征地統一年產值標準測算研究

張曉雯

摘 要：隨著城市化快速發展，城市不斷向外擴張，征用了大量農村集體用地。以山西省平定縣為例，根據當地農用地分等定級、地形和區位等因素進行區域劃分，通過調查得到區域主導耕作制度、主導農作物及其產量，測算征地統一年產值標準，得出科學的補償制度，從而使征地補償更加合理。

關鍵詞：征地;統一年產值;平定縣

文章編號：1004-7026（2020）07-0011-04? ? ? ? ?中國圖書分類號：F301? ? ? ? 文獻標志碼：A

1? 研究背景

隨著社會發展和城市擴張，原有的城市建設用地無法滿足城市化發展的需求，城市向外擴張已成為必然趨勢。為滿足城市發展需要，國家根據實際情況對農村集體土地進行有償征收。征地主要涉及農作物收益和與土地相關的其他收益補償，包括安置補償費、土地補助費、地上附著物補償費以及青苗補償費[1-2]。我國在2009年和2013年更新過征地統一年產值標準，一定程度上維護了土地市場穩定。但隨著經濟不斷發展，原有補償制度已經很難與當今社會發展相適應，需要及時更新補償標準。

2? 理論基礎

2.1? 相關概念

征地補償是在綜合考慮被征收農用地質量等級、農民對土地投入、農產品價格以及政策等相關因素的前提下，由征地統一年產值與補償倍數相乘所得。

征地統一年產值標準可以反映土地收益。確定征地統一年產值時，應基于區域內主要耕作制度及農作物種類確定的條件下，在對主要農作物的種植面積和年產值（年產值=單產×價格）進行調查、測算及匯總的基礎上，兼顧測算范圍內與土地相關的其他收益，對年產值進行系數修正[3]。

確定補償倍數時，應基于對測算地區的區位、交通條件、土地利用狀況、農民現有生活水平及社會保障的綜合考量，在多因素綜合分析及保障農民長遠生計的原則下，依據相關法律法規，合理確定土地補償倍數與安置補償倍數。補償倍數通常根據實際調查確定，或由經驗數據得到。

2.2? 測算原則

（1）維護被征地農民合法權益。只有切實保障農民可持續生計，并使補償與當前經濟社會水平相適應，才能做好征地工作。

（2）主導性[4]。這里的主導性原則是指主導因素，包括主導地類、主導耕作制度、主要農作物播種面積及年產量。

（3）符合當地實際。在測定時，要結合當地實際情況，科學合理組織測算工作，提高征地補償成果的應用價值。

（4）有效銜接，協調平衡。更新征地補償標準要充分尊重歷史，同時要考慮當地農用地分等定級及區位狀況，并與相鄰地區地價相協調。

（5）同地同價。在統一測算范圍內，補償標準不因征地目的或用途而有所區別[5]。

3? 平定縣實例研究

3.1? 基本情況

3.1.1? 平定縣簡介

平定縣地處陽泉市東南，東臨河北，西接太原，是山西和河北交通的門戶。平定縣面積1 390.94 km2，縣政府位于冠山鎮。地貌以山地和丘陵為主，屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，日照充足。水資源分布極不均勻，除娘子關泉周邊外，大部分地區均為缺水地區。宜林宜耕，主要農作物是玉米。礦藏資源豐富，交通便捷，石太鐵路、太舊高速公路以及陽泉至黎城干線公路貫穿縣域。

3.1.2? 測算范圍

本次測算范圍為平定縣行政區域內的全部集體土地，包含冠山鎮、柏井鎮、東回鎮、張莊鎮、冶西鎮、鎖簧鎮、巨城鎮、娘子關鎮8個鎮，以及岔口鄉和石門口鄉2個鄉，共318個行政村。

3.1.3? 基準時點

基準時點為2016年1月1日，因此需調查測算的年度為2013年、2014年和2015年。

3.2? 測算方法

3.2.1? 區域劃分

將平定縣劃分為城郊區、工業區、娘子關旅游區、北部農業區和東南農業區5個區域。

（1）城郊區。冠山鎮緊鄰陽泉市郊區，地理位置優越，是平定縣的政治、經濟、文化中心，農用地質量較好，種植有蔬菜。因此，將冠山鎮單獨劃為一區，即城郊區。

（2）工業區。包含5個鄉鎮、121個村，即鎖簧鎮、巨城鎮、冶西鎮、石門口鄉和張莊鎮的部分。該區是平定縣重要的工業建設區，以煤炭生產、機械加工及電力為主。

（3）娘子關旅游區。娘子關是平定縣重要的旅游景區，旅游及養殖業發展較好，農用地質量等級較高，水源充足，水質良好，是平定縣農業條件最好的地區之一。

（4）北部農業區。岔口鄉位于平定縣最北端，地勢較高，以丘陵山地為主，農業生產條件較差，因此將其單獨分至北部農業區。

（5）東南農業區。東南農業區主要涉及3個鄉鎮、85個村，包括東回鎮、柏井鎮，以及張莊鎮的13個村。該區位于平定縣東南部，人多地少，農用地基本為旱地，農業生產條件有待提高。

