華夏幸福2019年實現三步跨越：核心都市圈布局結碩果、營收過千億、“平安幸福”上路

張一

“房住不炒，創新蝶變”是當下房地產業的核心話題。然而，在房企謀求更深、更寬的創新發展護城河的過程中，突圍者寥寥。因此，作為成功升級的“少數派”——華夏幸福，就顯得尤其難能可貴。

成就華夏幸福的關鍵是“遠見”。其董事長王文學早在18年前就種下了一顆創新突圍的“種子”——產業新城，這顆種子伴隨都市圈紅利的持續催化已茁壯成長為參天大樹。如今，華夏幸福又種下一顆新的“種子”——聯手中國平安、共襄幸福華夏，并在“都市圈元年”大展宏圖。

隨著吳向東的加盟和中國平安的入股，華夏幸福2019年“成績單”十分亮眼，成功實現三步跨越：首次邁進千億收入上市公司陣營、產業新城異地復制項目成功突圍、迎來全新管理層組合并確立更清晰的戰略體系。

與此同時，公司還依靠持續穩定的盈利能力，通過較高比例的分紅派息，給予投資者以豐厚回報。年報顯示，公司擬向全體股東每10股派發現金股利15元（含稅）并以資本公積金每10股轉增3股。《紅周刊》注意到，其近五年現金分紅占凈利潤均不低于30%，穩居行業領先地位。

展望未來，華夏幸福不僅在“3+3+N”核心都市圈布局的基礎上持續推進產業集群，還將在聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東的加持下開辟商業地產新戰場，并通過深化與中國平安的戰略合作，拓寬融資渠道、提升城市運營效率。

穩健增長：營業收入跨千億盈利能力“列前茅”

招拍掛市場的“血拼”日益白熱化，這讓房企面臨較高的拿地成本，而各地域限購、限價等調控政策的收緊，給企業帶來前所未有的盈利壓力。對此，布局都市圈、城市群等優質區域的房企承壓尤甚。而逆勢突圍的華夏幸福，卻能夠做到在深耕核心都市圈的同時，盈利能力也穩居行業前列。

華夏幸福2019年業績報告顯示，報告期內，公司主營業務穩健快速增長，實現營業收入1052.10億元，比上一年同期增長25.55%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，比上一年同期增長 24.40%。

公司曾在與平安的對賭協議中承諾，2018年至2020年的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則將對平安進行現金補償。

顯然，華夏幸福已經連續兩年完成業績對賭，更在同期實現收益質量的穩健提升。財報顯示，公司2019年整體毛利率高達43.7%，比上年同期增加2.1個百分點;整體的凈利率為13.9%，與去年基本持平;ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。從主流房企的盈利情況來看，Wind（申萬）數據顯示，華夏幸福的毛利率和ROE分別在A股上市房企TOP100中位居第一和第二，盈利能力領跑主流房企。縱向來看，華夏幸福營業收入、毛利潤、歸母凈利潤三大盈利指標近五年的復合增長率分別高達29%、37%、32%，一直處于穩健增長的過程中。

華夏幸福之所以擁有領跑行業主流房企的高盈利水平，得益于其以產業新城模式為主的經營戰略。對比產業新城模式與傳統房地產開發模式不難發現，前者具有“利潤點更多、盈利回報持續性更強”的特征。

公司產業新城和新業務項目均聚焦國家重點發展的核心都市圈，各地產業新城一方面成為各都市圈集聚產業、人口、技術和資本的增長極，為所開發區域提供綜合發展解決方案，包含提供城市整體規劃、基礎設施建設、產業發展以及城市綜合配套等多種服務;另一方面也充分享受了這些都市圈的發展紅利，進而保證了利潤的持續增長。

決勝戰略：異地復制成效顯著“核心都市圈戰略”迎來收獲期

時鐘撥回到十八年前，王文學將產業新城的種子撒向了河北固安。彼時的固安曾是旁人眼中的一片“荒涼”，如今，時間證明，那里是華夏幸福播種的一片“沃土”，是華夏幸福得以構筑寬厚“產城護城河”的起源。

2019年2月19日，國家發改委在《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》中首次明確“都市圈”概念，華夏幸福的產業新城企業戰略也由此與國家戰略“不謀而合”。

迎來政策加持的“都市圈元年”，也是華夏幸福產業新城業務的“突圍之年”——長期與“環京區域”綁定的華夏產城，終于在這一年收獲了異地復制的豐碩果實。

財報顯示，公司2019年實現環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業務營業收入比例由30.8%提升至44.6%。從銷售額與簽約企業情況來看，環京以外區域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的46.5%提升至57.8%;銷售面積比重也由上年的54.2%提升至63.7%。環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%。

公司產業新城及相關業務在環北京以外區域的迅速發展，充分印證了公司產業新城模式的可復制性以及高質量快速打造產業新城的能力。而縱向來看，《紅周刊》梳理華夏幸福近六年產城項目相關指標增長情況（見表一）注意到，公司新增簽約投資額總規模在2019年達到1956.1億元，近六年復合增長率高達125.4%。

表一 華夏幸福近六年產城項目相關指標增長情況（數據來源：公司公告）

產業新城項目的不斷落地，也使其獨特的“抗風險能力”逐漸顯現。華夏幸福董秘吳中兵在業績會上表示，雖然在疫情的影響下公司2020年一季度回款下降了26%，但是其中產業新城業務的回款增長了24%，隨著新的可售資源逐步進入到銷售階段，后續回款預計會逐步上升。此外，與傳統房地產業務近年來受宏觀調控影響較大的處境相比，產業新城業務的整體抗風險能力亦更強。

未來可期：產城、商業雙輪驅動“做最好的商業項目”

在注入“新能量”之后，華夏幸福的戰略體系變得更加清晰了。

在原有的產業新城業務方面，華夏幸福將打造“3+3+N”核心都市圈布局（見表二）以持續推進產業集群，即3個高能核心都市圈京津冀、長三角、粵港澳，3個高潛核心都市圈鄭州、武漢、成都，并持續布局其他潛力都市圈。

表二 華夏幸福的"3+3+N"核心都市圈布局（數據來源：2019年業績報告）

有了吳向東的加持，華夏幸福的商業地產業務自然成為整個戰略體系中的又一重磅看點。

吳向東在業績會上表示，中國的商業地產項目太多，好項目卻太少，華夏幸福則要做中國最好的商業地產項目，并把“三新戰略”——“新模式”“新領域”“新地域”確立為華夏幸福發展商業地產業務的全新關鍵詞。

顧名思義，“新模式”是指公司在傳統重資產模式的基礎上落地首個“輕資產”運營項目;“新領域”是指實現產業新城及相關業務與商業地產及相關業務的“雙輪驅動”，在傳統產業新城主營業務領域外積極布局商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產及相關業務;“新地域”是指聚焦深耕全國五大都市圈，京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區。

因地制宜發展新業務，這是吳向東在業績會上透露的又一關鍵信息。他提到，2019年中國平安成為華夏幸福的重要股東，未來公司開拓新業務的一個重要出發點將是服務中國平安未來大的發展戰略需要。“全世界的保險公司無一例外都在配置足夠比例、足夠數量的優質不動產，在這方面華夏幸福會服務平安的戰略發展，也在這個過程中為公司自身的發展找到更加廣闊的空間。”