論長租公寓的經濟定位

顧書桂

摘要：解決中低收入消費者的長期居住需求是當前我國城鎮住房市場發展的主要方向。在利潤引導下，長租公寓運營主要面向中高收入消費者，在規模擴張的基礎上，推動城鎮住房租賃市場租金上漲，從而與政策預期存在明顯的落差。其根本原因在于，中國式土地財政推動的城鎮住房市場結構性失衡并沒有改變，解決城鎮中低收入消費者的長期居住需求還缺乏基本的前提條件。長租公寓短期內并不能改善我國城鎮住房租賃市場的現狀，應警惕長租公寓的畸形發展擾亂城鎮住宅市場脆弱的穩定。

關鍵詞：長租公寓;房租;結構性失衡

中圖分類號：F293.30? ? 文獻標識碼：A文章編號：CN61-1487-（2020）01-0138-05

2018年8月以來，以鼎家網絡科技有限公司長租公寓宣布破產為起點，十多家長租公寓品牌相繼破產，包括萬科在內，一度喧囂不已、備受追捧的長租公寓市場也陷入全國性的低潮。顯然，目前無論是企業還是政府關于長租公寓都有一些不切實際的認識。本文擬從長租公寓的運作機制闡述其實際作用、市場空間及其所能扮演的角色，從而為下一步城鎮住房制度的改革特別是住房市場長效機制的建立提供一些建議。

一、解決中低收入消費者的長期租賃居住需求是當前我國住房市場發展的主要方向

加快培育和發展住房租賃市場最早始于2015年。為了增加住房租賃行業發展的資金投入，2015年1月6日，住建部《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點。2016年“兩會”期間，國務院政府工作報告首次提出要建立租購并舉的住房制度。6月，國務院《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發[2016]39號文）提出要培育四種租賃市場主體，即發展住房租賃企業、鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務、規范住房租賃中介機構、支持和規范個人出租住房;要通過三種途徑改善住房租賃供應，即鼓勵新建租賃住房、允許改建房屋用于租賃、允許將商業用房等按規定改建為租賃住房;要拓寬四種融資渠道，不但明確提出鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持，還支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，并穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。11月14日，國家稅務總局公告（2016年第69號）規定住房租賃稅收標準：納稅人以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務的，按照住宿服務繳納增值稅;個人住房出租征稅0.5%，非住房出租征稅1%。12月16日，中共中央年度經濟工作會議要求加快住房租賃市場立法。2017年4月，住建部、國土資源部《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》提出，鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，鼓勵個人依法出租自有住房，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。5月，第一部專業規范住房租賃和銷售管理的行政法規——住建部《住房租賃和銷售管理條例》向社會公開征求意見，明確提出住房租賃企業依法享有有關金融、稅收、土地等優惠政策。7月，住建部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》進一步將住房租賃發展、支持和鼓勵政策系統化，包括培育機構化規?；》孔赓U企業、建立政府住房租賃交易服務平臺、增加租賃住房有效供應、創新住房租賃管理和服務體制，其中特別強調國有企業要發揮引領和帶動作用。10月18日，十九大報告正式提出建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。除了全國性的政策，截止2017年12月，28個省級地方政府也先后發布了關于培育和發展住房租賃市場的指導文件，主要涉及的關鍵政策包括允許商改住、鼓勵個人出租住房、提供金融支持等。

綜合上述文件內容，增加租賃住房供應、降低住房租賃成本、解決中低收入居民的長期租賃居住需求才是當前我國大力發展住房租賃市場的指導思想和宗旨。如果聯系我國提出發展住房租賃市場的背景，這一結論更為明顯。1998年底，我國全面推開城鎮住房制度改革，新建住房商品化，單位存量住房原則向職工個人銷售，希望能夠以住房個人化為主導最終順利解決城鎮住房的生產、交換、分配和消費問題。然而此項改革的結果是，商品房價不可逆地上漲，越來越多的住房流向少數高收入者，越來越多的消費者難以通過購買住房解決住有所居問題。正是在這種情況下，我國政府開始重視住房租賃，希望通過發展住房租賃市場，實現租購并舉。

