淺析現階段北京市中小型房企的生存發展

張健

摘要：當前經濟新常態進程中，各行各業轉型速度加快。房地產企業經過市場的優勝劣汰，集中程度越來越高，國家明確“房住不炒”的房地產政策基調，房地產行業的生存發展形勢日益嚴峻。北京作為我國的首都具有一定的特殊性，正在進行全新城市格局的重塑，大力疏解促，作為北京市的中小型房地產企業，已經到了轉型發展的最緊要關頭。

關鍵詞：經濟新常態;北京市中小型房企;生存發展

我國的房地產行業經歷了狂飆的十幾年，各種發財故事層出不窮。過去的十幾年是整個房地產行業的黃金時代，以后再難有這樣的行業與機會了。因為過去的十幾年也剛好是中國經濟發展最快的十幾年，需求被釋放，城鎮化進程突飛猛進，而此時的房地產行業催生出了一大批大大小小、各種各樣的房地產開發企業。

現階段，房地產企業轉型既是經濟新常態的必然要求，也是國家對房地產行業大力調控的結果。同時，房地產行業的集中度越來越高，發展越來越規范，房地產企業面對的環境也越來越嚴峻，尤其是身處首都北京的中小型房地產企業，已經到了生死存亡的關頭。

一、中小型房企定義及特點分析

中小型企業是相對于同行業的大型企業比較，經營規模、資產規模和人員規模都相對較小的經濟組織。本文對中小房地產企業的區分準則，按照2011年6月18日財政部、國家發改委、工業和信息化部、國家統計局聯合出臺的《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》，具體劃分如下：

房地產開發經營。營業收入200000萬元以下或資產總額10000萬元以下的為中小微型企業。其中，營業收入1000萬元及以上，且資產總額5000萬元及以上的為中型企業;營業收入100萬元及以上，且資產總額2000萬元及以上的為小型企業;營業收入100萬元以下或資產總額2000萬元以下的為微型企業。中小型房地產企業最顯著的特點就是“小”。

（一）自有資金少，融資能力有限

房地產行業是典型的資金密集型行業，融資能力是房地產企業發展的關鍵，與大型房地產企業比較而言，中小房地產企業在資產規模、就業人數、抵抗風險能力、融資能力等方面處于明顯的弱勢，因此中小房地產企業只能進行短期和中小型項目。

（二）營銷效果差，營銷能力不足

房地產項目開發之后的營銷是房地產開發的最重要的方面之一，是取得回款確保自有資金的重要保證;同時如何建立一個良好的品牌形象，往往是房地產企業制勝的關鍵。但中小房地產企業在市場營銷上常常處于劣勢。一是房地產廣告營銷需要提前投入大量的資金，而中小型房地產企業的自有資金和融資的能力是有限的;二是對于專業營銷人士而言，中小房地產企業不像大型房地產企業有資金和晉升空間的優勢，很難留住優秀的營銷人才。因此，無論是在資金還是人才方面，中小房地產企業無法與大企業競爭。

（三）品牌影響小，品牌價值不高

中小房地產企業不能建立一個強大的品牌形象，其企業文化也不像大型房地產企業有很強的感應力。同區域的競品項目，大型房企品牌顯然更有號召力，同一個地區、同樣品質、同樣價格的房子，客戶肯定會優先選擇名牌房企的房子，而不會選擇中小型房企的。歸根結底一句話——缺乏足夠的實力與資本，無法與大企業、大資本競爭抗衡。

最初，中小型房企具有“小”、“靈”優勢：（1）中小型房企規模小、組織靈活、工作快捷高效。一般來說，中小型房企的員工數量少，具有比較簡單和靈活的組織結構，員工的工作業績讓領導更容易發現，更容易激勵員工，員工的工作效率會更高。（2）船小好調頭。中小型房企所有權和管理控制操作合一，企業經營者迅速對市場變化做出反應，不僅能迅速做出最好的決策，還使他們可以節省監督成本。

