房地產企業破產中的購房者優先權

成吉寧

【摘要】截至2019年10月27日，2019年我國已有408家房地產企業宣告破產。在房企大規模倒閉的背后，購房者權益如何保護將涉及到生存利益的穩固和國計民生的穩定。當前，我國關于購房者優先權的規定較為分散且模糊，理論和實務對于該權利均有不同認識，造成了購房者權利保護的不穩定性。以房地產企業破產中的購房者優先權為視角，深入分析其內在邏輯和立法缺陷，為該優先權的司法實踐提出完善建議。

【關鍵詞】房地產企業;破產;購房者優先權

居者有其屋是中國傳統觀念，房產對于大多數中國家庭而言，不僅僅是一筆巨額財富，更涉及到生存狀態的穩固。在房地產交易中，購房者生存利益主要體現為取得房屋所有權，企業破產則有可能使得這一目的不能實現，此時生存利益轉而體現為已支付購房款可獲全額清償。但是，破產法以公平清償為基本原則，想要達到前述目的，唯有賦予購房者優先權。我國現階段關于購房者在房地產企業破產案件中的清償順位并未有系統性規定，大多散見于《企業破產法》等法律以及相關批復和司法解釋之中，受到法律位階沖突的影響，加之法律規定本身的模糊性，導致立法導向雖然有意為購房者提供傾斜保護，但這種保護卻并不穩定。因此，有必要對房企破產案件中購房者優先權加以探討和分析，進而有所完善。

一、購房者與破產企業的債權債務關系分析

房地產企業進入破產程序后，根據合同的履行情況，企業與購房者的債權債務關系可能出現以下幾種情形：第一，購房人支付了全部合同款項。根據相關規定，此時該房屋已經不屬于破產財產范疇，購房人可向管理人主張取回權，并且企業應當向購房人交付房屋并辦理產權。第二，購房人沒有支付全部款項，此時雙方對于合同約定的所有義務都沒有履行完結，管理人有權選擇是否解除合同。如管理人選擇解除，購房人則無法取得房屋所有權，其所支付價款及相關損失轉化為債權，可向管理人主張;如果管理人選擇不解除，相對人則別無選擇，必須受到合同的約束。當然，法律也給買受人提供了救濟途徑，即因管理人行使解除權所造成的買受人的損失，可以被認定為破產債權。但是該規定并未對是否需恢復原狀，以及如何對待合同相對人因合同解除而生發的其他權利進行明確說明。對于上述權利性質，當前學界大致有“共益債務”、“普通債權”、“優先債權”三種意見。首先，在合同解除后，購房者就其已支付房款享有恢復原狀請求權還是不當得利返還請求權，破產法語焉不詳。本質上來說，不當得利返還請求權也屬于恢復原狀，但帶有債權性質，其與物權性恢復之間存在競合，但卻有各自之特殊功用。如果認為合同解除后就已支付款項可成立不當得利，則根據《破產法》之規定，該筆債務屬于共益債務，當然地較其他債權具有優先性。如果認為該筆債務屬于因合同解除而生發的恢復原狀請求權，則有可能歸入破產債權的范疇。對此，學界通說觀點認為應當參照《合同法》的規定來進行處理，即合同解除應當發生恢復原狀的法律效果。而合同相對方的損害賠償請求權與恢復原狀的請求權屬于相同性質，故筆者認為已支付購房款應依照合同法第53條的規定納入破產債權范疇。又因前述請求權受到對破產債權清償順位不同解釋的影響，將在程序中受到不同對待，故購房者之債權是否具有優先性，應當根據其所處情形有所區別。

2002年，最高人民法院在對上海市高級人民法院的《批復》中表示，在房地產糾紛中，建設工程承包人享有優先權，先于抵押權人和其他債權人，但同時又明確該優先權不具有絕對性，其不得對抗已經交付全部或大部分購房款的生存型購房者。該規定出于消費者生存利益保護的目的，賦予了部分購房者以傾斜保護和優先權利。但是，由于房地產糾紛的復雜性，以及法律位階沖突和法律規范的模糊性，導致在理論和實務中對于購房者優先權的處理出現了一定程度的混亂。