二、現有的長租公寓運營依然主要面向中高收入消費者

我國目前的長租公寓運營雖然解決的是長期租賃居住需求，但面向的對象依然是中高收入消費者。

第一，長租公寓固然是指企業法人通過租賃、收購、自建、房地產開發等多種形式匯集房源，對其進行必要的裝修改造，面向住房市場提供長期租賃的專業化服務，但市場更流行將長租公寓稱為“白領公寓”或“單身合租公寓”，這與中低收入消費者的距離顯然有點大。例如，北京三里屯灣流國際青年社區月租金6900-15000元不等，魔方公寓北苑店月租金4700元，YOU+國際青年社區蘇州橋月租金4380-5580元，房租不但絕對水平高，而且普遍高于周邊小區。“實地調研監測北京19家集中式長租公寓，并選取公寓周邊1公里內普宅租金作為對比，計算公寓的溢價率，進而比較長租公寓和普通住宅的租金差距。結果顯示，灣流國際青年社區三里屯店以高溢率144%位列榜首，是新派16%溢價率的近10倍之多。魔方公寓（水岸莊園）以134%的溢價率排在第二位，貝客公寓北京南站店則以109%的溢價率位列第三。西直門梧桐自如寓溢價率為98%，排在第四位，紅璞公寓安居坊溢價率為90%，排在第五。樂乎芍藥居店、樂乎公寓德勝門店、貝客公寓紫竹橋店、熊貓公寓北工大店、YOU+國際青年社區溢價率分別為79%、76%、75%、73%和70%?！盵1]如此高租金的長租公寓是名副其實的白領公寓甚至是金領公寓，絕不是中低收入的藍領消費者所能承受的。

第二，很多長租公寓誕生之初就較少考慮為中低收入消費者服務。租金貸是當前很多長租公寓破產的罪魁禍首，然而分析租金貸的運作機制不難發現，租金貸順利運作的前提正是住房租賃市場租金的不斷上漲。租金貸對消費者而言是逐月還款，但對長租公寓而言是一次獲得全年貸款，然后利用時間差免費擴大經營規模，只要住房租賃市場的供不應求局面導致房租持續上漲，這種租金貸就可以無休止地循環運轉下去。一些激進的經營者為了實現超速擴張，不惜高價圈房低價出租，以獲得更多的免費租金貸現金流。然而市場是無情的，當房租停止上漲甚至有所下降時，租金貸引發的資金虧空就會迫使這些長租公寓破產。租金貸被禁雖然是因為長租公寓的無序競爭推動房租猛漲引發政府的強力彈壓導致的，不過由此帶來的全國性長租公寓低潮反過來說明，長租公寓項目將未來寄托在房租的不斷上漲上面，這與政府發展住房租賃市場解決中低收入消費者的住有所居初衷顯然是相違背的。

第三，長租公寓項目的運營主流更多立足于增值服務。長租公寓的租金更高與長租公寓的增值業務密不可分。例如，北京三里屯灣流青年國際社區主打的是京味高端院落私人府邸，房間內帶有獨立衛生間，有床、桌子、衣柜、沙發、洗衣機、冰箱、空調、電視等家具和電器，甚至有床單、被罩、枕頭、被子等，基本可以做到拎包入住。除室內設施外，灣流公寓還配有影音區、健身房、咖啡吧、洗衣房等。魔方公寓北苑店主打中端，一樣配有獨立衛生間、廚房，床、衣柜、桌子等家具，以及冰箱、洗衣機、空調、電視、電磁爐等家電，公共區域還有免費試用的臺球、桌上足球、動感單車等公共設施。更多的長租公寓目前不盈利，或者盈利率很低，但它們未來均將利潤增長點放在增值服務上。從這種角度講，長租公寓也許目前有一些低價供應項目，但假以時日，低價供應在長租公寓項目中將逐漸消失。因此，這樣的長租公寓是標準的白領公寓，一樣不是中低收入消費者所能日常負擔的。