但是在現階段，中小型房企“小”、“靈”的相對優勢越來越弱，甚至對一部分中小型房地產企業來說唯一優勢就是公司員工較少，成本負擔少。

二、邊緣化的中小型房地產企業現狀

近年來，房地產行業聚集度持續提升，企業發展格局發生新變化。尤其最近兩三年，名牌房企、大型房企業績高速增長，市場占有率越來越高。中小型房企在復雜的競爭環境下生存越來越艱難，行業加速邁向寡頭競爭時代。

一、二線城市的土地市場，已經難覓中小開發商的身影，這一趨勢在不斷向部分三、四線城市蔓延。央企、名企基本主導土地拍賣市場，中小型房企想要參與進去比較困難。對一家房地產開發企業而言，土地意味著生存之本，只有獲得足夠的土地和現金流，才可能獲取規模上的優勢。與大型房地產企業相比，中小房地產企業無論在資產規模還是管理水平都有明顯的差距，其融資能力更是如此。當前，我國中小型房地產企業的融資方式主要是銀行信貸融資、上市融資、信托融資等，在這個多元化的融資方式背后，大部分企業融資的最終來源仍是銀行信貸。由于沒有充足的資金，中小型房企過早地被攔在了買地的大門之外，土地成本高、融資成本也不具有優勢，正常招拍掛拿地已經是不可能的事。

房地產市場的發展現狀是市場規律的體現，是大魚吃小魚的市場經濟發展的必然結果。任何一個行業，一種現象，都必須經歷萌芽期、成長期、爆發期、穩定期、衰落期。而往往前面的時期大多數人是看不到的，只有進入了爆發期的時候才會進入大家的視野，也漸漸被大眾所接受、所采納。

發源于北京的房企具有鮮明的地域特色，下面介紹一下北京市場和房企的特點：

北京房企多是國企性質，最突出特征就是政治性。各方面需要匯報和審批可能有一個相對漫長的周期，有可能就會錯失市場時機。

北京房企在北京的資源優勢突出，不管是政商資源還是地產開發的一些資金來源方面，他們在北京長期扎根，建立了很深的“觸角”，這些都是他們發展的優勢。同時，這也是北京房企的一個難以突破的短板——這些資源優勢只能在北京地區。

北京房企的發展相對來說，有些固步自封，膽子太小，拓展能力不足。尤其在拿地方面過于保守，布局圍繞一、二線城市展開，錯過了前兩年三、四線城市的發展機會。土地作為房地產企業最重要的生產資料，拿地策略很大程度上制約了他們的發展。

北京房企缺少市場化因素的推動，缺少產品創新的動力。在市場變革的過程中，并沒有打破自己的舒適區，形成自己鮮明的產品優勢，包括很多房企目前建立的產品系，北京房企在這方面并不突出。

北京房企在營銷團隊的建設方面欠缺，沒有形成很強悍的銷售力，這方面遠遜于一些市場化的房企，比如龍湖、融創、泰禾等。這些企業的營銷打法更加靈活多變，特別是在機制的設定上，市場化的房企會很快針對市場變化做出營銷層面的調整。

北京房企近年來業績不佳，逐漸走向落寞，包括首開、首創、北辰、金融街、華遠、萬通、當代置業等企業日漸滑出主流房企。2018年，在千億房企達到30多家的情況下，北京房企僅有首開入圍，以1007.27億的成績剛剛過線，其他均在百億徘徊。中國指數研究院的數據顯示，首開排在第31位，首創排在第45，金融街排在第78，北辰實業97，華遠的排名已經到了146為，萬通未入榜單。

同時，北京房地產市場調控收緊以來，新房市場一直在收縮。2016年成交金額200億以上的房企有7家，2017年榜單前三甲進入了200億的門檻，2018年僅有萬科一家房企達到200億元;北京房企銷售金額排行榜的門檻也一直在降低，前10名門檻由2016年的123.57億下滑到2017年的82.3億，再到2018年的76.84億元。