3.2.2? 主導耕作制度和主要農作物

平定縣主要農作物為玉米，主導耕作制度為一年一熟制。

（1）主要農作物產量確定。

在進行主要農作物產量確定時，一般運用抽樣調查方法[6]。抽樣調查需要對樣點進行選擇。根據技術規程規定，在抽樣調查時要充分考慮樣點分布的均勻性及代表性，要求樣點密度達到每100～200 hm2耕地選取1個[7]。因此，本次共設置調查樣點200個，最終有效樣點為169個。

（2）主要農作物價格確定。

農作物價格按照市場價格進行計算，最終確定單價如下：2013年2.1元/kg，2014年2.0元/kg，2015年1.6元/kg。

（3）主要農作物年產值確定。

主要農作物年產值是在主導地類及耕作制度下，根據主要農作物前3年（2013—2015年）平均年產量和農作物價格計算得出。主要農作物單位面積的產值計算公式如下。

F=g×p? ? ? ? （1）

式中：F表示單位面積年產值;g表示單位面積年產量;p表示某種農作物的價格。

平定縣征地統一年產值抽樣調查統計結果，如表1所示。

3.2.3? 系數修正

統一年產值標準是測算在主導耕作制度條件下主要農作物的年產值，綜合考慮其他相關因素，適當向上調整后，確定區域單位土地面積年產值。計算公式如下。

Fi=F×（1+k）? ? ? ? （2）

式中：Fi表示某一區劃征地統一年產值;F表示該區劃內單位面積主要農作物年產值;k表示附加收益修正系數。

（1）區位修正系數。

區位修正主要考慮經濟地理位置的影響，即中心城鎮及開發區的影響[8]。考慮到縣城及陽泉市開發區對各區區位的影響，確定其對征地統一年產值標準測算的影響。

城郊區為平定縣政治、經濟、文化和商業中心，一般征地較多，但此區人多地少，年產值較低，因此確定城郊區附加區位修正系數為0.3。

平定縣GDP主要來源于第二產業，工業地價在一定程度上高于農業區地價，且工業區距離陽泉市開發區較近，因此工業區相應附加區位修正系數為0.3。

（2）土地附加收益修正系數。

土地附加收益修正系數需測算范圍內土地利用狀況和農業經營狀況，包括其他土地相關產品及經營收入、農業補貼等，同時要考慮各類災害情況對當地農作物產量的影響。

k1=S土地附加收益÷S糧食作物? ? ? ? ? ?（3）

k2=P土地附加收益÷P糧食作物? ? ? （4）

k3=TR土地附加收益÷TR糧食作物? ? ? ? （5）

公式（3）（4）（5）中，k1、k2、k3分別表示3個不同系數，S表示種植面積，TR表示總收益。

土地附加收益主要針對城郊區和娘子關旅游區，即城郊區的蔬菜大棚種植和娘子關旅游區的特色水產養殖。綜合考慮k1、k2、k3這3個系數，可得出城郊區土地附加收益修正系數為0.3、娘子關旅游區附加修正系數0.25。