第四，企業化運營的效率不見得一定高于自然人。我國城鎮不缺住房租賃市場，幾乎有商品房買賣的地方，就有住房租賃市場存在，業主制是城鎮住房租賃市場最大的特點，不是最大的缺點。畢竟，無論是在理論上還是在實踐上，業主制的運行效率未必一定低于公司制，雙方各擅勝場。通常情況下，公司制容易做大規模，業主制更適合小而精，但凡事也不絕對。就城鎮住房租賃市場而言，業主制確實有很多缺點，但長租公寓的現有實踐告訴我們，公司制似乎也好不到哪里去，甚至因為其規模大而影響更為惡劣。例如涉足租金貸的長租公寓，不但將租客置于繳了租金依然會被大房東趕出租賃住房的危險之中，而且流落街頭的租客還會面臨因為不能按時償還租金貸帶來的失信違約風險，從而進一步加劇其經濟困難。這說明城鎮住房租賃市場當前的某些弊端，與其說是經營規模太小帶來的，不如說是源于其自身的缺陷。企圖通過企業化經營增強城鎮住房租賃市場的規范性，甚至在某種程度上降低租金水平，似乎開錯了藥方。

第五，長租公寓的主要房源依然是存量住房，其次是酒店式公寓，很少來自工業用房改建和集體建設用地新建。長租公寓是租賃住房存量在公司制與業主制之間的重新分配，存量住房的租金水平一度因為公司制企業不擇手段的搶奪出現明顯的飆升而引來政府的強力干預。作為長租公寓的次要房源，酒店式公寓價格雖低，但考慮到商業用地較短的使用期限，即使不用再考慮非民用的水電氣價格和正規繳納的稅費，酒店式公寓的運營成本相比住宅也只高不低。長租公寓運營成本降低的真正途徑只能是工業用房改建和集體土地新建。然而，工業用房改建一直是政府嚴格控制的項目。深圳市邁芒資產管理有限公司下屬的Color公寓之所以破產，不是因為最初的分散式公寓運轉不利，而是在轉型集中式公寓時，企業將全部資金投入廠房改公寓項目，但被當時的深圳市政府叫停，最終Color公寓因資金鏈斷裂破產[2]。集體土地新建租賃用房也不順利，至今還停留在試點的基礎上。當住房租賃市場的投入成本難以大幅度降低甚至還有所提高時，長租公寓顯然無論如何運營都不可能將租金水平降下去。

長租公寓運營面向城鎮中高收入消費者的現實顯然違背了黨和政府發展租賃住房市場的初衷。不過，指望長租公寓發揮買不如租的功能，實現政府住房市場租購并舉的戰略目標，滿足城鎮中低收入消費者的長期居住需求，實際上是對我國城鎮住房問題的曲解甚至不解。

三、我國城鎮住房問題的根源是住房供求結構性失衡

我國城鎮住房問題由來已久，如果說1998年之前囿于生產力發展滯后，城鎮住房問題主要表現為總量供不應求的話，1998年后隨著住宅產量的大幅度上升，問題已經主要變為結構性的供不應求。

以上海為例，1989年末上海實有住宅建筑面積僅為83740千平方米，1998年末已經上升到174160千平方米，2006年進一步上升到408565千平方米，以十年翻一番的姿態呈現明顯的加速度增長。僅僅2005-2017年，上海商品住宅就竣工2275916套。2017年末上海城鎮居民人均住房建筑面積36.7平方米，居民住宅成套率達97.3%，可以肯定地說，上海城鎮住房總量供不應求的問題已經解決。①但從結構看，上海城鎮普通住房的確嚴重供不應求。

（1）上海面向中低收入階層的經濟適用住房在1998到2018的二十年間，僅僅在1999年和2009年供應過兩次，而且供應量很小。如1999年，上海經濟適用住房供應375.44千平方米，僅占當年商品住宅供應量9222.32千平方米的4.07%;2009年，上海經濟適用住房供應54.09千平方米，僅占當年商品住宅供應量4607.38千平方米的1.17%。