三、北京房地產企業發展的影響因素

（一）經濟發展階段對房地產有巨大影響

現階段我國經濟新常態進程中，主要標志是“四個轉向”：一是增長速度從高速轉向中高速，二是發展方式從規模速度型轉向質量效率型，三是經濟結構調整從增量擴能為主轉向調整存量、做優增量并舉，四是發展動力從主要依靠資源和低成本勞動力等要素投入轉向創新驅動。十幾年來粗放型發展的房地產企業的轉型升級是經濟發展的必然要求。

（二）國家行業政策變化對房地產有巨大影響

近兩年，我國在落實“住有所居”目標上將邁出實質性步伐，長效機制將是中長期房地產發展的重點，短期調控不放松穩預期，主要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。2019年，房產政策圍繞構建房地產市場健康發展的長效機制，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

（三）城市產業結構變化對房地產有巨大影響

北京“四個中心”定位和疏解整治促提升專項行動影響房地產行業發展。相較于全國其他省市地區，北京的調控政策更加嚴苛，更加及時，力度也更大。2017年9 月 20 日，北京共有產權住房管理條例正式落地，樓市“回歸居住”更進一步。北京市住房和城鄉建設委員會聯合三部委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，明確著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求，規定其供應對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，單身應當年滿 30 周歲，離異的應滿 3 年;對非本市戶籍的“新北京人”分配比例應不少于 30%。同時北京調控進一步升級，非京籍納稅年限由5 年調整為連續 60 個月，同時將商住納入限購范圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房不低于 80%。政策升級后，北京首付比例已達到一線城市最高水平。

（四）北京作為首都定位變化對房地產有巨大影響

北京作為新中國的首都，從1993年北京城市定位為國家的政治、經濟、文化中心，到2004年的定位為國家首都、政治中心、文化中心、宜居城市，再到2014年習近平總書記明確定位“四個中心”，即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，要求努力把北京建設成為國際一流的和諧宜居之都。在新定位的指引下，北京再度面臨著全新的城市格局重塑，通過疏解整治的減法，實現騰籠換鳥、功能提升的加法，降低中心城區人口密度，優化首都發展布局，實現資源更優配置。

北京中小型房企發展已經到了生死存亡的緊要關頭，必須要轉型升級才能活下去，不論是走輕資產路線的萬達，還是打折的恒大、裁員的碧桂園，都在加速回收現金流，這些名牌房企的轉型或許可以為中小型房企的轉型升級提供契機。

四、國內名牌房企轉型路徑的探討與分析

很多企業放眼未來都踏上了轉型之路。房地產行業現如今雖然還有不錯的發展，但是市場已經開始逐漸呈現飽和的趨勢，為此很多頭部名牌房企都已紛紛轉型。

（一）萬達——依托自身品牌和價值優勢，堅定輕資產路徑

從2017年開始，萬達陸續拋售632億重資產，包含13個文化旅游項目的91%股權、以及萬達旗下76間酒店。2018年年終總結大會上，萬達集團董事長王建林就曾表示，未來萬達要將房地產業務徹底剝離，成為一家純粹的商管企業。并且未來的業務重心，將會向文化業務板塊轉移，做一個輕資產運營的房地產企業。

萬達之前是重資產模式，自己選址、建設、招商、設計、管理，該商業模式其實很簡單：蓋樓，出租，收物業費;利潤拿來，再蓋樓，再出租，再收物業費;如此，往復循環。萬達商業模式是蓋樓收租，不是純地產，決定它的盈利的不是當地的房價，而是單位地產獲取租金的能力，也就是投資和租金回報的比例，這個叫做租金回報比。這也正是萬達堅定走輕資產轉型路徑的原因。在輕資產模式中，企業主要依靠自身的核心價值進行發展，而不是核心業務發展，實施輕資產運營的重要前提是企業自身在市場經濟中具有較高的品牌影響力和品牌價值，關鍵是企業內部管理層擁有優秀的運營能力。現在的萬達則開始憑借自身多年的項目操盤經驗和人才儲備，借助資本的力量，實現品牌資源、招商運營、租金收費等統一管控，快速復制自己的核心產品，形成規模效應，降低成本，迅速占領市場，采用輕資產模式大舉擴張。

