農村宅基地盤活利用研究進展與展望

張 勇 周 麗 賈 偉

(1.安徽財經大學 財政與公共管理學院，安徽 蚌埠 233030；2.中國農業科學院 農業經濟與發展研究所，北京 100081)

自改革開放尤其是21世紀以來，我國工業化、城鎮化進程加快推進，中國正在實現從“鄉土中國”向“城鄉中國”的歷史轉型[1]，伴隨著鄉村轉型發展，大量農村人口向城鎮轉移，從理論上來講，隨著農村人口轉移進城，農村宅基地面積理應減少，但現實情況并非如此。數據顯示，2000—2016年，我國農村常住人口由8.08億減少到5.89億，但宅基地規模反而由0.16億hm2增加到0.2億hm2，導致農村建設用地規模在農村常住人口減少的同時不減反增[2]。究其原因，一方面是由于長期以來我國實行無償、無期限及限制流轉的宅基地使用制度，加上農民在申請使用宅基地的過程中重批輕管、缺少監督和約束機制，導致很多地方農民“建新不騰舊”，加上家庭分戶、從原住宅搬遷及村莊改造等多方面原因，廣大農村地區“一戶多宅”現象十分普遍[3]；另一方面則由于近年來外出務工、進城定居的農民不斷增加，進城農民“人地分離”“進城留宅”現象愈演愈烈，導致農村宅基地及農房閑置、廢棄及低效利用呈加劇態勢，這顯然違背了土地節約集約利用的原則[4-5]。如何盤活利用農村宅基地、挖掘農村存量建設用地利用潛力，以實現農村建設用地集約高效利用、保障城鄉發展用地需求，已成為社會各界關注的熱點[6]。2017年10月，黨的19大提出實施鄉村振興戰略[7-8]。2018年1月，中共中央國務院印發《關于實施鄉村振興戰略的意見》，指出要“盤活農村存量建設用地，完善農民閑置宅基地和閑置農房政策”，并首次提出“探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權’分置”[9-10]。2019年9月11日，中央農村工作領導小組辦公室和農業農村部聯合印發《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》，明確指出“鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”。2019年9月30日，農業農村部印發《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》，指出“積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，為激發鄉村發展活力、促進鄉村振興提供有力支撐”。因此，在實施鄉村振興戰略及探索宅基地“三權分置”改革背景下，如何通過深化農村宅基地制度改革，進一步完善宅基地利用管理政策體系，探索盤活利用閑置宅基地和閑置住宅的有效途徑和政策措施，為激發鄉村發展活力、助力鄉村振興提供有力支撐，針對以上問題國內部分學者展開了有關研究。但是，在新型城鎮化戰略和鄉村振興戰略雙輪驅動的背景下，面對城鄉發展不平衡、農村發展不充分及全面建成小康社會的鄉村短板亟待彌補的發展形勢，農村宅基地盤活利用的理論研究與實踐探索面臨著一些挑戰，亟需繼續深入開展研究，進而為農村宅基地利用管理政策調整與科學調控、積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供依據[11-13]。

目前，中國農村宅基地盤活利用研究的歸納總結性成果還較少，尤其是缺乏反映農村宅基地盤活利用的研究現狀與發展趨勢的綜述性研究成果。鑒于此，本研究基于中國知網(CNKI)近年來收錄的相關研究成果，采用文獻分析與歸納概括等方法，重點從研究內容和研究方法兩個方面對國內農村宅基地盤活利用研究進展進行系統總結和梳理，并提出重點研究方向，以期為今后該領域研究方向凝練和相關研究工作提供參考。

1 研究的主要內容

近年來，盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅、盤活農村存量建設用地、利用收儲農村閑置建設用地、完善農民閑置宅基地和閑置農房政策等概念被政界和學界相繼提起，中國農村宅基地盤活利用研究內容逐漸豐富，尤其是在地理學、經濟學、管理學、社會學、法學等學科相關理論指導下逐步深化，學術界圍繞農村宅基地利用現狀及農村宅基地盤活利用的影響因素、模式、路徑、實踐樣態等領域進行了探究，主要研究內容包括以下方面：

