無確切建筑面積的構筑物如何辦理首次登記

徐映雪

案? ?例

2014年10月，A公司申請為其建設廠區內的水塔及蓄水池辦理首次登記，但其提交的《房屋面積測繪報告書》中沒有確切的建筑面積，不動產登記機構能否辦理，具體應如何辦理？

分? ?析

筆者認為，登記機構應對其建設廠區內的水塔及蓄水池辦理構筑物首次登記。

《物權法》規定的“不動產登記”包括所有不動產的物權登記。不動產不僅僅包括房地產，土地及附著于土地的建筑物、構筑物都屬于不動產。雖然相關法律法規對構筑物首次登記時如何進行面積測繪、登記描述等問題沒有明確規定，但構筑物只有經過登記才能體現物的價值和物權效力，才符合物權登記公示的立法宗旨。

《物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”《城市房地產管理法》第二條第二款規定：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。”這里首次提出了“構筑物”的概念。構筑物是指獨立存在于建筑物之外的，不具備人類生產及生活功能的永久性人工建造物，如隧道、橋梁、碼頭、水池、油庫等。《不動產登記暫行條例》第五條中規定，房屋等建筑物、構筑物所有權依照本條例的規定辦理登記。《不動產登記暫行條例實施細則》第三十九條規定：“具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。”由此可知，對構筑物進行首次登記是有法可依的，應按照房屋所有權登記有關規定進行辦理。

在具體辦理構筑物首次登記過程中，應注意以下兩點。其一，要對構筑物與建筑物予以區分。在《不動產登記申請書》中即要求明確申請登記的對象屬于建筑物還是構筑物，申請單位對此往往界定不清，相關規劃材料有時只列出有限信息而不顯示建造種類，這就需要登記機構來進行界定。在界定時首先要注重構筑物的法律特征，一是人工建造性，非天然形成的，其凝結了人類的勞動創造價值，天然存在的水渠、溝壩等不屬于構筑物。二是建設永久性，臨時建設可隨意拆除或移動的建造物不屬于構筑物。三是人們不直接在內進行生產和生活，這是構筑物區別于建筑物最重要的特征。雖然建造構筑物也是為了滿足人們的需要，但人們生產和生活的主要場所是在房屋等建筑物內。四是獨立性，建筑物包括房屋、附屬設施及其他建筑物，有時構筑物會與附屬設施相混淆，判別時應從其獨立性著手，一般建造在房屋內部或屬于房屋一部分的建造物，作為房屋的附屬物，屬于附屬設施，不屬于構筑物，構筑物勢必獨立于建筑物之外。

其二，構筑物登記之所以覆蓋率低、發展緩慢，一個主要的問題是構筑物測繪難度較大。《房產測量規范》第3.1.1規定：“面積測算系指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。”第3.1.2規定：“房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。”與房屋等建筑物相比，構筑物類型多樣，形狀各異，如長方體、錐體、圓柱體等，有時還呈非對稱不規則狀態，一般不具備上述測繪的條件。《房產測量規范》對構筑物如何進行測繪并無明確的規定與標準，多數測繪機構因標準不明確不知如何測繪而不受理開發單位的測繪申請，或不知如何出具《房屋面積測繪報告書》，不動產登記機構也以沒有實測報告為由，不予辦理首次登記。

筆者認為，首次登記時是否需準確記載構筑物的建筑面積可根據不同情況而定。建設工程規劃許可證及其附件、附圖中一般會對建筑面積、長、寬、高等數據予以明確，不明確的有時會進行文字描述或標示。已進行明確的，則實際測繪時對符合《房產測量規范》的構筑物可參照規劃報建圖的相關指標類型進行測量。未明確或不符合《房產測量規范》的，可考慮不測量具體的建筑面積，在《房屋面積測繪報告書》中以描述或附圖的形式示意構筑物的名稱、位置、輪廓等信息，登簿后在登記簿及不動產權證書附記欄中也進行描述性顯示。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）