（二）恒大——揮舞支票跨領域轉型，進入體育和新能源汽車領域

恒大，首先是一個房地產企業。2018年恒大銷售額5513億，超額完成5500億的年度銷售目標，核心業務凈利潤有望超過770億，刷新行業最高紀錄，年底現金余額高達2012億，2019年銷售目標為6000億。

恒大，其次是一個足球俱樂部。在足球領域的超級成功，為恒大迎來了舉國范圍的關注度，稍微了解足球的人都知道恒大那一身的紅色球衣。

恒大，現在是一個新能源車企。最近一段時間以來，恒大最新占據新聞頭條的內容是來自于其在另一個火熱的新能源造車領域。恒大近些年從房地產已轉型到金融、健康、體育等領域。盡管在2018年依然迎來較高發展和營收規模，但依然難掩房地產整體下滑趨勢。新能源汽車如今正在國內外高速發展的風口上，顯然是恒大要強力進軍的下一個商業領域。電動汽車帶動中國汽車產業高速發展，成為汽車市場最強動力。我國新能源汽車市場成為了汽車行業的助推器，帶動整個行業發展。因此，恒大寄希望在新能源領域能分得一杯羹，將造車夢編制的更為精彩一些。

（三）碧桂園——從本行業建筑著眼，大舉投資智能機器人領域

如今的房地產行業不夠景氣，而且整個行業的市場已經趨于飽和，作為龍頭房企的碧桂園如今也在尋求轉型的方向。今年1月21日碧桂園年會上，創始人楊國強表示：碧桂園現在要朝著一個高科技企業去做，未來公司發展的主要業務中，智能機器人將會占據重要的位置。我們要迎接“機器人建房子”的到來，只是時間的問題，絕對要做出來，這是我們未來強大競爭力的源泉。

碧桂園瞄準的第一目標就是建筑機器人。2018年6月，碧桂園深圳機器人產業園揭幕;7月，碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司;9月，廣東博智林聲稱5年投入800億元建設順德機器人谷，今年宣布將在長沙投入500億元。符合工信部、國家發改委和財政部聯合印發的《機器人產業發展規劃（2016～2020年）》中“構建以智能制造為根本特征的新型制造體系迫在眉睫，對工業機器人的需求將呈現大幅增長趨勢。”的政策引領。

（四）萬科——“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，依托地產開展業務線

萬科以住宅地產開發為根本，主要進入物流倉儲、商業地產、長租公寓等三個領域，同時物業也獨立出來，從開發配套變成獨立的業務線。

物流倉儲領域，過去三年里，萬科旗下的萬緯物流新獲取面積達到全國第一， 2017年萬科還參與了全球物流倉儲巨頭普洛斯的私有化，并成為后者的第一大股東。商業地產領域，在2016年收購了國內規模排名第三的印力商置，2018年1月，印力聯合萬科以83億元收購了20家凱德購物中心，現在印力已經成為中國規模第二的商業地產公司。長租公寓領域，萬科泊寓已經成為中國最大的集中式長租公寓供應商，持有間數超過20萬，而第二名不到10萬間。萬科物業成為了中國最大的物業服務商，其承接的外部項目數量已經超過集團內項目，2018年的營業收入近100億元。此外，萬科還試水了冰雪度假、教育等業務。

五、中小型房企轉型的可行性路徑

（一）定位下沉，深耕三、四線市場

現今北京中小型房企面臨的激烈競爭環境下的生存轉型之路將異常艱難，但是要想活下去就必須有義無反顧的信心和勇氣，開拓出一條適合自己的生存之路。中小房地產企業，要去開拓新的“無人競爭”的市場空間，因為自身規模比較小，相對有限的人員、資金、材料和其他資源，無法在一、二線城市與央企和名企競爭，只好考慮把有限的人員、資金投資于大型房地產企業所忽略的小市場和三、四線城市，以期獲得生存發展機會。

