簡述房地產企業建筑工程設計管理

徐寧

摘 ? 要：房地產企業建筑工程設計管理貫穿在整個工程項目中，對各節點的控制起到很好的指導作用，只有加強房地產企業建筑工程設計管理，才能保證房地產企業建筑工程的有序開展，并創造更大的經濟效益。

關鍵詞：房地產企業;建筑工程;設計管理

1 ?引言

設計是整個工程順利開展的先決條件，在建筑工程中，應加大對設計管理的重視力度，做到統籌考量，實現對各環節的科學監管，從而促進房地產企業的順利發展。下文就將對房地產企業建筑工程設計管理進行詳細分析和闡述。

2 ?設計管理流程控制

2.1 ?方案設計階段的管理控制

方案設計階段的首要工作就是設計招標，招募專業能力較強的設計人員參與到方案設計中來，為后續工作提供專業指導。在設計招投標環節，參與的設計單位要對工程所在區域的現場情況實行詳細勘察，了解現場的地理及地質條件特征，做好現場環境評估，并根據所得信息完成方案設計，甲方需通過組織設計評審會的方式，從眾多方案中選出最符合要求的方案，確定設計單位，之后與設計單位人員一起詳細分析與探討方案內容，根據現有的規定要求，對方案中涉及的材料、技術予以檢驗，及時解決其中存在的問題。方案確定后，按照方案內容要求做好前期準備工作。

2.2 ?初期設計及圖紙設計階段的管控

該階段，工作人員需要根據設計方案的內容核算確定相關預算成本，掌握各階段工程量情況，并以此為基礎設計限額標準，減少成本超支現象的發生。同時，與技術部門人員密切溝通，及時調整方案內容，最后按照設計圖紙完成現場材料定板。

2.3 ?施工環節配合階段的管控

一是對可能存在的設計變更予以統籌考慮和分析，將因變更導致的成本費用及時上報管理部門，審批同意后方可開展下道工序。二是做好圖紙會審，及時解決施工中存在的問題或錯誤。安排專業人員檢查施工換即可，對存在的問題要及時注明，上報解決，做好現場變更及簽證管理工作。三是加強質量、成本和進度的管控，注重土石方工程場地內轉的平衡，優化設計內容。另外，在景觀布置時，應考慮硬景與軟景間的協調度，科學選材。

3 ?設計管理技術環節的管理

3.1 ?圖紙管理

（1）總圖。房地產企業建筑工程設計圖紙涵蓋總平面圖、豎向設計圖、消防總平面圖等內容，在管理過程中，需要對這些圖紙內容進行嚴格、重復的審查，確保各項圖紙設計內容均與規定要求相符。尤其要加大消防總平面圖的復核力度，確保消防間距、登高面、消防車道穿越建筑物的高度及回車場等設計內容符合建筑及景觀設計要求。另外，確定各空間結構標高規劃的合理性，檢查垃圾收集區域及物業管理建筑預留空間的合理性。并對人防地下室設計的合理性及經濟型予以綜合考慮，避免不必要的成本支出。

（2）景觀總平面圖。對景觀規劃及管線設置情況實行嚴格檢查，如果發現兩者間存在沖突，要及時優化和調整，且實現雨水的集中排放和處理，做好雨水與污水的分流，如果采用中水處理系統，還需要做好生活用水與中水管道的隔離。為利于排水，室外地面標高不得與架空層、大堂標高重合。

（3）總體管線綜合圖。一方面要檢查管線、檢修井、排風井、消火栓等位置是否與建筑、景觀之間存在沖突;另一方面要對地下室各預留孔洞的位置及深度實行檢查，使其滿足管道埋設要求。綜合分析發電機房的位置，降低其對小區內住戶的影響;儲油間要按照消防驗收的要求展開設計和安裝。對于送排風口的設置，不僅要確保其安全運行，還應降低其對建筑外立面美觀效果的影響;檢查室外給排水系統中排水接入點、閥門井、排水官網標高及坡度等位置和相關參數;對于弱電機房，除要加強管線設置的合理性外，還需根據小區實際情況開展科學布線和規劃;室外電纜溝、地下室電力干線橋架需滿足最合理、經濟的布線要求;景觀設計應按照規范要求協調小區的綜合管線設計圖，避免管線走向相互矛盾。