（2）與辦公樓和商業營業用房相比，上海商品住宅的銷售價格明顯具有只漲不跌的剛性。住房商品化，價格就不可能不受供求影響。上海的辦公樓與營業用房價格漲漲落落，波動起伏是明顯的，市場化特征明顯。但上海商品化住宅價格與此不同，只漲不跌，而且與政策刺激一致，政策刺激大漲，政策不刺激小漲，顯然市場化特征不明顯，具有明顯的壟斷因素在內。結合城鎮土地屬于國有的法律規定以及城鎮房地產市場的政府高度管制，上海商品住宅價格只能是一種典型的賣方壟斷高價。這種壟斷高價意味著不但收入低于平均水平的低收入消費者難以買房，即使是收入在平均水平附近波動的中等收入消費者也有可能難以買房。

（3）上海商品住宅的價格漲幅高于同期城鎮居民可支配收入的漲幅。上海雖然是中國一線城市，但住房市場一樣分為普通住宅市場和優質住宅市場。只要普通住宅市場價格保持基本穩定，即使優質住宅市場價格漲得再高，也不會影響中低收入消費者的剛性居住需求得到滿足。然而研究顯示，上海普通住宅市場價格不但沒有保持基本穩定，反而保持快速上漲趨勢，其漲幅不但高于優質住宅市場價格漲幅，還高于同期上海城鎮居民的可支配收入漲幅。這意味著過去的二十年間，上海城鎮居民的總體購房能力不是上升了，而是下降了。

（4）與全國相比，上海城鎮居民的貧富差距也許并不更大，但在基數很大的情況下，這意味著買不起房的上海城鎮低收入居民規模很大。

關于我國城鎮商品化住宅的壟斷高價，比較主流的解釋是地方政府籌集財力進行基礎設施建設從而提供更好的經濟發展環境，這也是人們俗稱的土地財政。然而即便接受這種說法，土地財政難道真的就通過基礎設施建設推動中國經濟走上更快、更高的發展道路了嗎？統計數據表明，1998年城鎮住房制度改革全面推開，中國式土地財政正式啟動，然而2007年開始，我國經濟增長率就開始出現趨勢性下滑，截止2019年這一局面都沒有出現任何改觀。在這種情況下，2007年以前的中國國民經濟加速增長與其說是中國式土地財政帶來的，不如說是2001年我國加入世界貿易組織（WTO）帶來的。中國式土地財政不僅沒有帶來預期的經濟高速增長，反而斷送了加入WTO帶來的經濟騰飛契機，因為長達十二年的經濟增長速度下滑是無論如何都不能歸咎于外部因素或偶然因素的，應該是中國式土地財政破壞了經濟增長的基本面。既然經濟增長無法解釋中國式土地財政，收入分配就成為中國式土地財政的唯一促成因素。中國式土地財政不僅為地方政府帶來了可觀的財政收入，更重要的是在推進的過程中，產生了一大批既得利益者，它們與宏觀經濟的穩定捆綁在一起，“太大而不能倒”，從這個角度講，收入分配與再分配才是中國式土地財政的真正動力。這一觀點不僅能夠解釋我國城鎮高房價的原因，也能夠解釋政府對城鎮高房價不遺余力的維持甚至推高。

（1）土地由生產要素變為金融資產是城鎮高房價的前提，因為只有土地變為金融資產，地價以至房價才能完全由供求關系而不是由其（資本化）價值決定，事實上將普通住宅也納入房地產業發展范疇而不是僅僅突出優質住宅的金融資產屬性一直是政府制定房地產政策的出發點。

（2）在刺激住房投機和投資需求的前提下，政府在城鎮房地產市場始終維持需求略大于供給的格局，以保證住房價格的穩定上漲。雖然政府在制定房地產發展規劃時依據的是宏觀經濟基本面，但在土地招拍掛供應的過程中始終注意市場的承受能力，因為普通住宅的需求呈現剛性，政府更容易控制普通住宅的市場價格只漲不跌，從而培育住宅投資者與投機者對住宅市場的長期信心。