（二）大力挖掘存量資產價值，提高自身價值

首先，存量資產的開發利用。中小型房企在歷史開發過程中一般都或多或少存在一些自有存量資產，如可供出租的商業用房等，可以大力挖掘存量資產運營價值，維持企業生存。

其次，是提升自身附加值，比如自持出租經營或者合作運營存量房，同時增加物業服務或者平臺建設，逐步轉型為物業服務公司，服務管理具有先天優勢的自身開發的住宅或商業物業，不失為一條活下來的可行性路徑。

第三，依托于自身存量資產的管理、運營，大跨度轉型成為專業資產管理公司，采取出租、收售、合作、平臺等方式運營所在區域的商業、辦公、經營物業，運用高科技手段平臺成為運營全過程管理的資產管理公司。

（三）通過業務模式和服務方式的變革和創新轉型求得生存發展

1. 參與政策性住房的開發與建設

充分發揮北京本土房企的自身資源優勢，依據京建法〔2017〕16號《北京市共有產權住房管理暫行辦法》、京建法〔2018〕11號《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》等相關政策文件，積極參與到政策保障住房領域，尤其是共有產權房、競限房、職工宿舍的開發建設與管理，謀求生存。

2. 參與特色小鎮、共享度假小院等項目的實施

（1）經濟新常態下，特色小鎮的建設有利于破解經濟結構轉化和動力轉換的現實難題，是穩增長調結構的新亮點、實體經濟轉型發展的新示范、體制機制改革的新陣地，是適應和引領經濟新常態的重大戰略選擇。抓住特色小鎮建設需要審批且數量較少，至今為止僅審批兩批，第一批有北京市房山區長溝鎮、昌平區小湯山鎮、密云區古北口鎮3個鎮，第二批有北京市懷柔區雁棲鎮、大興區魏善莊鎮、順義區龍灣屯鎮、延慶區康莊鎮四個鎮。

（2）共享度假小院，是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。2018年3月，國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將北京、上海、沈陽等13個中國的核心城市作為試點，建立“租售并舉”住房體系，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院，兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系，租賃住房、共享度假小院這類項目將快速審。

3. 定制性房屋服務，培育、開發個人高端市場

從國外相關成功經驗看來，通過選擇適合企業自身優勢領域的市場進行細分和專業化經營，以精求勝、用專補缺的路徑為中小型房企生存和轉型提供指導。成長之路，這是中小房地產企業在日趨白熱化的房地產市場競爭中生存和轉型的有效渠道。

中小型房地產企業可以借助產品創新促進居民消費升級，提高開發主業服務附加值;通過業務模式和服務方式的變革和創新，保持企業生存和持續發展。隨著經濟的發展和技術的提升，人們對美好生活的要求越來越高，中小型房企可以依托自身的專業能力，為有經濟條件和消費需求的人群提供定制型住房的全方位服務，從選址、設計、承建到裝修完成。這種消費方式現在看來還比較超前，消費人群和市場也需要慢慢培養，但有可能是比較適合中小型房地產企業的轉型途徑。

四、結論

本文著重探討了在現階段經濟新常態進程中，中小型房地產企業所面臨的政策調整、城市定位變化和大型房地產企業的競爭壓制，結合中小型房地產企業自身優勢，積極探討可行的各種轉型路徑。

我國房地產業經過多年的發展，已經到了產業集中的階段，中小型房地產企業的生存壓力凸顯，已經到了生死存亡的關口，如果不能找到適合自身優勢的轉型發展路徑，就只能被淘汰。

以歷史的眼光看長期趨勢，必定會有越來越多的房地產企業退出這個行業，而繼續呆在這個行業的多數企業也將轉型，這是一個行業的宿命。但并不代表這個行業的完結。這個行業的游戲還將繼續。

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（作者單位：北京順正資產管理有限公司;北京漁陽興順房地產開發公司）