房地產開發企業財務管理分析

江瑛婕

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，各行各業都在一定程度上得到了提升，而房地產行業是我國國民經濟中最重要的產業，同時也是國家重點關注、調控的行業。在如今房地產行業不斷發展的過程中也會出現很多的問題，任何一個房地產企業的發展壯大，都離不開資源、資金、人才三要素的高效融合，如何保障房地產企業高效運轉，財務管理是最主要的核心環節，因此，本文針對房地產開發企業財務管理要點進行了分析和研究。

關鍵詞：房地產開發企業;財務管理;業財融合;措施

隨著我國新時代的到來，經濟的迅速發展。使每個地區的經濟都有了迅速的提升，各地的房地產行業也隨之崛起。企業管理在房地產企業發展過程中占有非常重要的地位，它直接影響著企業是否有足夠的資金來適應市場。除此之外，業財融合是現如今每個企業管理工作中非常重要的一項任務，將業財融合充分的和企業相結合，不僅可以提升整個企業的財務管理水平，還推動了房地產企業的發展。

一、企業財務管理中存在的問題

（一）融資渠道單一，不容易融資

房地產項目的投資風險比較大，并且具有政策關聯性強、周期長、投資大的特點。房地產企業一般都是利用銀行貸款進行融資，根據實踐的數據分析可以得知，我國目前的房地產開發企業中的資金很多都是向銀行貸款，并且在總資金中占有非常高的比重，而自籌中大多也是個人進行的銀行貸款。由此可見，房地產開發資金大多來于銀行，房地產開發企業對銀行的依賴比較大。

近幾年國家對房地產金融政策進行調控，壓縮了商業銀行的規模，門檻越來越高導致房地產開發企業貸款成本高，甚至無法貸款的問題。

從整體而言，如果只是靠銀行傳統的項目開發貸款是很難滿足房地產企業的資金需求，所以為了能夠滿足企業的資金需求，往往就需要拓寬獲得資金的渠道，比如：發行信托、基金、在二級市場增發股票、引入戰略合作方、銀行并購貸款、發行理財產品引入理財資金等渠道。

（二）對全面預算管理不夠重視

這里所指的全面預算管理，主要是指對企業進行全過程、全方位和全體業務部門的預算管理。房地產在開發的過程中涉及了很多復雜的環節，比如前期規劃設計、報規報建、開發修建、代理銷售等環節。然而這一系列的環節都需要一個合理的成本管理貫穿起來才能對所產生的成本進行管控，這樣才能實現企業的利潤最大化。但是現如今的房產開發企業對全面預算管理沒有足夠的重視，沒有把全面預算拔高到公司層面進行管理。很多企業都以為全面預算只是財務部門的職責，其他部門在提供成本預算時不準確、不及時，導致全面預算和成本管理的誤差。

（三）對財務風險的控制不到位

房地產項目的投資風險比較大，并且具有周期長和投資大的特點，所以房地產開發企業通常會出現一些和財務有關的問題，而且，這些問題導致的財務風險主要體現在以下幾點：

1.不能按照還款日期進行還款的風險，因為企業主要的資金來源都是銀行貸款，然而銀行貸款是銀行資金重要的組成部分，如果企業不能對風險做成良好的預測和控制，就會很容易出現已經到還款日期而不能還款的現象。

2.利息波動的風險。利息的忽高忽低會給企業造成非常不好的負面影響，尤其是銀行在增加利息的時候，會很大程度上增加企業的投資成本，會給企業投資者帶來很大的打擊，這都會給房地產開發企業帶來巨大的損失。

3.再籌資風險。在房地產開發企業負債比較嚴重的情況下，企業不能保證可以按照規定日期償還債務，這就導致企業需要利用別的方式進行二次融資，在一定程度上也存在風險。

（四）企業財務管理中業財融合缺乏完善的管理制度

一個完整的業財融合管理體系對房地產開發企業的發展具有重要的作用，但是現實生活中的業務管理和財務管理的現代化水平比較高，因此很多企業都逐漸的將業財融合管理模式融入到企業的管理模式中來，但是在管理的過程中仍然會產生很多問題。比如缺乏相關的經驗、沒有建立一個完整的管理制度等。這就使在房地產企業管理中業財管理實際應用的過程中缺乏相應的制度保障，很難保證管理的科學性。

二、企業財務管理的措施

（一）重視企業的融資管理

1.加強對房地產企業中財務管理的重視，并且建立多種方式的融資渠道。以市場的承載能力為基礎，對房地產的各種金融工具進行完善，并且可以開發一些符合市場變化的創新產品，通過各種有效的途徑降低企業的成本，以此提高融資效率。除此之外，應該引進先進的國際金融工具和手段，發行種類不同的股票和外匯債券等等。這不僅可以促進房地產企業的國際化，還能夠拓展國際市場的資金籌備。

2.建立多種投資模式

在經濟發展的過程中，難免會發生一些小的波動，會對人民幣也產生一些波動但是根據具體問題分析來看，這些問題中有一定的積極意義，可以幫助企業吸引更多的外資，并且在外資投入我國企業的時候，因為他們沒有獨立的運作能力，所以和我國企業的融合是必然的，這也為我國房地產企業提供了很好的渠道。

（二）建立健全預算管理體系

1.加強事前管理

只有加強內部的控制才能夠有效的實行事前管理，所以我們在房產開發企業中要加強度預算的管理，使房地產中的工作人員都能清楚促進企業根本途徑，只有每個人加強對成本的控制，才能真正的降低企業的生產成本，除此以外，在實施管理工作的時候，成本預算和投資估算要進行合理的設計需要做一些動態的調整，并且與預測好可能超支的情況。為了能夠有效的杜絕浪費現象，就必須從源頭上做好成本的控制。

2.建立全面預算管理責任體系

建立全面預算管理責任體系能夠幫助房地產開發企業更好的實現成本控制，主要包括以下內容：

（1）明確責任主體。在開發項目過程中，規劃設計和銷售以及客服等進行責任主體認證，同時保證在每個重要的關節中有部門配合。

（2）在做好責任范圍規范的過程中，要對會造成一定成本的程序部門進行劃分，并且對成本按照項目的責任范圍進行合理的劃分。

（3）明確考核的指標，通常情況下，我們需要制定以定量為標準的綜合考核體系，根據企業中財務所規定的具體內容保證每一項任務和工作都可以符合規定的進行，并且提高財務管理過程中每個數據的準確性。

（4）建立評價部門，在部門進行自我評價的基礎上，對部門的管理進行分析看是否符合要求，并且提出指導意見以促進工作的開展。

（三）加強內部建設

一般情況下，在企業不斷發展的過程中，有很多的工作人員在思想上都存在多多少少的偏差，這時就需要企業管理人員對其他工作人員加強思想指導，提高全體人員的思想意識，以及提高全體人員對績效考核的重視。在內部溝通構建的過程中，應該重視企業人員的溝通能力和寫作能力，并且需要建立有效的考核機制，在進行績效考核過程中，也要對每一項業務有充分的了解，只有這樣才能正常的開展工作。

三、結語

在我國的經濟發展中占有非常重要的作用，在現代企業管理過程中，財務管理是最主要的核心環節，應該要充分的考慮預算的管理和績效的考核，加強企業的業財融合管理，并且對企業中的工作人員進行適當的思想培訓，加強思想意識，只有這樣才能充分的保證企業財務管理水平的提升，促進房地產企業的有效發展。

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