（3）剔除住房投資與投機需求，在城鎮住房市場實際總供給大于實際總需求的前提下，有關政策寧愿選擇住房閑置也不愿意選擇降價滿足中低收入消費者的居住需求。一方面是因為房價下跌帶來地價下跌會影響政府的土地出讓金收入，另一方面是因為房價下跌會刺破房地產行業的價格泡沫，投資與投機客會拋售住房，房地產業的虛假繁榮會消失。

（4）住房問題的存在甚至惡化其實是維持城鎮高房價的前提條件。房價與房租是聯動的，當住房租賃交易成本大于零時，同樣是滿足居住需要，租房成本實際上是大大高于買房成本的，因此理論上買不如租在長期內是不成立的。如果租房能夠解決長期居住問題，城鎮居民特別是中低收入消費者就沒有必要花更高的價格去買房，則高房價也就成了無源之水、無本之木。從這個角度講，沒有住房問題的大量存在，就不可能維持現階段的高房價。這也是伴隨著房價一路飆升，城鎮住房保障效果始終不如人意的根本原因。

四、長租公寓面向中高端人群是市場選擇的理性結果

由于規模不是企業運行效率高低的唯一衡量標準，因此寄希望于長租公寓降低城鎮住房市場租金水平顯然是天方夜譚。綜觀長租公寓的發展政策，真正有利于降低住房租賃成本的其實只有兩個措施：一是工業廠房改造，二是集體土地建房，下面我們具體分析。

工業廠房改造能夠降低房租，根本原因不在于其閑置，而在于工業廠房占用的土地價格是生產要素價格而非資產價格，因而明顯低于住宅用土地價格。中國式土地財政的基本模式是：利用廉價的土地以及優惠的稅收政策招商引資，通過經濟發展拉動房地產需求，從而以城鎮國有土地為媒介特別是借助城鎮普通住宅需求的剛性最大限度地收割經濟利益，由此也就決定了工業用地甚至商業用地的入市價格很低，不但能夠滿足工商業資本獲取正常利潤的需要，有的甚至達到一本萬利的暴利水平。2007年以來，我國國民經濟整體走弱，工業用地供過于求，不但工業用地增量難以找到出路，甚至工業用地存量也面臨轉型的尷尬境地。在這種情況下，中國各地出現了數量眾多的閑置工業廠房，將這些閑置工業廠房加以改造利用以緩解甚至最終解決日益惡化的城鎮住房問題，不失為變廢為寶、利國利民之舉，這應該也是提倡利用閑置工業用房建設長租公寓的初衷。然而站在國民經濟全局看，這一觀點值得商榷。

（1）長租公寓的需求是長期的、大規模的，而工業用房閑置是不確定的，供給是不可持續的，長租公寓的需求與閑置工業用房的供給兩者之間存在明顯的缺口，這一缺口因為受制于完全不同的影響因素而根本無法彌補。

（2）我國城鎮住房問題不是全局性的，而是結構性的，從總量看，城鎮住房供大于求，從結構看，城鎮住房向小部分高收入者集中，有相當數量的中低收入消費者沒有能力購買住房以滿足自己的長期居住需求，因此從根本上解決城鎮住房問題，需要依靠更多的是存量政策，而不是增量政策。

（3）工業社會與農業社會相比，最基本的特征之一是土地的集約化使用，因此工業社會更不應該存在土地供應量不足的問題，換句話說，工業社會城鎮土地供應不足至多表現在優質住宅用地領域，普通住宅用地供應應該是具有完全彈性的，我國工業化、城市化的發展本身絕不可能產生無法解決的城鎮住房問題。這就意味著，我國城鎮住房問題完全是由人為因素造成的，如果更基礎的政策不發生變化，城鎮住房市場的供求格局也不會發生變化。相應地，即使工業廠房大量閑置，即使將其改造為長租公寓有變廢為寶功能，還能降低城鎮住房租賃市場的租金水平，但如果影響到城鎮住房市場的供求大局，影響到城鎮住房市場價格的穩定上行，則工業閑置用房改造為長租公寓就不可能實現。實踐證明，將工業閑置用房改造為長租公寓，更多是失敗乃至破產的案例，僅有的一些成功案例與其說值得后來者借鑒，不如說是點綴。