二、?與其他優先權的沖突與協調

房企破產關系到多類債權人，具有一定特殊性，例如金融機構、購房者、工程承包人等。其中，前者多為擔保物權人，后兩者則關涉到生存利益，其權利均存在優先性質。

1.與擔保物權

房地產開發多涉及到巨額開發款項，企業多以在建工程為抵押物向金融機構借款以滿足融資需求。一般來講，企業在進入破產程序后，抵押權人在清償時就抵押物享有優先順位。而抵押權人與購房人的清償順位并非僅有唯一答案，需根據具體情況作出分析：第一，辦理預告登記在先。預告登記在物權尚未實現的情況下即產生對抗效力。因此，如果購房者已經辦理預告登記，則在對應房產上設立抵押必須經過購房人同意，否則抵押權不可能設立，此時所謂“抵押權”當然不能對抗購房人權利。第二，辦理抵押登記在先。此時抵押權成立，而買受人的未來物權因未經登記不能對抗第三人，抵押權人的權利應當優先于購房者。《批復》出臺后，這一情況發生了改變，根據其規定，符合條件的購房者可以優先于擔保物權人受償。對此，有學者表示，物權優先于債權是民事法律的基本原則，而因購買房屋所付款項屬于因商品房合同而形成的債權，故此時抵押權在先。但是該觀點存在一定問題，《物權法》明確了擔保物權的優先順位，同時也指出在法律另作規定的情況下可能存在除外情形。房產凝聚著購房者的生存利益，如果認為抵押權優先于購房款清償，顯然是讓購房者為破產企業還債，這是極為不合理的。

2.與建設工程承包人優先權

房企破產，大多都涉及到破產企業沒有向施工方或者承包方給付工程款的情形。依據《合同法》，承包人有優先受償的權利，并以企業應向其支付的工程價款為限。前述優先權設置的主要原因有兩點，一方面在于承包人工作以提供勞務為內容;另一方面在于職工工資原則上應處于優先位級。因此學界普遍認為，建設工程價款涉及勞動者生存利益和勞務價值保護。同涉生存利益保護，在購房者與承包方之間優先順位應如何界定？筆者認為，盡管二者均涉及生存利益，但勞動者收入的直接來源是承包人，因此承包人的優先權對于勞動者保護僅起到間接作用，故而該優先權在經營利益的保護上發揮了更大的作用。根據生存利益優先于經營利益的原則，應當賦予購房者更為優先的權利地位，這也是消費者特殊保護政策的應有之義。

三、保護現狀

（一）立法體系混亂

首先，優先權屬于由法律創設的權利，而購房者優先權僅由《批復》提出。該文件是最高人民法院針對上海市高級人民法院在審判實踐中對《合同法》286條所提問題的批復，性質上屬于司法解釋。僅由司法解釋就為其創設了凌駕于其他破產債權之上的優先性，這是對法律體系的混亂和突破。第二，購房者優先權之功能類近于擔保物權，因此該規定也有違反物權法定原則的嫌疑，法律工作者在實務中難免混亂。第三，已支付房款的支付請求來自于商品房買賣合同，因此房款返還請求權屬于債權。破產法以債權的公平清償為原則，賦予購房者優先清償地位，是對債權平等原則的突破，必須由法律對其進行特殊規定。第四，如前所述，購房款返還請求權是基于商品房合同而形成的債權，一般來說應當劣后于物權的實現。盡管立法明確了可能存在例外情形，但也應由“法律”另作規定，而不能以司法解釋為依據。

（二）缺乏配套公示程序，有損交易安全和市場穩定

針對破產案件中未履行完畢的房屋購銷合同，無論是基于合同繼續履行而生發的物權請求權，還是基于合同解除而生發的債權請求權，在實質上都屬于債權，因此原則上不需要公示程序以保障其他交易相關人權益。但如果法律賦予購房者優先權，使得購房人權利優先于建設工程承包人、擔保物權，則是在實質上賦予前述債權以擔保性質，此時為保護交易安全和交易相關人合法權利，應當配有相應公示程序進行保障。

針對期房交易，我國設立了預告登記制度，該制度可以為待實現的物權變動提供擔保。但是，這一擔保保護效力是否能延伸至破產領域，以及是否能夠賦予購房者優先于擔保物權人、建設工程承包人之地位，即獲得絕對優先性，仍存在爭議。

（三）規定本身過于抽象

《批復》對于購房者優先權的規則表述過于抽象，導致在適用過程中易產生歧義。

1.“消費者”

現代人購房目的不一，有些是剛需，有些是經營性購房。故《批復》將適用主體限定為消費者，以保障立法目的的實現。此處的消費者如何界定，有觀點認為可參照《消費者保護法》（以下稱《消法》）來理解。但是《消法》以主觀目的作為判斷標準，本身也存在爭議。另有學者提出，可參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）來進行認定，即案涉房屋的購買必須出于居住目的，同時還要求購房者名下僅有該套房可用于居住。筆者認同這一觀點，但也要注意到該判斷標準仍存在瑕疵：第一，購房主體是否僅限于自然人，法人、 社會組織等是否可以適用這一規定;第二，基于不動產登記本身的局限性，如何判斷購房者名下無其他用于居住的房屋;第三，僅以房屋套數作為判斷標準是否過于僵化等等。

2.“支付全部或者大部分房款”