1.1 農村宅基地利用現狀

隨著中國鄉村社會經濟加快轉型，廣大農民的生產生活方式發生了劇烈變革，尤其是伴隨著快速推進的工業化、城鎮化進程，在中國現行宅基地制度框架下，農村宅基地的功能與利用樣態發生顯著變化。與此同時，為農村居民提供生產生活服務的鄉村生活空間及農村居民點樣態也在發生演變，尤其是伴隨著大量農業人口向城鎮轉移，農村居民點內的宅基地和住宅閑置現象愈演愈烈，很多農村地區都存在大量閑置宅基地及空置農房，“空心村”數量也呈現上升趨勢[14]。文獻梳理結果顯示，學術界針對不容樂觀的農村宅基地閑置問題，主要從宅基地閑置成因、閑置現狀等方面展開了研究。

通過對已有研究進行分析，宅基地閑置現象產生的原因主要包括以下方面：一是由于宅基地上房屋繼承及“一戶一宅”政策難以嚴格執行，導致廣大農村地區普遍存在“一戶多宅”現象，使得占有多處宅基地的農戶家庭大多都有閑置宅基地[15]；二是由于農民進城后在城鎮落戶定居，但由于現行法律禁止宅基地對外流轉致使其處于閑置狀態[16]；三是長期以來農民新建住宅時宅基地審批不嚴，加上村莊規劃長期缺失，農民更傾向于沿村莊外圍并緊鄰交通要道附近建新房，導致農村居民點用地規模不斷擴大，而基層政府對宅基地管理缺乏有力調控措施，造成農村建房無序擴張，建了新房后舊房大多處于閑置甚至廢棄狀態[17]；四是由于現階段相關政策法規對閑置宅基地的管理和退出沒有具體規定，對農民違法違規占地建房行為缺乏約束，造成農民使用宅基地“只占不退”，加上目前因宅基地退出制度缺失導致農村居民“人走地留”[18]，隨著農業轉移人口非農化，宅基地“季節性”閑置和長期閑置現象均呈不斷加劇態勢[19]。

分析研究宅基地閑置現狀，有助于加深對宅基地閑置現象形成的認識及進一步掌握農村土地利用狀況，從而為盤活利用宅基地提供有益參考。從文獻檢索結果來看，目前國內學術界針對全國的宅基地閑置比例尚無定論，但也有學者測算出我國農村宅基地閑置比例約為15%[20-22]。從區域層面來看，宇林軍等[23]對我國華北、華東和華中地區宅基地閑置情況進行了調查，研究發現上述區域宅基地閑置比例均超過了9%；也有學者以地級市為研究區域進行研究，如張世全等[24]研究發現商丘市約有30%的宅基地長期處于閑置狀態。從微觀的村莊層面來看，選擇典型村莊進行實地調研更能直觀地反映出宅基地閑置狀況，如陳玉福等[25]對山東省禹城市48個典型村莊進行調查發現村莊內部房屋空置現象非常普遍，且村莊內的老宅成片閑置。另外，也有學者研究發現宅基地閑置時間和農村勞動力轉移進城時間長短存在一定的關系，主要是就當前城鄉勞動力轉移的現狀來看，源于城市戶籍制度的限制[26-27]、城市勞動力市場分化[28-29]以及我國土地產權制度等問題會影響我國城鄉勞動力的轉移，導致農民建房意愿仍然強烈，農民新增住房需求十分旺盛，多占多用宅基地的內生動力不減反增[30]，這也成為當下盤活利用農村宅基地的主要阻力[19，31]。尤其是一些沒有能力留在城鎮落戶安居生活的農村勞動力大多會選擇在城市務工若干年之后再返回農村，農村的宅基地依然是這些返鄉勞動力的最后歸宿，這種農村勞動力轉移導致農村宅基地閑置是短期性和階段性的，而非永久閑置。