關于集體土地建房，這是我國現行土地制度的產物。根據現有法律，中國農村土地實行集體所有制，城鎮土地實行國有制。雖然農村也會在一定程度上發展工業，但在集聚效應的作用下，工業總是會向城鎮集中，國有土地也因此成為工業化特別是城鎮化的主要載體。而且農村土地集體所有是相對而言的，工業集中的農村土地會被征收，整體變更為城鎮國有土地?，F存的集體土地基本圍繞在集聚經濟效益顯著的城鎮國有土地周圍，只有因為特殊的歷史原因，才會出現農村集體土地與城鎮國有土地犬牙交錯的情況。在這種情況下，利用集體土地建設長租公寓，就面臨著明顯的掣肘。（1）便利性不足。城鎮經濟是一個有機綜合體，任何一個組成部分都必須符合便捷性原則。農村集體土地遠離城鎮經濟活動中心，交通時間長且不易把握，在這樣的集體土地上建設長租公寓會給消費者帶來極大的工作和生活不便。實際效果是，在集體土地上建設的長租公寓往往是無效供給。（2）因為歷史原因具備便利性的農村集體土地，通常遍布小產權房，目前還沒有得到法律認可。理論上說，既然都是建立在集體土地上，長租公寓用于解決城鎮居民的住房問題合法，小產權房也用于解決城鎮居民的住房問題，為什么就不合法？比較合理的解釋是，集體土地的小產權房沒有經過中國式土地財政的洗禮，然而另一個問題又派生了，在集體土地上建設長租公寓難道是權宜之計嗎？還是明知不可為而為之？如果是后者，則集體土地建設長租公寓就是一個務虛的政策建議。

綜合上述兩個方面的分析不難看出，建設長租公寓目前還沒有有效的途徑去降低城鎮住房市場的租金水平，自然也就不可能緩解城鎮中低收入消費者的住房緊張狀況。作為區別于業主制自然人房東的公司制企業，長租公寓的生存空間只能是立足自身資金和技術優勢，向規模化發展，向規模要效益，向增值服務要效益。從這個角度看，長租公寓公司強化服務，提高租金，為中高收入消費者服務，其實是市場的自然選擇，一些人試圖通過發展長租公寓降低住房租金，解決中低收入者的長期住房困難問題，顯然是一廂情愿。

五、警惕長租公寓的畸形發展擾亂城鎮住宅市場脆弱的穩定

在中國式土地財政的主導下，城鎮住宅市場因為結構性失衡而呈現脆弱的總體平衡。長租公寓長期來看只能選擇中高端路線，這注定了它無法解決中低收入消費者所需要的低租金居住問題。以優惠政策強制在現有的城鎮住房租賃市場發展長租公寓，只會打破現階段城鎮住房租賃市場的脆弱平衡，滋生更嚴重的城鎮住房租賃問題。

第一，由于有政策支撐，長租公寓極易產生以“租金貸”為代表的道德風險。相對于運營機會成本可以忽略不計的業主制自然人房東，公司制長租公寓的運營固定成本大得多，在利潤的主導下，長租公寓必須上規模上檔次，租金貸就是長租公寓規模擴張的重要工具。租金貸的核心內容是以租客的租金流為抵押向外融資，為長租公寓的規模擴張獲取廉價的批量資金，租金貸本身沒有錯，但其順利運營的前提條件是長租公寓必須有雄厚的自有資金應對租賃市場的經營風險。但在政策的支持下，長租公寓運營方極可能因為自有資金不足而出現租金貸資金鏈斷裂，最終將租客、房東置于艱難的困境，即長租公寓跑路，租客交了房租卻被房東威脅收房，房東不能及時收到房租不得不按約中止租房。這里長租公寓實際上存在一個兩難問題，如果自有資金雄厚，長租公寓運營成本會上升;如果自有資金不足，長租公寓的正常運營又不能維持。

