房地產運營數據平臺的設計邏輯

袁冀鵬

摘要：隨著房地產行業的發展，管理手段不斷創新，大數據管理已成必然趨勢。電建地產順應發展趨勢，以公司戰略規劃和業務發展為導向、以公司管理體系再造成果為藍本、以“價值創造”為核心，構建以“大數據”為中心的運營數據管理系統。通過整合公司運營與數據報表，從橫向“計劃+全面預算”、“利潤+現金流”雙重主線，縱向“樓棟-組團-項目-區域-總部-決策分析”六大層級，構建兩級數據管控體系，從而對運營數據進行規范化分析管理，助力公司落實“十三五”發展戰略。為公司2020年開始數字化轉型，建立數據應用模型，實施大數據管理奠定基礎。

Abstract： With the development of the real estate industry and continuous innovation of management methods， big data management has become an inevitable trend. Power Construction Real Estate complies with the development trend， takes the company's strategic planning and business development as the guide， takes the company's management system as the blueprint， and takes "value creation" as its core， and builds a "big data" -centric operating data management system. By integrating the company's operations and data reports， from the horizontal main line of "planning + comprehensive budget"， "profit + cash flow"， and vertical "building-group-project-region-headquarters-decision analysis" six levels， a two-level data management and control system is built to standardize analysis and management of operational data and help the company implement the development strategy of the 13th Five-Year Plan， so as to lay the foundation for the company to start digital transformation in 2020， establish a data application model， and implement big data management.

關鍵詞：運營數據系統;GRP;信息化

0? 引言

作為信息化發展的新階段，大數據對公司戰略發展、投資布局、項目管控、精益化管理都將產生重大影響。“誰掌握了數據，誰就掌握了主動權”。現在，各標桿房地產公司都把推進數字化作為實現創新發展的重要動能，鏈家、克而瑞、明源、世聯、用友是房地產服務商領域值得關注的大數據公司，在技術研發、數據共享、安全保護等方面有著前瞻性布局。抓住大數據發展的時代機遇，開創發展新局面，也是電建地產必須解答好的時代課題。

中國電建地產集團有限公司在“4+8+N”戰略布局的引領下，已先后成立7大區域+3個城市公司，公司2014-2016年銷售額排名穩居全國品牌房企TOP前50，營業收入復合增長率連續保持兩位數的增長，公司數據管理呈現爆發增長、海量集聚的態勢，運營數據平臺的建設迫不及待。

1? 電建地產信息化建設現狀

1.1 公司信息化建設成果? 電建地產信息化建設分為兩個階段，其中第一階段，依托管理標準化3.0版升級，先后上線了預算、財務、計劃、人力等多個子系統，完成了業務流、審批流的進一步優化。其中，自主研發的計劃運營子系統實現了線上與線下管理工作的有效融合，固化了戰略落地的金字塔模型，進一步提升了項目的管控精度，降低了運營成本，提高了運營管理水平。以“計劃+全面預算”為管控主線的集團GRP綜合信息管理系統連續兩年榮獲“中國能源企業信息化管理創新獎”。

第二階段建設過程中，先后上線了專項計劃、商務、供方等多個系統。其中，專項計劃在一期計劃系統的基礎上，從項目組團批次細化到樓棟，進行樓棟九大控制節點的管控，成為電建地產精細化管理的重要舉措。

1.2 公司信息化建設存在問題? 通過兩年多的GRP系統建設，電建地產業務系統實現了從無到有的重大突破，并保證經營數據全部進入系統，全業務實現三級架構管控，數據勾稽關系已基本建立。

但是目前上線的各子系統依然存在很多問題：

①多個子系統數據層級僅到項目維度——無法支撐更多維度數據建模分析;②各子系統相同數據重復錄入-繁雜、易出錯;③各子系統采用不同的主數據進行設計-未與其它系統做到互連互通。

1.3 數據系統建設的當務之急? 公司信息化要在數據集合平臺的基礎上完成數字化轉型，進而實現信息系統智能化的終極目標。建立和完善大數據輔助科學決策的機制是公司運營管理的重點工作。加快構建數據管理系統，通過整合公司運營與數據報表，從橫向“計劃+全面預算”、“利潤+現金流”雙重主線，從縱向“樓棟-組團-項目-區域-總部-決策分析”六層級，盡快構建完成兩級數據管控體系，從而對運營數據進行規范化分析管理，助力公司落實“十三五”發展戰略。為公司2020年開始數字化轉型，建立數據應用模型，實施大數據管理奠定基礎。

2? 數據系統建設思路

運營數據系統在電建地產已有GRP信息子系統的基礎上，通過實時收集、抓取公司日常管理工作中全業務全口徑數據，進行二次分析與加工處理，形成企業報表展示，并以此提供決策分析數據基礎。（圖1）

2.1 建設原則? 基于“數據扭轉連續性”的邏輯思路，確定系統數據層級，形成數據蜂巢模型。按照如下十原則進行設計： ①數據下管一級;②數據透視及預警原則;③數據全口徑原則;④橫向雙主線串聯原則;⑤縱向逐級匯總原則;⑥同表計算，跨表取數原則;⑦數據錄入唯一性原則;⑧勾稽關系逐級檢查原則;⑨計劃執行實時更新原則;⑩數據填報二八原則。