1.2 農村宅基地盤活利用的影響因素

農村宅基地是農民的安身立命之基，保障了億萬農民實現“居者有其屋”，維護了農民在農村的居住權權益。因此，宅基地主要擔負著保障農民住有所居、維護農村社會穩定的功能。但是，隨著我國工業化、城鎮化進程加速推進，大量農村勞動力轉移進城導致鄉村人口結構、傳統農業生產方式及農民家庭生計方式等均發生深刻變化，這也使得宅基地功能隨之發生演變，具體表現為宅基地的住房保障功能逐漸弱化而財產功能不斷強化。近年來，農村新產業新業態蓬勃發展、鄉村一二三產業呈加快融合發展態勢，尤其是隨著鄉村振興戰略的提出和實施，為宅基地從單一的居住功能向生產、經營、商服等多功能拓展提供了契機，也為推進閑置宅基地盤活利用創造了有利的條件。但是，現階段實現農村宅基地盤活利用還受到諸多因素影響，分析相關影響因素有助于加深對農村宅基地盤活利用動力機制、農村宅基地盤活利用的必要性與可行性的理解，也有助于對農村宅基地盤活利用進行有效調控，從而為探索可操作的模式與路徑提供有益參考。文獻梳理發現，學術界主要從經濟與社會、制度與政策等層面對相關影響因素進行了探究。

關于經濟與社會因素，郭歡歡等[32]認為隨著城鎮人口向鄉村回流創業、就業，城鎮的資本、技術也會流向農村并與土地資源相結合，隨著農民與土地的“人地分離”會增強宅基地流轉的意愿，從而為盤活利用農村宅基地提供了契機。但是，近年來隨著農民家庭收入的持續增長，受到傳統的“多一處宅基、多一份家業”“宅基地是祖上留下來”的小農思想的長期影響，以及客觀存在的農民相互之間的盲目攀比心理、農村特定的社會觀念與文化習俗等，尤其是伴隨著農業轉移人口市民化進程，在客觀上加劇了宅基地空置化、廢棄化及村莊“空心化”態勢，形成了農村人口“人走房空”、村莊“外擴內空”的不良演化現象。

關于制度與政策因素，部分學者研究認為目前不合理的宅基地制度是影響和制約宅基地盤活利用的主要因素。例如，從主體層面來看，趙之楓[33]認為宅基地產權的不完整性難以激發村集體和農民盤活利用宅基地的內在動力和積極性；翁一峰等[34]認為現行制度框架下的宅基地產權關系不能有效鼓勵和引導村集體、農民等主體參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用；朱鳳凱等[35]認為正是由于宅基地產權的不完整與農民對住房財產權價值實現之間的沖突導致了宅基地及農房的空置現象。從制度設計層面來看，吳郁玲等[36]認為現行宅基地制度設計中流轉主體的限制性是影響和制約宅基地盤活利用、提升農村存量建設用地利用效率的重要因素；陳利根等[37]認為由于宅基地權利體系的不完善及宅基地要素的市場化流動被限制，導致農民土地收益難以增加，在一定程度上制約了農村閑置宅基地和閑置住宅的盤活利用。近年來，隨著農業轉移人口數量逐年增加，農村宅基地和住宅閑置浪費問題日益突出并引起社會高度關注。積極探索農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的有效途徑和政策措施，對于提高農村土地資源利用效率、增加農民收入、促進城鄉融合發展和推動鄉村振興均具有重要現實意義。隨著2018年中央首次提出探索宅基地“三權分置”及2019年提出“鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”，探索和推進宅基地“三權分置”、放活宅基地和農民房屋使用權、有序開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，是今后深化宅基地制度改革、加強宅基地管理和鄉村治理及實施鄉村振興戰略的重要任務。顯然，上述相關文件的出臺為推進宅基地盤活利用、提高宅基地利用效率提供了堅實的政策基礎，也得到了學術界的認可和支持，如劉圣歡等[38]認為通過放活宅基地和地上房屋使用權，拓展了宅基地使用權權能，擴大了宅基地使用權主體范圍，有利于盤活閑置宅基地和農房資源以及推動農村閑置宅基地和農房資源的優化配置，從而有效解決當下宅基地利用效率低下的結構性失衡問題；韓文龍等[39]認為落實宅基地“三權分置”政策可以提高農村土地要素配置效率，有利于盤活閑置宅基地資源，拓展宅基地使用功能，從而為實施鄉村振興戰略提供用地保障。