第二，長租公寓搶奪乃至壟斷房源，加劇了城鎮租賃市場的供求失衡。在政策主導下，我國城鎮住房市場是一個典型的資產市場而不是商品市場，住房買賣收益主要來自于住房升值，而不是住房使用帶來的租金收益。在這種情況下，城鎮住房租賃市場的房源只是閑置住房的很小一部分，更多的房東因為住房租賃的交易成本太高而不愿意將閑置住房投入租賃市場，城鎮住房租賃市場因此形成了一個極其脆弱的短期供求平衡、長期供不應求的緊張局面。長租公寓作為后來者和競爭者，在不增加房源總量的前提下，極易以極少的房源擾動住房租賃市場大局，從而加劇城鎮住房租賃市場的失衡。

第三，長租公寓公司擁有市場資源，更容易店大欺客，置消費者于不利境地。我國城鎮住房租賃市場的不規范行為觸目驚心，如履約率低，不返還押金，隨意中止租約，群租，房東隨意進入出租屋等等不一而足。然而需要注意的是，這種不規范是城鎮住房租賃市場嚴重供不應求的結果，它不因住房租賃是業主制還是公司制而有任何改變。實踐證明，提供危害健康的住房，收取租金不提供住房，隨意中止租賃合約等住房租賃不規范行為，長租公寓一樣屢見不鮮。更嚴重的是，長租公寓公司因其規模較大，牽涉面更廣，影響更為惡劣。所以，規范城鎮住房租賃市場，單純整頓租賃經營組織形式，由業主制向公司制過渡，是典型的治標不治本。規范城鎮住房租賃市場，真正需要的是徹底改變供不應求的現狀，只要住房不再緊缺，市場的力量自然會迫使房東提高履約質量，甚至會出現房客挑剔房東的情況。

第四，在利益面前，長租公寓很可能成為固化住房市場價格失衡、強化宏觀經濟抑制的重要力量。理論和實踐均表明，我國城鎮住房是一個典型的完全壟斷市場，不同程度損害消費者的居住權益是城鎮住房市場的基本特征。享有政策競爭優勢的長租公寓依靠囤房享受房租普遍上漲的紅利，實際上在消費端、在投機和投資端進一步弱化了城鎮住房市場的價格敏感性，從而鞏固了城鎮房地產市場的失衡局面，畢竟退出住房租賃市場進入住房交易市場需要契約履行規定的時間，這種時間甚至會因為政策的變化而大大延長。目前，畸高的房價侵蝕了消費者的絕大部分收入，嚴重的貧富差距使得消費對國民經濟的拉動作用進一步縮小，2007年以來，我國國民經濟增速的趨勢性下跌已經進入第13個年頭，長租公寓的發展很難說不是強化城鎮房地產市場抑制國民經濟的又一舉措。

六、結語

綜上所述，我國城鎮住房問題源于中國式土地財政，源于畸高的普通住宅價格，源于城鎮住房市場總量的供過于求和結構的供不應求。在無法真正獲取廉價房源的前提下，利潤動機不僅會驅使長租公寓公司擴大經營規模，更會促使其向服務要效益，提高房租，因此以政策刺激長租公寓發展，只會加劇城鎮住房租賃市場的供需矛盾，擾亂城鎮住房租賃市場的脆弱平衡。長租公寓發展政策的推出，很難說不是穩定當前城鎮房地產市場失衡局面的重要舉措，但從國民經濟的長遠健康發展看，我國城鎮房地產市場需要的是理順適應宏觀經濟發展需要的房地產價格體系。

注 釋：

①上海房地產數據均來源于外文數據庫CEIC。

參考文獻：

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http：//www.chinatimes.net.cn/article/73870.html.

[2]張杰.長租公寓陣亡名單[J].安家，2018（5）.