2.2 建立數據標準? 房地產行業本身具有業務綜合性強的特性，電建地產更有其跨區域布局、跨業務經營、多層級管控、多項目運營的特點。由此產生的原始數據便呈現出數量龐大、種類繁多，數據命名規則不一、口徑多樣等特征。因此，僅僅簡單收集數據顯然無法進行分析與處理，必須建立統一的、可行的、易管理的數據標準。

2.2.1 統一項目命名? 系統梳理電建地產及其下屬所有單位的組織名稱與組織編碼，編制項目編碼表，以組織編碼作為唯一標識進行系統內識別，對于因歷史原因造成的系統間組織編碼不一的個別情況，則建立中間數據表進行信息匹配，確保跨系統間的數據貫通。

2.2.2 規范系統檔案? 系統梳理運營數據系統所需業務元素，通過建立系統檔案統一組團、批次、樓棟、業態等關鍵元素命名標準。

2.2.3 建立權限與角色標準? 運營數據由系統建設到系統交付，根據電建地產層級管控思路、崗位權責體系，編制系統權責體系表與權限體系表，規范系統運營過程中的操作責任主體。

2.2.4 確立數據上匯口徑? 為高效、快速生成數據成果，運營數據系統簡化數據上匯流程，取消數據審批流程，僅設置數據填報與數據上報兩個環節。 “數據上報”后隨即關閉數據上匯通道，并以此數據作為運營系統的生效數據，確保系統運行過程中的數據口徑唯一，避免數據因偶然更改而錯亂。

2.3 數據架構? 運營數據系統結合電建地產多層級管控、多業務經營、多項目運營的特點以及房地產開發項目的內部結構，將數據進行全口徑統計，并將自營項目的管控和力度下沉至樓棟，首先建立項目主數據（自營項目含樓棟主數據），并填報基礎數據表，其后，在此數據基礎上逐次生成項目、區域、集團、考核及分析模型等表單，最終呈現“逐級匯總、層層校驗”的數據系統架構。

2.4 數據收集? 數據系統建立的基石在于數據收集。綜合考慮電建地產現有的信息化建設成果、降低系統操作與維護成本的需求以及數據系統架構設計思路的可行性，秉持“盡最大可能利用現有系統，盡最大可能減少人員工作量”的原則，進行數據收集。基于此，本次將運營數據系統與商務子系統、計劃子系統、整體預算子系統、CRM明源系統等予以打通，以此抓取商務、計劃、整體預算、銷售等大量數據，大大減少填報工作量，提高工作效率。

2.5 數據處理及分析

2.5.1 縱向匯總? 根據數據架構的設計思路，運營數據通過“樓棟-項目-區域-集團”路徑進行縱向匯總，形成集團級數據報表。其中，對于經營中直觀的數據，如開工面積、銷售面積、簽約金額等指標，則可直接進行縱向匯總;而對于較為復雜的數據則需根據其存在的橫向邏輯處理后再進行縱向匯總。

2.5.2 橫向分析? 項目的開發過程中，需要關注的不僅僅是較為直觀的數據，更多的可能是通過這些較為直觀的數據進行項目內部的橫向分析產生更能體現項目運營情況或公司經營現狀的數據。本次數據系統建設一是根據房地產項目開發流程與管控要點，選定“項目獲取”、“開工”、“達到預售形象條件”等九大節點進行橫向分析，如，通過直接縱向匯總的“開工面積”與“銷售面積”作差，即可得出項目“庫存（已開工未銷售面積）”，進而根據去化速度計算出“可租售物業周轉率”;二是根據房地產開發項目業務邏輯與規則，計算產生所需數據指標，如，通過直接縱向匯總的“主要營業收入”與“其他營業收入”求和得出“營業收入”。

2.6 數據展示? 根據電建地產管控要求，篩選系統中關鍵指標數據進行BI展示，以便決策層及時地、便捷地獲悉經營狀況，并為其提供決策依據。

3? 結語

中國電建地產集團有限公司數據管理系統將從雙向維度構建兩級數據體系，最終實現經營數據的分析匯總及績效考核，可以進行綜合實力評價分析、人均規模效能分析、波士頓矩陣分析、資產負債分析、貨值管理等分析。同時，輸出績效考核面單，對項目收益實現系數、銷售綜合目標排名、綜合成本降低系數、滯銷品去化、客戶滿意度、業績系數等指標進行跟蹤管理。

數據系統作為電建地產唯一的數據管理平臺，將充分發揮系統的優勢，對大數據進行規范化分析管理，助力公司“十三五”戰略發展，為用好大數據、贏得企業發展的戰略主動指明了方向。

參考文獻：

[1]中國電建地產集團有限公司.以“計劃+全面預算”為管理主線構建企業ERP綜合信息管理系統.

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[3]陳曉.基于B/S的房地產經營管理信息系統設計與實現[J].濰坊學院學報，2017，17（2）：12-15. DOI：10.3969/j.issn.1671-4288.2017.02.003.