論房地產企業精細化管控下全成本限額體系建設的重要性

摘要：全成本限額作為房地產開發中成本管理的一個重要環節和關鍵措施，在精細化管控背景下更凸顯其重要性，本文從造價指標和技術指標入手，通過對兩項指標下的各項具體指標進行分析，可實現全成本管理中各個環節、各個專業的系統化控制，從而有效保證成本控制的有效性。

關鍵詞：全成本限額;二八定理;造價指標;技術指標

近年來國家對房價的調控政策陸續出臺，導致房地產市場持續低迷，在“房住不炒”的總基調下，房地產行業周期波動收窄，局部市場環境越發多樣復雜，房地產投資難度日益加大。同時，隨著金融供給側改革的深入推進，房地產企業融資受限，現金流面臨一定壓力。另外，受環保督察、勞動力短缺的影響，房地產開發的利潤率也持續走低。在這樣的大環境下，房地產企業唯有做好成本管理才能保持較高的競爭力，可見做好成本管理的重要性不言而喻。

房地產開發成本管理主要體現在可研階段、市場定位階段、規劃設計階段、施工階段四個階段^[1]。其中前兩個階段屬于前期決策，成本控制較為粗略，后兩個階段為精細化成本控制。土地能否成功獲取關鍵在前兩個階段的控制，而一個項目能否最大盈利，關鍵在后兩個階段，其中規劃設計階段成本管理為一個項目是否能夠完成利潤指標定性，其中主要控制手段就是限額設計。目前各大標桿企業的成本限額基本停留在傳統方式，只是針對結構性限額進行管控，未上升到全成本領域視角去管控。

全成本限額主要核心是在如何有效實現開源節流。根據“二八定理”：項目定位和設計階段已經決定了項目生命周期內80%的費用;規劃和初步設計階段決定了工程投資的80%，而施工圖和后期工程管理只能決定工程投資的20%份額。所以規劃、方案階段的設計優化，設備系統工藝的確定和設備選型等是限額設計工作的重點環節^[2]。

1 全成本限額的概念

全成本限額是為保證項目成果的經濟性而制定，是設計階段（含方案階段）相關技術經濟指標控制、目標成本測算、施工過程成本管控的限額值。成本限額按性質可以分為造價限額和指標限額。

2 全成本限額的途徑

2.1 要求設計滿足合理的造價指標（即“限價”）：即為滿足投資或造價的要求限定的投資限制總值（除土地成本外），從規劃、設計、施工、銷售、管理全方位調整來達到限額投資。如平米造價等。

2.2 要求設計滿足經濟性技術指標（即“限量”）：即為保證設計成果的經濟性而制定的技術上不應突破的限制值，即節材。如建筑單車位面積等。

3 全成本限額的操作

全成本限額在成本管理中的本質即是“價”與“量”的多種組合，房地產企業可通過“限價”和“限量”方式強化成本管理，實現前端可量化，中端可輸出，后端可控制模式，益于企業制定內部投拓經營盈利收益水平，確定各大項目收益基準值要求。

3.1 造價指標控制

造價指標控制指除土地成本、配套費用、稅金等不可調整，其他各項費用可控。成本限額中的造價指標反映對各物業類型分攤后成本的控制。各物業類型分攤后成本，包括前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎設施工程成本、公共配套設施成本、間接投資費用;不含土地成本、間接投資費用融資成本和批量精裝成本。造價指標可以更直接反映物業形態銷面成本控制指標情況。

一線+熱點二線城市，高層住宅中高檔小區（毛坯）銷面成本控制指標為3450～4050元/㎡（如單獨高層地上建安是2150元/㎡，占比約為全項目銷面成本的62%，未含地下車庫銷售虧損業態分攤至地上及另外三項費用），洋房住宅中高檔小區（毛坯）銷面成本控制指標為3850～4450元/㎡，別墅住宅中高檔小區（毛坯）銷面成本控制指標為4050～4850元/㎡;二線+熱點三線城市，高層住宅中高檔小區（毛坯）銷面成本控制指標為3150～3650元/㎡，洋房住宅中高檔小區（毛坯）銷面成本控制指標為3550～4050元/㎡，別墅住宅中高檔小區（毛坯）銷面成本控制指標為3850～4450元/㎡等城市制定標準。舉如下成本管理中經常審核的幾個造價指標。