1.3 農村宅基地盤活利用的模式

盤活利用宅基地無論是對于提高農村土地利用效率，為實施鄉村振興戰略提供用地保障，還是對于激活農村土地資源資產、增加農民財產性收入均有著積極的意義。在實踐中，實施的模式不同，盤活利用宅基地的具體做法也不同。近年來，學術界針對盤活利用宅基地的模式進行了理論分析和實證研究。在理論分析層面，韋波等[40]認為農民的參與度和積極性直接影響宅基地盤活利用模式的實施成效。翁一峰等[34]認為宅基地盤活利用模式的選擇應基于村莊功能轉型和增強鄉村空間生命力。朱鳳凱等[41]認為隨著宅基地居住功能邊際化程度的增加，宅基地多功能利用的可能性會增加，農戶傾向于通過出租或入股經營等模式將宅基地用于生產經營性用途以實現收益最大化。宋志紅[42]依據法律關系和農戶權利變動方式的差異，對實踐中不同宅基地盤活利用模式的法律內涵及其特征進行了比較。在實證研究層面，龍開勝等[43]通過對全國9省551戶農戶進行實地調研，研究發現東部地區農戶更愿意接受流轉方式，而中部地區農民則更傾向于選擇有償收回和撤村并點的方式；也有學者對部分省份開展的閑置宅基地盤活模式進行了總結，如陳利根等[44]認為集體推動的宅基地流轉模式最有利于保障農民實現福利最大化；曾芳芳等[45]認為在城鄉融合發展背景下，依托發展農村新產業新業態挖掘土地的生態、社會、文化及教育價值，可有效解決宅基地和住房的閑置問題；斯達威等[46]結合北京市周邊山區調研，研究了由村集體、地方政府、企業和外籍人員四類主體主導的宅基地盤活模式；趙明月等[47]結合典型案例，從“空心村”整治視角研究構建了城鄉一體型、中心社區型和就地改良型三種模式；黃興國等[48]認為需要根據宅基地的自然條件及區域經濟發展水平，探索由地方政府、企業和農村集體經濟組織實施的多種盤活模式；亢德芝等[49]結合宅基地“三權分置”背景研究提出政府主導的宅基地二次流轉開發模式和宅基地流轉平臺鏈接的供求雙方自由交易模式；蘇康傳等[50]針對山區閑置廢棄宅基地應結合“空心村”綜合整治采取宅基地復墾模式，一方面實現增加有效耕地面積，另一方面實現宅基地發展權轉移、增加農民財產性收益。

1.4 農村宅基地盤活利用的路徑

在實踐中，探索合理可行的盤活利用路徑是避免閑置宅基地增加及有效激活存量閑置宅基地的關鍵。文獻檢索表明，近年來國內學術界圍繞宅基地盤活利用的具體路徑展開了研究，例如，張水峰等[51]提出在城鄉結合部可探索用農民宅基地換城鎮商品房及社保的盤活路徑；李科蕾[52]結合農民分化情況，提出對不同類型農民采取不同路徑，如針對“一戶多宅”農戶，其中多出規定面積標準的依法無償收回，針對已進城落戶農民采取有償收回方式；劉宇等[53]提出探索利用互聯網建立閑置宅基地出租再利用平臺；鄭紅玉等[54]提出在自上而下的鎮域分區和自下而上的村莊分類基礎上，按照一定時序采取整理、儲備及保留的漸進式盤活路徑；王梅等[55]認為針對遠郊“空心村”可以通過“增減掛”進行復墾整理，針對具有旅游資源且有開發價值的村莊可以以“地+房”入股、聯營等途徑引入社會資本發展新產業新業態；張坦坦[56]提出針對“一戶多宅”和村內空置宅基地可通過制定激勵措施回收，對廢棄的危房和閑置附屬用房可統一拆除就地復墾為耕地，對其他分散農房在歸并整合后再進行置換；張勁松[57]認為通過引入社會資本下鄉發展鄉村新產業新業態可以推動宅基地和農房流轉，既可以促進宅基地盤活利用、助推鄉村振興戰略，又有利于增加農民財產性收入。

