經濟水平高低與房地產價格成正比，國民經濟水平越高，就業率上升，人們收入增加，對房屋購買需求也會隨著增加，進而導致房地產價格上升。其二，人均可支配收入一定程度上也會影響房地產價格走向。具體而言，人均可支配收入越高，在滿足基本生活需求后，人們對房屋購買需求也就越大，進而間接導致房地產價格的上調。

1.3 政治因素

政治因素對房地產價格影響主要體現在房地產價格政策及土地利用規劃等。其一，房地產價格政策。房地產價格政策主要是指政府對房地產價格高低及漲落而表現出的態度和采取的相應法律政策。良好房地產價格政策不僅能夠進一步促進住房消費，還能促使房地產市場良性競爭，對推動房地產市場經濟可持續發展具有重要作用。其二，土地利用規劃。土地利用規劃主要是指對某塊土地進行合理規劃，以期達到特定目標。合理土地規劃能提升土地社會價值，提高土地市場價格，進而使得該片土地區域上的房屋價格上漲。

2 基于大數據對房地產價格預測模型構建

2.1 數據分析

據國家統計，北京16個市區4月二手房均價中，僅懷柔區和門頭溝區這兩個市區二手房均價同比上漲了，其中門頭溝區同比增長3.19%；其他12區域房價同比去年4月均有所下降，其中延慶區同比下降17.68%，降幅最大，西城區同比下降6.02%，朝陽區同比下降5.28%，順義區同比下降5.24%，通州區同比下降4.42%。由此可見，今年北京部分市區二手房價格整體呈下降趨勢，與去年相比變化幅度較大。在這種動態房地產價格趨勢下，以大數據為依托，構建房地產預測模型十分必要，還能為購房者提供科學、真實數據依據，保障房地產市場發展體系健康運轉。

2.2 基于大數據對房地產價格預測模型構建流程

房地產價格預測模型構架流程主要為確定房地產價格影響因素和構建房地產價格預測模型。一是確定房地產價格影響因素。從多方面、多角度分析來看，影響房地產價格因素主要有成本因素、社會因素、經濟因素以及政治因素，其中成本因素主要包括土地成本、建筑成本和開發商預期利潤。二是構建房地產價格預測模型。依照房地產各項因素，房地產價格預測模型可表達為：

其中X1,X2,Xm分別表示影響房地產價格（Y）的m個因素，a0代表常數項，a0,a1,a2, …,am分別代表各項因素權重。

3 促進房地產市場經濟發展幾點建議

3.1 構建完善監督機制

完善監督機制是推動房地產市場經濟可持續發展重要組成部分，對房地產交易市場逐步實現正規化和規范化具有積極促進作用。因此，我國政府應該深度重視監督機制建設工作，充分發揮政府相關部門監管職能，嚴格規范房地產市場交易行為，加強對房地產中介機構交易流程監管力度，逐步使房地產交易市場逐漸走向正規化。同時，政府可以利用現代信息技術，以房地產交易市場實際調查數據為根本依據，建立網絡房源核實系統，對房地產基本信息進行嚴格審查，保證房源正規性，推動房地產市場經濟體系正常運轉。此外，政府應制定相應法律條款，對部分不正當房地產交易行為發出明確禁令，而且要通過一系列正規化途徑加大對該法律條款宣傳力度，讓更多人了解、明晰相關法律條例，規范交易行為。

3.2 提升決策精準性

決策結果是否精準直接關系著房地產市場經濟發展動向，在房地產市場經濟體系構建與發展過程中發揮著重要作用。因此，政府相關部門要著重加強對房地產市場價格變動趨勢關注與收集，從多個角度、多個方面深刻挖掘房地產市場經濟結構體系，了解當前房地產價格實際情況及變動趨勢，綜合房地產價格數據，再充分結合房地產市場經濟發展目標，作出科學決策。另外，決策者還可以從特定角度出發，具體分析某塊區域特征，有針對性對該區域房地產市場價格進行宏觀調控，保障區域房地產市場經濟平衡發展。例如，北京市通州區明確規定繳納社保時間滿3年市民可以買房，而其他地區則規定必須繳納社保滿5年才能購房，在這種政策規定下，政府可以根據不同地區實際情況科學變更房地產價格。

3.3 房地產中介服務規范化

首先，提升中介機構品牌形象。中介機構在房地產市場經濟發展過程中發揮著橋梁作用，應該嚴格規范房地產交易行為，做到交易透明、操作流程透明，提高自身在房地產市場信賴度，推動中介機構品牌效應的實現；其次，促進中介機構可持續發展。中介機構要善于挖掘自身優勢，整合各類房地產信息資源，以綜合性、全面性為根本理念，建設中介服務公司，深度優化中介服務體系。同時，以滿足眾多購房者個性化需求為建設核心，以大數據為根本手段，構建集現代化和科學化為一體房地產交易公司，積極擴大業務范圍，強化房地產中介服務真實性、可靠性以及精準性；最后，建設專業人才隊伍。中介機構要想提升市場信譽，除了嚴格規范自身交易行為之外，構建專業人才隊伍也是一項重要工作。房地產中介機構要加強對公司內部人員專業服務技能培訓，主要包括房地產基礎知識、現代化作業技巧等方面內容，除此之外，還應著重加強對員工綜合素質的培養。具體而言，中介機構要定期開展中介服務培訓工作，切實提升員工專業技能和綜合素質，同時不定期實施中介服務模擬考核，這不僅能夠督促員工進 一步重視培訓工作，還能有效調動員工主動性，對接下來更好開展中介服務具有積極促進作用。

3.4 引導購房者科學決策

在優化房地產市場經濟過程中，引導購房者科學決策，幫助購房者樹立科學購買觀念是一項重要工作。基于此，政府相關部門在宏觀調控房地產市場價格當中，也要重視對購房者科學引導工作，以真實數據為依據，為購房者詳細介紹房地產市場價格實際變動趨勢，讓購房者能夠進一步了解房地產市場經濟特征，幫助購房者樹立科學購房意識，引導購房者科學決策。例如，客戶在購房之前，企業應該對該區域房地產價格進行宏觀預測，同時結合客戶真實需求，以真實房地產價格數據為決策依據，為購房者提供更加真實、實效性強、科學購房指導。

4 結 語

隨著現代信息技術逐步發展與普及，以大數據為依托，構建完善、科學、和諧房地產市場經濟體系已是我國當前各省市政府相關部門重要工作目標。房地產市場經濟作為我國社會主義經濟體系建設中一部分，其發展動向及未來趨勢直接影響著我國國民經濟可持續建設和發展，可以說房地產市場健康、綠色發展是我國建設社會主義和諧社會重要內容。基于此，我國政府相關部門要充分重視信息技術有效運用，加強對房地產市場價格變動趨勢宏觀監測、分析及預測，以更加科學、真實數據為核心，結合房地產所在區域特征及購房者個性化需求，綜合房地產市場發展規劃，提升房地產市場價格科學性、合理性，推動房地產市場經濟可持續發展。