（3）最終修正系數。

由區位修正系數和土地附加收益修正系數，最終確定城郊區、工業區、娘子關旅游區的附加收益修正系數分別為0.6、0.3、0.25。

3.2.4? 主要農作物年產值及補償倍數的確定

基于多因素綜合分析相關社會經濟因素，根據《中華人民共和國土地管理法》規定，初步確定補償倍數應在16～30倍之間。利用土地貼現值方法，確定補償倍數[9]。

根據近3年農民從耕地中獲得的純收入、農民純收入增長率，計算出未來20年土地總收益的貼現值。通過這一貼現值和統一年產值的比值，確定補償倍數。公式如下。

P=×1-? ? ? ? ? （6）

式中：P表示土地價值的貼現值;A表示農民從耕地中獲得的人均純收入;k表示人均耕地面積;r表示資本貼現率;s表示農民純收入的增長率。

M=? ? ? ?（7）

式中：M表示補償倍數;P表示土地總收益的貼現值;V表示統一年產值。

根據公式（6）（7），確定所采用補償倍數為25～30倍。其中，土地補償倍數為8倍，安置補助倍數為17～22倍。

3.3? 測算結果

在分別測算各區域補償費用的基礎上，綜合測算平定縣征地補償費用，如表2所示。

3.3.1? 城郊區

區域內包括1個鄉鎮（冠山鎮），涉及土地面積8 711.41 hm2。城郊區緊鄰陽泉郊區，地理位置優越，是平定縣政治、經濟、文化中心，現階段征用土地較多。經調查，該區域統一年產值為1 002元/667 m2，但考慮到城郊區蔬菜種植及養殖等多種經營收益較高等因素，附加收益修正系數為0.6。

由此確定統一年產值標準實際為24 048元/hm2（折合1 603元/667 m2），補償倍數為25～30倍，補償費用為721 440元/hm2（折合48 096元/667 m2）至601 200元/hm2（折合40 080元/667 m2）之間。

3.3.2? 工業區

區域包括5個鄉鎮，即鎖簧鎮、冶西鎮、石門口鄉、巨城鎮、張莊鎮（局部），涉及土地面積54 656.93 hm2，屬平川地形，無灌溉條件，緊鄰壽陽縣和陽泉市郊區，是平定縣重要的工業建設區。經調查，該區域統一年產值為1 022元/667 m2。

但考慮到工業區除農業外其他經營收益較高等因素，本區附加收益修正系數為0.3，確定該區域統一年產值標準為19 929元/hm2（折合1 329元/667 m2），補償倍數為25～30倍，補償費用為597 870元/hm2（折合39 858元/667 m2）至498 225元/hm2（折合33 215元/667 m2）之間。

3.3.3? 娘子關旅游區

區域包括娘子關鎮全部，土地面積15 098.83 hm2，地勢平坦、土層深厚、具備灌溉條件，是農業生產條件最好的地區之一，但面積不大，山坡旱地仍占多數。經調查，該區域統一年產值為1 070元/667 m2。

該區域除農業外其他經營收益較高等，本區附加收益修正系數為0.25，由此確定該區域統一年產值標準為20 063元/hm2（折合1 338元/667 m2），補償倍數為25～30倍，補償費用最高為601 875元/hm2（折合40 125元/667 m2），最低為501 563元/hm2（折合33 438元/667 m2）。

3.3.4? 北部農業區

區域內包括1個鄉鎮（岔口鄉）46個村，土地面積19 118.55 hm2。該區位于平定縣最北部，地勢較高，以丘陵山地為主，不具備灌溉條件，農業生產條件較差。該區域統一年產值標準為16 935元/hm2（折合1 129元/667 m2），補償倍數為25～30倍，補償費用最高為508 050元/hm2（折合33 870元/667 m2），最低為423 375元/hm2（折合28 225元/667 m2）。

3.3.5? 東南農業區

區域內包括3個鄉鎮（柏井鎮、東回鎮和張莊鎮局部），該區位于平定縣東部，與昔陽縣和河北省為鄰，人少地多，以農業為主，氣溫低于平川，全部為旱地，土地肥力等生產條件有待于逐步提高。涉及土地面積41 508.05 hm2，統一年產值標準為18 150元/hm2（折合1 210元/667 m2），補償倍數為25～30倍，補償費用最高為544 500元/hm2（折合36 300元/667 m2），最低為453 750元/hm2（折合30 250元/667 m2）。

3.3.6? 平定縣征地統一年產值標準

在綜合測算平定縣分區統一年產值標準的基礎上，采用面積加權法，最終確定平定縣統一年產值標準為19 260元/hm2（折合1 284元/667 m2）。補償倍數為25～30倍，補償費用最高為577 770元/hm2（折合38 518元/667 m2），最低為481 470元/hm2（折合32 098元/667 m2）。這一標準覆蓋平定縣所有農用地。

4? 結果分析與建議

平定縣征地統一年產值標準共劃分城郊區、工業區、娘子關旅游區、北部農業區和東南農業區5個區域。分區計算整合后的標準符合經濟發展水平要求，維護了農民的土地權益，促進了平定縣經濟社會的全面發展。

本次制定的平定縣征地統一年產值標準，適用于平定縣境內除基本農田外的所有農用地。在實際征地時，應按該征地統一年產值標準計算征地補償，并切實保障“18億畝耕地紅線”和被征地農民利益不受侵害。在征地補償時，要提高社會參與度，廣泛聽取相關建議，并根據實際情況進行修改和完善。在實際使用中，應對不同地類及區位確定不同補償倍數，結合具體情況確定征地補償。

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