1.5 農村宅基地盤活利用的實踐樣態

自2015年以來，我國部分地區在宅基地制度改革試點政策框架下，積極探索宅基地盤活利用實踐，取得了較好的改革成果，有效盤活了農村存量建設用地、拓展了農村土地功能、激活了農村土地資源資產。國內部分學者結合典型試點地區改革對盤活利用宅基地的實踐樣態進行了案例研究，研究發現不同地區實踐做法及樣態特征差異較大。例如，針對東部發達地區的試點縣區，危薇等[58]通過對福建省晉江市3個村開展案例調查，研究提出應基于問題導向并通過宅基地制度改革試點推進宅基地盤活利用，提出探索利用存量宅基地資源解決新增宅基地需求；張靖[59]研究了天津市薊州區空閑宅基地盤活的潛力，總結了盤活利用宅基地的主要模式及配套政策；李風[60]研究發現浙江省紹興和衢州市探索的盤活利用閑置農房和宅基地的模式差異較大；劉紅梅等[61]以上海市為例，對大都市郊區宅基地利用現狀及演變規律進行分析，提出從多重功能視角加大盤活力度，并探索和建立城鄉一體的居住制度和農民宅基地權利的多元實現機制；阮梅洪等[62]以浙江省義烏市城鄉新社區集聚建設為例，提出基于“同地同價同權”培育宅基地市場價值形成機制并釋放出農民的宅基地權能，進而實現存量宅基地的盤活利用。針對中西部欠發達地區的試點縣區，郭曉鳴等[63]基于四川省的調研，提出盤活利用農村閑置宅基地需要構建自愿有償退出機制、退地多元利用機制及農村改革協同推進機制；張勇[64]通過比較分析，提出安徽金寨縣“置換式”、寧夏平羅縣“收儲式”等典型盤活模式可以在實踐中借鑒；曾旭輝等[65]基于江西省余江區和四川省瀘縣2個試點地區改革經驗，提出通過市場化運作機制及以有償使用為抓手促進傳統農區宅基地盤活利用的實現路徑。

2 主要研究方法

從研究方法來看，國內學術界圍繞農村宅基地盤活利用相關問題展開研究涉及到的研究方法主要包括：農戶問卷調查方法、統計分析與計量分析方法、典型案例研究方法及其他研究方法。

2.1 農戶問卷調查方法

近年來，問卷調查方法在農村宅基地盤活利用研究中應用較多，如農戶家庭特征與宅基地閑置的相關性研究[66]、農戶閑置宅基地的界定與分類[67]、農戶宅基地利用效率及空置率研究[23，68]、閑置宅基地產生原因及影響因素研究[22，35,53，69]、農戶退出空閑宅基地意愿調查研究[51]、農戶接受閑置宅基地盤活利用意愿及影響因素研究[43]、農戶宅基地有償使用決策行為影響因素研究[70]和農戶愿意退出宅基地以提高宅基地利用效率的意愿及影響因素分析等[71-73]。

2.2 統計分析與計量分析方法

近年來，利用統計分析方法和計量分析手段描述宅基地利用狀況、開展宅基地利用效率定量評價、實證分析農戶參與宅基地盤活利用的意愿及影響因素并探究宅基地盤活利用的驅動機理的研究較多。統計分析方法在實證研究中被許多學者采用，主要是基于對樣本農戶進行問卷調查以獲取相關統計數據并進行描述性統計分析，考察樣本農戶的閑置宅基地比例[66]、村莊內低效利用宅基地的數量和宅基地空心化率[23]、村莊宅基地建筑密度[74]、樣本農戶宅基地利用綜合效益[75]、農戶騰退宅基地與獲得補償的意愿[68]及宅基地閑置的影響因素和作用機制[35]等。統計分析方法通常與計量分析方法結合使用，如運用Tobit模型[76]、二元Logistic回歸模型[77-79]、Probit模型[80]對宅基地利用效率的影響因素、農戶宅基地騰退動機的影響因素、農戶閑置宅基地退出意愿的影響因素等進行實證分析。