3.1.1 造價指標-設計費用限額

3.1.1.1 建筑設計費是指為項目進行概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計、二次設計、優化設計、專項設計、咨詢、曬制圖等提供服務所產生的費用。如一線+熱點二線城市，高層住宅中高檔小區（毛坯）45～50元/㎡，洋房住宅中高檔小區（毛坯）60元/㎡，別墅住宅中高檔小區（毛坯）85元/㎡。

3.1.1.2 景觀設計費是指為項目進行景觀設計（含概念、方案、擴初、施工圖）、咨詢、曬制圖等提供服務所產生的費用。如一線+熱點二線城市，景觀面積≤3萬㎡（項目用地面積扣除建筑物占地面積為景觀區域范圍面積）住宅中高檔小區（毛坯）30元/㎡，3萬㎡<景觀面積≤6萬㎡住宅中高檔小區（毛坯）28元/㎡，景觀面積>6萬㎡住宅中高檔小區（毛坯）25元/㎡。

3.1.1.3 裝飾設計費是指進行裝飾設計（含概念、方案、擴初、施工圖）、咨詢、曬制圖等提供服務所產生的費用。如一線+熱點二線城市，住宅大堂（硬軟裝）標準層公區（即為裝修面積）住宅中高檔小區10～15元/㎡，批量精裝修（即為裝修面積）住宅中高檔小區8元/㎡。

3.1.2 造價指標-工程監理費用限額

工程監理費用是指為項目建設過程中，全過程、全范圍監督檢查，避免施工單位與建設單位過程中存在建設質量及風險問題的全程監督，達到政府相關部門督檢各項要求所投入人力、物力等提供服務所產生的費用。如一線+熱點二線城市，高層住宅中高檔小區14元/㎡，洋房住宅中高檔小區15元/㎡，別墅住宅中高檔小區17元/㎡，普通地下室住宅中高檔小區11元/㎡，精裝修住宅中高檔小區5元/㎡，商業板塊14元/㎡。

3.1.3 造價指標-工程造價咨詢費用限額

工程造價咨詢費用是指為項目建設過程中，外委過程咨詢費、結算一審咨詢費、標底（預算）編制費）、工程審計服務費用等提供服務所產生的費用。如一線+熱點二線城市，高層住宅中高檔小區14元/㎡，洋房住宅中高檔小區15元/㎡，別墅住宅中高檔小區16元/㎡，普通地下室住宅中高檔小區12元/㎡，商業板塊18元/㎡。

造價指標控制還有諸多指標可以量化，如招商運營費、物業完善費、售樓部裝飾費（裝飾費即是：硬裝、軟裝費用）、樣板房裝飾費、公區裝飾費、園林景觀費、外立面裝飾工程標準限價、門窗工程標準限價、防火門工程標準限價、電梯工程標準限價、建筑線條工程限價、智能化工程限價等等。

3.2 技術指標控制

技術指標控制指在房地產開發中可以控制的技術指標，如建筑結構形式的選擇、體型系數、層高、實得面積系數、公攤率、外立面率、窗地比、結構性指標、地下室層高及覆土高度、地下室單車位面積、小區出入口、門窗型材含量、綠化中喬灌地被的含量比例等，以建筑核心技術指標和結構核心技術指標為例。

3.2.1 技術指標-體型系數限額

體型系數是指為項目建筑單體體積所分攤的外表散熱面積，外表面積包括與外界接觸的內側為節能空間的墻體、門窗、屋面。相同面積建筑，坡屋面散熱面積大于平屋面，節能材料用量相應也多。氣候區劃分按《建筑氣候區劃標準》（GB50178-93）和《民用建筑設計統一標準》GB50352-2019執行。如夏熱冬冷地區居住建筑體型系數，別墅≤0.55m?/㎡，洋房≤0.40m?/㎡，高層≤0.35m?/㎡;寒冷地區居住建筑體型系數，別墅≤0.52m?/㎡，洋房≤0.33m?/㎡，高層≤0.26m?/㎡。