（4）結構圖。審核地下室覆土荷載參數，了解正負零結構板面標高關系，并對預留孔洞位置、尺寸等進行復核。

3.2 ?建筑單體設計管理

（1）建筑。建筑檢查必須嚴格按照消防設計要求進行，重點檢查核心筒及樓梯公共空間的設計合理性。具體來說，建筑檢查涵蓋消防門位置檢查、窗洞距離檢查（凈寬、凈高、水平距離參數）、設備管線檢查、扣題結構變化、消防栓、弱點系統檢查等，同時還需對各設施設置后的美觀性予以關注。此外，在建筑檢查中雨篷、門禁設置以及報警系統也需展開審查。另外，地下車庫的層高、凈高還有車道坡度，以及車位布置都是單體建筑圖的最基本內容。

（2）結構。建筑結構設計審核中，重點對地下室、車庫頂梁板位置及凈高予以審核;對人防設計中地下室定板厚度、外墻節點、排水溝、樓梯及坡道梁設計標高進行復核。

3.3 ?戶內設計管理

（1）建筑內部空間。在建筑內部空間設計中，除要考慮生活區域及廚衛區域空間的規劃外，對各區域內管道設置及門的寬度和高度也應實行綜合考慮，加強空間功能性。且對弱電設備位置展開合理安排，減少對人們生活的影響。

（2）結構。結構設計中，先要對墻、柱子、門窗洞位置進行核對，之后核查廚衛、陽臺等空間內降板的深度，明確后澆板的位置及尺寸，以改進整體結構的承載效果。

（3）設備。房地產建筑戶內設計中涵蓋的設備種類較多，如空調機、冷媒管、廚房設施等，在設計和核查中，需要注意對這些設計的參數及安裝技術實行分析研究，避免危險的發生。同時對于戶內各空間使用的相關設備，需要加強管線設置的科學性，保證連接的緊密性，尤其是煤氣管道及電力線路的連接情況，需要制定詳細的管道布置圖。對于埋設在外的空調機冷媒管，要控制其長度，使其不超過4米，且做好保護措施，減少外露現象。在設計洗衣機位置時，安裝洗衣機專用地漏是必備條件，而客廳陽臺則安裝防臭地漏，不允許加裝存水彎;排水、燃氣等設施設備管線禁止穿過住戶的樓板。

4 ?房地產企業建筑工程設計管理的相關建議

綜上分析可了解到，房地產企業建筑工程設計管理內容較多，為保證管理質量，促進后續施工的有效進行，筆者結合自身經驗，對房地產企業建筑工程設計管理提出一些建議。

4.1 ?加大前期準備工作的重視力度

前期準備工作將會直接決定管理和控制工作的質量，所以加強對前期準備工作的重視是尤為重要的。一方面房地產企業在項目開展前，需要明確項目定位及具體要求，嚴格按照目標及要求開展設計工作，在設計中保持制度嚴格、懲罰分明的態度。另一方面開發商應具備精準、技術熟練的建筑管理隊伍，這樣工程質量才會得到保障。

4.2 ?加強項目質量、進度及成本管理

如今，房地產業業逐漸向規范化、市場化的方向邁進，為加快房地產業的發展，在工程建設中加強其質量、進度及成本管理是非常必要的一個環節。質量管理的強化可提高房地產企業建筑工程的實用性和經濟性，避免危險的發生，增大企業經濟效益。進度管理則能夠確保項目施工嚴格按照規定要求逐步進行，加強建設中突發問題的處理，避免因工期延誤帶來經濟損失。成本管理則是在保證建筑工程美觀性和質量的基礎上，實現工程造價的科學管控，對存在的設計變更予以嚴格規范，增加企業的利潤效益。

5 ?結語

房地產企業建筑工程設計管理對于房地產企業及工程建設有著非常重要的意義，希望通過本文的論述，可讓相關工作人員加大重視力度，優化管理水平，進而完善房地產企業工程建設，推動行業的可持續前行。

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