2.3 典型案例研究方法

農村社會學的典型案例研究方法是以典型個案或多個案例為研究對象，通過實地調查及具體分析，對設定的相關主題進行案例研究，并探尋解決實際問題的一種定性研究方法。從已有文獻來看，近年來該方法在宅基地盤活利用研究領域中得到了應用。例如，危薇等[58]對晉江市3個典型村莊開展案例調查，分析了宅基地流轉與退出過程中存在的障礙，并提出了促進宅基地節約集約利用的若干建議；商國富等[26]對山西晉城市12個典型村莊進行深入調查，研究提出通過改革完善宅基地制度實現盤活存量宅基地資源；朱鳳凱等[37]基于對北京市下辛堡村的調查，通過研究農戶宅基地利用形態的演變分析農戶行為變化過程及其原因，認為農村經濟的多元化發展驅動了宅基地功能轉變及多元利用；張天柱等[81]以河北省東馬營村為例，對該村宅基地利用演變規律進行了探尋；葉劍平等[82]以浙江省象山縣為例，對象山的宅基地“三權分置”實踐樣態進行了分析，并提出了盤活宅基地的相關啟示；魏程琳等[83]以廣西富縣的典型“空心村”為案例，采用案例研究和定性分析方法，對“空心村”治理與宅基地制度變革內在邏輯進行了分析，提出在強化村集體宅基地所有權的前提下采用村集體自主治理閑置宅基地的盤活路徑。

2.4 其他研究方法

從已經掌握的文獻來看，通過設計問卷、采用問卷調查和訪談的方法開展農戶宅基地退出的行為決策意向研究是目前農村宅基地盤活利用研究中重點關注的方向。有學者采用條件價值評估法(Contingent valuation method，CVM)[84]研究農戶宅基地退出意愿及能夠接受的補償方式、補償價格，進而對其實際行為進行模擬。在實踐中，受自然條件和經濟社會發展水平的影響，宅基地盤活利用存在一些障礙因子，為了更好地解決宅基地閑置低效利用問題，有效克服障礙因子的制約，有學者通過構建宅基地集約利用評價指標體系，運用障礙因子診斷模型測算障礙度及探尋影響宅基地集約水平的主要障礙因子[77-78]。GIS(Geographic information system)空間分析方法為宅基地盤活利用研究中大量基礎數據的處理、統計和分析提供了很好的平臺支持，目前GIS空間分析方法多被運用在中觀層面的地域分區利用空間差異分析上及微觀層面的利用動態變化分析上，如鄭紅玉等[54]基于GIS平臺并結合層次分析法(Analytic hierarchy process, AHP)研究上海市奉賢區宅基地盤活潛力進行鎮域分區及模式選擇；張坦坦[56]在鄉村聚落層面構建了基于GIS的宅基地利用動態監測系統，實現實時掌握宅基地利用變化情況；張天柱等[81]運用GIS矢量化方法對村莊內部宅基地地塊進行勾繪并對其利用現狀進行分類。另外，參與式農村評估方法(Participatory rural assessment, PRA)[5]是農村社會經濟研究中常用的一種方法，主要是在研究區域村民的參與和協助下進行實地調研的一種方法，該方法也為從農戶視角對宅基地盤活利用進行研究提供了數據來源和途徑，如冉逸簫等[85]采用PRA方法對農村衰落情況進行了調查，從微觀尺度分析了貧困山區宅基地利用演變特征及宅基地內部各類用地情況。

3 研究評述與未來重點研究方向

3.1 研究評述

國內眾多學者運用了農戶問卷調查方法、統計分析與計量分析方法、典型案例研究方法及其他研究方法，圍繞農村宅基地利用現狀、農村宅基地盤活利用的影響因素、模式、路徑及實踐樣態等方面進行了探究，并且取得了一些研究成果，但已有研究仍存在一些不足之處，主要表現在：

1)農村宅基地盤活利用涉及到鄉村人口、土地利用、鄉村空間重構及鄉村可持續發展等各個方面。農村宅基地盤活利用所面臨的諸多現實問題，為地理學、社會學、經濟學、法學和管理學等多學科學者深入開展相關理論研究和實踐探索提出了迫切要求。然而，從已有研究來看，目前該研究領域的相關基礎理論與方法體系尚不完善，特別是在實施鄉村振興戰略和新型城鎮化戰略雙輪驅動背景下，圍繞農村宅基地為何要盤活、怎么盤活、如何保障盤活等方面的理論研究成果還較少。

