住宅與工業地價剪刀差對城市住宅投資影響的實證研究

林成龍

摘 要：基于中國100個重點城市2002年至2016年數據的實證研究發現住宅與工業地價剪刀差與城市住宅投資存在協同性，該協同性會因為各城市自然資源稟賦、行政干預、商業聚集等的不同產生異質性，故在制定土地政策時應充分考慮城市差異。

關鍵詞：地價剪刀差;住宅投資;土地財政;土地引資

1 緒論

在土地市場化改革后，房價一路上漲，土地價格也屢創新高，這引起了不少學者的關注?！巴恋刎斦f”的核心觀點為高額的土地出讓金能夠有效減輕分稅制對地方財政的壓力;“招商引資說”則認為土地以其必要性和稀缺性成為招商引資競爭中的重要因素。近些年來也有學者將這兩個觀點結合起來。王岳龍和鄒秀清（2016）認為一個地方的工業用地比例取決于要素稟賦效應和居住-工業用地價格剪刀差效應的權衡取舍。張紹陽等（2018）立足現有晉升考核體制，分析了財政或引資激勵對地方政府土地違法行為的影響及差異。曾國安和耿勇（2019）發現晉升和財政激勵導致了地方政府和房地產開發企業的合謀，其會導致地方政府供地行為的差異。將土地價格剪刀差與房地產投資聯系起來的文章較少，比較相關的是土地價格剪刀差與城市工業產出的關系，例如趙祥和曹佳斌（2017）發現商住地價與工業地價的差距越大，城市工業產出的增長速度越快，原因在于政府的兩手供地策略：一方面通過提高商住地價增加財政收入;另一方面通過降低工業地價招商引資。

綜上，現有文獻較好地回答了住宅與工業地價剪刀差的形成機制，但并沒有深入研究住宅與工業地價剪刀差與城市住宅投資的關系。中國各城市要素稟賦和經濟發展水平差異巨大，住宅與工業地價剪刀差與城市住宅投資的關系并不是簡單的“促進”或“抑制”，而應該根據城市的所在區域、行政等級、商業魅力等分類討論，這正是本文的主要貢獻。

2 變量選取

本文數據區間為2002年-2016年，以地價監測網中持續報告地價的城市為基礎，剔除了數據嚴重不全的城市，最終樣本覆蓋中國100個城市，數據中少量的缺失值使用插值法或其他公開資料修補。土地價格從中國地價監測網獲取，其他變量主要來自于歷年《中國城市統計年鑒》。

2.1 被解釋變量

住宅房地產投資額（RI）。

2.2 核心解釋變量

住宅用地與工業用地價格的比值，即剪刀差（ZZGY）。

2.3 控制變量

除了上述因素外，借鑒著名經濟學家任澤平對房地產周期的觀點“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，筆者將人口數（POP）、平均工資（WAGE）和實際利用外資金額（FDI）納入控制變量。人口數（POP）反映了一個地區潛在住房需求者的數量，筆者預期該變量對城市住宅投資有促進作用。平均工資（WAGE）和實際利用外資金額（FDI）分別從內外兩個維度反映了金融活躍程度。

3 實證分析

3.1 模型選取

初步建立雙向固定效應模型如下：

3.2 計量檢驗

一方面是檢驗住宅與工業地價的剪刀差是否對城市住宅投資有促進作用;另一方面是檢驗這種促進作用是否會根據城市區域、城市行政等級、城市商業魅力表現出異質性。全樣本及分類回歸的結果如表1所示。

分類回歸結果表明，住宅與工業地價的剪刀差對城市住宅投資的促進作用會根據城市區域、城市行政等級、城市商業魅力表現出異質性，且地理位置偏西部、行政等級低、商業魅力弱的城市核心變量通過了顯著性檢驗。具體而言，跟對照組相比，地理位置偏僻、行政等級低、商業魅力弱的城市住宅與工業地價剪刀差對城市住宅投資有促進作用，且該促進作用都大于均值，系數依次為0.248，0.240，0.229，大于全樣本估計時剪刀差對城市住宅投資的平均促進作用（0.185）。原因可能是這類城市急需加強基礎設施建設，提高城市稟賦，所以短期內盲目“以地生財”的潛在動機更大，以這種方式直接促進了城市住宅投資;而發達城市由于擁有更好的稟賦和財政支持，“招商引資”的潛在動機與便利性更大，“招商引資”能夠有力地促進了當地經濟發展，全方位從城市建設、教育、醫療、地價等方面拉大了與其他城市的差距。

4 主要結論與建議

實證結果表明住宅與工業地價剪刀差與城市住宅投資存在協同性，該協同性會根據各城市自然資源稟賦、行政干預、商業聚集等產生異質性。筆者建議：第一，在財政政策上，加大對落后偏遠地區的財政支持，促進落后偏遠地區在民生保障、基礎設施建設等方面不斷提升，激勵各級地方政府尤其是落后地區由發展型政府向服務型政府轉變，扭轉地方政府基于“以地生財”的沖動。第二，在供地政策上，加大對自然資源稟賦較弱、行政干預較少、商業聚集較低的地區的工業用地的供應，并配以招商引資補助;對于發達地區，則加強住宅用地的供應力度。在落后地區加大工業用地供應，有助于調整產業結構，補齊短板，縮小與發達地區的差距;對于發達地區來說，其過高的住房用地價格實際上是政府人為控制土地供給的結果，適度放松發達地區住宅土地供給管制能夠有力平抑房價，讓住房不成為有才之士的“后顧之憂”，使其既能“安家”，也能“樂業”。

參考文獻

[1]王岳龍，鄒秀清.土地出讓：以地生財還是招商引資——基于居住-工業用地價格剪刀差的視角[J].經濟評論，2016，（05）：68-82.

[2]任澤平，甘源著.新周期 中國宏觀經濟理論與實戰[M].北京：中信出版集團，2018.

[3]趙祥，曹佳斌.地方政府“兩手”供地策略促進產業結構升級了嗎——基于105個城市面板數據的實證分析[J].財貿經濟，2017，38（07）：64-77.

[4]張紹陽，劉瓊，歐名豪.財政競爭、引資競爭與土地約束性指標管控政策執行偏差[J].中國人口·資源與環境，2018，28（05）：123-131.

[5]曾國安，耿勇.政企合謀與房價——來自中國城市的證據[J].山西財經大學學報，2019，41（11）：1-13.