3.2.2 技術指標-實得面積系數限額

實得面積系數是指為項目規劃可售面積，另加常規贈送面積計算入戶花園、陽臺計一半面積、飄窗、雙層高陽臺計全面積（規劃計容面積計算一半部分的面積需計入），有效控制實得面積。如一線+熱點二線城市，高層住宅中高檔小區≤27%，洋房住宅中高檔小區≤18%，別墅住宅中高檔小區≤8%。

3.2.3 技術指標-外立面率限額

外立面率系數是指為項目建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開面積，不含空調隔板、屋頂花架，有效控制外立面成本投入。如一線+熱點二線城市，高層住宅中高檔小區≤1.3㎡/㎡，洋房住宅中高檔小區≤1.45㎡/㎡，別墅住宅中高檔小區≤2.8～3㎡/㎡。

3.2.4 技術指標-結構性指標限額

結構性指標是指為項目建筑單體住宅結構設計應在滿足建筑使用要求、結構安全及耐久性要求前提下，按照經濟性最優的原則進行結構設計，由于鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為一個整體考慮，以下各項指標均根據項目建設地點的設防烈度、基本風壓及結構高度等條件確定，以“結構面積”為基數：結構面積，即建筑物內墻體、柱、樓板等建筑結構所占的面積。一般可按區域劃分地區，如華北：北京、天津、河北、山西、內蒙古等地區劃分，如華北地區，抗震設防烈度6度（0.05g），高層住宅業態鋼筋含量≤40 kg/㎡、混凝土≤0.34 m?/㎡，洋房住宅業態鋼筋含量≤37 kg/㎡、混凝土≤0.31 m?/㎡，別墅住宅業態鋼筋含量≤39 kg/㎡、混凝土≤0.32 m?/㎡等等。

通過建設單位內部標準管控及對設計院依據設計任務書完成圖紙設計并經過初步審核復合后提交建設單位，建設單位依據施工圖進行工程算量及組價，過程中復核上述指標實付復核設計任務書限額要求，如建筑或結構技術指標工程設計為鋼筋含量指標≥36 kg/㎡，限額值鋼筋含量為≤34 kg/㎡，已不能滿足限額要求，就必須要求設計院修改設計，再如樣板裝飾費超限額100元/㎡，經查圖紙設計石材鋪貼后有做面層漆等不合理，就需要要求設計院進行深化。上述調整直至滿足最初的設計任務書限額要求。

4 全成本限額的控制效果

全成本限額設計控制工程投資有以下兩個方面，一種是按照限額設計過程從前往后依次進行控制，稱為縱向控制;另一種是對設計單位及其內部各專業及設計人員進行考核，保證設計質量的一種控制方法，稱為橫向控制。限額設計可以促進設計單位改善管理、優化結構、提高設計水平，是真正做到用最少的投入取得最大產出的有效途徑。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員密切配合，做到技術與經濟的統一^[3]。設計人員在設計時以投資或造價為出發點，做出方案比較，利于強化設計人員的工程造價意識;經濟管理人員及時進行造價計算，為設計人員提供有關信息和合理建議，達到動態控制投資的目的。

5 結語

隨著房地產行業的發展，成本控制理念的重要性愈發凸顯，全成本限額體系建設是房地產開發成本控制中的一個重要環節，同時也是一項關鍵措施。通過對房地產開發過程中造價指標和技術指標的分析，設計人員與造價人員可協調配合，實現對全成本限額體系的有效控制。房地產企業精細化管控下的全成本限額體系建設可為房地產企業的持續健康發展提供有力支撐。

參考文獻：

[1]吉林濤.建筑項目中限額設計的應用[J].工程建設與設計，2014（11）：136～137.

[2]蘭 筱.房地產項目限額設計對成本的影響[J].建材與裝飾，2018（03）：84～85.

[3]鄭永超.房地產開發成本管理中的限額設計[M].管理科學，2020（05）：65～66.

作者簡介：周雅彬（1988-11-15），男，在職研究生，主要從事房地產行業大型集團成本管理。