2)現有研究大多集中在微觀主體即農戶層面，主要基于管理視角圍繞農戶的宅基地利用效率、宅基地利用的障礙因素、宅基地流轉與有償退出開展的，而實際上宅基地利用屬于典型的公共事務治理問題，治理主體是多元而非單一的，且在一定范圍內多元主體共同承擔宅基地治理職責、實現提升宅基地治理的整體效益。從現有文獻來看，目前基于多元主體治理視角對相關主體如政府、集體經濟組織、投資企業、農戶等研究還較少，尤其是研究構建相關利益主體共同參與、實現多元共治的宅基地治理模式的研究成果鮮有報道。

3)目前學者結合農戶問卷調查并圍繞農戶宅基地退出意愿及影響因素開展了較多的實證研究，并取得了一些成果，但是在研究過程中影響因素的選擇往往會受到研究人員主觀因素的影響，導致研究結論可能會和現實不一致；實際上，在目前的宅基地政策框架下，農戶并非全部愿意退出宅基地，實現宅基地盤活利用也并非只有通過退出這一路徑，也可以通過流轉、出租、置換等多種途徑實現盤活利用，而現有成果中針對農戶宅基地流轉、出租、置換意愿及影響因素的實證研究還較少。

4)已有研究大多關注的是如何盤活閑置宅基地，而實際上宅基地與其上的房屋之間的天然聯系，決定了在研究宅基地利用的同時必然要關注宅基地上的房屋如何實現盤活，況且在實踐中往往關注更多的是如何盤活房屋。2018年中央一號文件提出“完善農民閑置宅基地和閑置農房政策”“適度放活宅基地和農民房屋使用權”，在上述政策背景下，如何結合深化宅基地制度改革背景及探索宅基地“三權分置”，將放活農民宅基地使用權與盤活利用農民房屋作為一個整體系統進行理論探究與實踐探索，特別是在實施鄉村振興戰略背景下，對于增加農民收入、促進城鄉融合發展均具有重要意義，目前上述領域的研究還較少。

5)通過盤活利用農村宅基地以增加農民財產性收入是宅基地制度改革的核心要義。已有的研究成果缺乏對作為宅基地使用權及房屋所有權主體農民權益的關注，尤其是針對如何通過盤活利用宅基地促使農民獲得更多財產性權益的研究還較少，從市場角度開展閑置宅基地及農房盤活激勵研究以及探索建立宅基地盤活利用的市場化運作機制的研究也較少。

6)在鄉村振興戰略下，優化鄉村生產生活生態空間、分類推進鄉村振興成為構建鄉村振興新格局、促進城鄉融合發展的主要方面。按照《鄉村振興戰略規劃(2018—2022年)》的要求，宅基地盤活利用應結合村莊的發展現狀、區位條件、資源稟賦等，按照集聚提升類村莊、城郊融合類村莊、特色保護類村莊、搬遷撤并類村莊分類推進。在實證研究層面，現有的研究中結合上述不同類型村莊分類推進的案例研究較少，尤其是結合不同類型村莊發展規律和演變趨勢，對實踐中的典型模式與實現路徑進行系統梳理以及對不同類型案例進行研究的成果較少。

7)現有的研究方法總體呈現定量化與集成化的特點，地理學、經濟學、管理學、社會學和法學等多學科研究方法相結合。在微觀層面上，統計分析和計量經濟模型分析相結合成為一種常用的研究方法。綜合來看，GIS空間分析方法在該研究領域仍有待進一步深入，在數據處理、空間分析方面還存在一定的局限性，與統計學、經濟學等其他研究方法相結合的綜合型研究方法有待于探索和深化。

3.2 未來重點研究方向

基于上述研究進展的評述，本研究認為，未來結合實施鄉村振興與新型城鎮化戰略，并將其置于宅基地制度改革背景下，該領域研究可遵循“定量評價—問題診斷—理論梳理—模式提煉—制度設計”的研究范式，以農村宅基地利用定量測度和問題診斷為切入點，系統探究相關基礎理論問題、總結提煉典型地域模式以及進行整體制度設計。鑒于此，本研究提出未來重點突破的研究方向包括：

3.2.1農村宅基地利用定量測度和問題診斷研究

通過實地調研，開展農村宅基地利用定量測度和問題診斷研究，分析宅基地利用現狀、存在問題及閑置宅基地形成機理和地域類型，為促進宅基地盤活利用提供基礎支撐。

研究重點：①構建農村宅基地利用評價指標體系，定量刻畫宅基地節約集約利用的衡量指標；②基于不同地域農村實地調研，分析診斷宅基地閑置形成機理和演進機制，對典型農村地區閑置宅基地盤活利用潛力進行測算；③從閑置宅基地形成的區位差異和發展特征，研究劃分典型閑置宅基地的地域類型；④突出行為地理學行為決策空間分析方法的應用，不同的自然地理環境和社會經濟條件下農戶行為決策方式不同，分析研究不同類型農戶、不同地域空間農戶盤活利用宅基地行為決策的差異性及其影響因素。

3.2.2農村宅基地盤活利用的基礎理論問題研究

在實施鄉村振興戰略和新型城鎮化戰略雙輪驅動背景下，農村宅基地盤活利用“是何—為何—如何”等基礎理論問題的闡釋有利于實現宅基地有效治理及促進宅基地盤活利用。

研究重點：①按照“是何—為何—如何”的邏輯主線，在識別宅基地利用現狀的基礎上，梳理宅基地盤活利用的理論基礎，研究構建宅基地盤活利用的整體理論體系框架；②基于協同實施鄉村振興戰略與改革完善宅基地制度視角，對宅基地盤活利用戰略進行頂層設計；③從經濟、社會、政治層面分析研究宅基地盤活利用的驅動力機制，揭示盤活利用宅基地的必要性與可行性及其對社會經濟的積極影響。

3.2.3典型地域農村宅基地盤活利用模式提煉研究

基于優化鄉村發展布局與分類推進鄉村振興，深入開展典型地域宅基地盤活利用模式的研究是指導宅基地盤活利用理論創新與實踐應用的重要環節。因此，需要綜合考慮不同地域自然資源條件、社會經濟發展水平、資源環境承載能力等因素，總結提煉典型地域不同空間尺度宅基地盤活利用的模式。

研究重點：①采用案例比較研究方法，對比分析典型地域宅基地盤活利用模式的實踐背景、主要內容、具體成效與問題以及適宜性；②按照“識別—提煉”的邏輯主線，在識別現有模式的基礎上，探索宅基地盤活利用的途徑與方向，按照集聚提升、城郊融合、特色保護、搬遷撤并的思路分類提煉典型地域模式；③基于現代治理視角，依據多中心治理理論，研究構建宅基地盤活利用治理路徑模式，立足于轉型政府治理、推動市場治理和創新社會治理的大背景，構建“政府—市場—社會”共同參與的多元主體共治模式，從而為指導宅基地盤活利用實踐提供理論支撐。

3.2.4農村宅基地盤活利用的整體制度設計研究

農村宅基地盤活利用是一項系統工程，在實施鄉村振興戰略背景下，無論是閑置宅基地的流轉，還是宅基地退出、租賃等，都需要基于系統的視角設計一整套完善的制度作保障。因此，未來應加強宅基地盤活利用的整體制度設計研究，加快相關制度建設步伐，從源頭上為促進宅基地盤活利用提供保障。

研究重點：①加強宅基地盤活利用相關法律研究，尤其是宅基地“三權分置”改革如何從政策語言轉變為法律條文，使“三權分置”政策轉向可運作的法律機制，實現依法保護農民權益；②以“拓展權能、交易賦權和適度管制”為線索，研究構建宅基地使用權的初始取得制度、宅基地使用權的轉讓制度及宅基地使用權的持有制度聯動機制；③基于“同地、同價、同權”和實現城鄉土地市場一體化的思路，研究如何實現盤活利用宅基地與集體經營性建設用地入市改革聯動推進；④順應城鄉融合發展趨勢，加強與宅基地制度改革相關的配套政策體系研究。