（1）支付比例模糊

出于對實質公平的保障，以及對《破產法》公平清償原則的遵守，《批復》在“消費者”之外還對適用主體作出了支付比例的限定，要求購房者僅在付出了大部分以上房款時才能擁有優先受償的權利。對于“全部或大部分款項”，當前普遍認為可以參照《執行異議和復議規定》第 29 條來進行認定，即已支付房款部分超過全部款項的50%。但是，以是否支付50%以上購房款作為衡量購房者生存利益是否收到保護的標準未免過于僵硬。有觀點提出，消費者均依據有效的商品房合同平等地享有法律賦予的所有權利，交付購房款的多少既不會帶來權利性質的變化，也不會產生權利公示的效果，所以僅以支付購房款的多少作為享有優先權的條件從而決定消費者在破產案件中的清償順位有失公允。對此，筆者認為，在破產程序中賦予部分購房者以優先清償地位，本意為保護其生存利益，但由于破產程序的特殊性，對上述購房者的范圍應當予以限制，方能盡可能保障清償的公平性以及破產程序的順利進行。因此，以支付比例作為適用主題的界定標準之一存在合理性和必要性。但是，以固化的50%作為具體的支付比例標準則有待商榷。如因購房者僅支付49%購房款則認為其不能享有優先受償權利，而將其劃入普通債權等待比例清償，此時對于購房者的生存利益形成了極大威脅，顯然與該規定的立法目的是背道而馳的。另外，50%的支付標準是否過高也值得考慮。現代社會房價高漲，對于一般家庭而言在一定時間段內支付50%以上購房款并非易事，此時若對支付比例要求過高，反而會給弱勢購房人的利益造成侵害。

（2）支付時點不明

現實交易中，購房款大多不是一次付清的。如果以一定的支付比例作為享有優先受償權的限定條件，以何時作為購房款支付比例的計算時點則也是一個重要的問題。對此，有學者認為應以企業破產作為邊界，在破產受理前已支付一定比例購房款的消費者在破產清償中可享有優先權。也有觀點認為，購房者優先權主要是對其他權利人形成擠壓，尤其是承包人所享有的優先權，因此應以承包人主張工程價款時為準，以防止買受人知曉承包人主張權利后單方面或與發包人通謀增加所支付的價款數額，從而損害承包人的利益。

3.“不得對抗”

《批復》僅提出建筑工程承包人的優先權不得對抗符合法定情形的購房人，但對購房人是否當然優先于擔保債權人未作出明確說明。從文義上看，“不得對抗”含有兩種意思：

第一，將其解讀為優先順位。依據《批復》，建設工程承包人就工程價款優先于擔保債權人及其他一般債權人受償，同時，符合條件的購房人又優先于承包人。按照該思路，自然可推導出符合條件的消費者享有“絕對優先權”，即優先于建設工程承包人、?擔保債權人、其他一般債權人。對此，部分學者提出了異議：如果賦予購房者“絕對優先權”，實質上為其創設了位次非常高的擔保物權，此舉有違反物權法定原則的嫌疑。

第二，將其解讀為適用沖突，即后者適用時，前者被排除。例如，《物權法》關于船舶物權之規定：在一般情形下，船舶等物權人當然享有物權，可是如果該權利未經登記，則由善意第三人取得所有權，原物權人被排除。此時“不得對抗”一詞的功能類似于例外情形的創設。故《批復》之“不得對抗”應當理解為一般情況下建設工程承包人享有優先受償權，但當出現符合條件的消費者時則不能適用。在這一含義上，購房者并不當然優先于抵押權以及其它債權。

四、購房者優先權適法路徑

（一）具體規則的確立

基于生存型購房者的特殊性，在破產程序中給予其特別優待是具有合理性和必要性的。然而，無論是《企業破產法》還是《批復》都未對該優先權加以明確和細化，使其文義存在歧義，導致法律規范在實施適用中產生了阻礙，消費者保護的目標并未得到落實。因此，確立具體而明確的購房者優先權適用規十分必要。

1.立法規定購房者優先權

如前文所述，我國當前關于購房者優先權的規定是十分分散的，且因與其他優先權存在沖突，從法律體系上來看也十分混亂。因此，應當有立法明確規定購房者優先權，來解決法律位階沖突和權利順位沖突問題，同時也對房地產企業破產案件中的購房者權利形成體系化保護。

2.對《批復》內容進行細化規定

首先，應當厘清“消費者”概念。前文提到，當前學界普遍認為以居住目的購買房屋且名下僅有該套房屋可用于居住的買受人可認定為“消費者”。筆者也認同這一觀點，但《執行異議復議規定》是最高人民法院在法律具體適用過程中對具體應用執行程序所做的解釋，不能當然的作為購房者優先權適用的依據。此外，上述規定本身也存在解讀空間，在（2018）最高法民申1972號廣西恒冠建設集團有限公司、王賢安申請執行人執行異議之訴案中，合議庭認為不能將上述規定機械地理解為買受人名下房屋的套數，還應考慮到具體的家庭生活需求。例如在本案中買受人名下雖已有房屋，但是原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇之內。綜上所述，筆者認為，對于購房者優先權適用中“消費者”概念的界定應當由相關立法加以明確，且該界定不應過于僵化，應當考慮到購房者的具體情況作出判斷。

第二，明確支付比例標準。對于該標準的成立必須作出兩個方面的考量：支付比例和計算時點。關于支付比例問題，筆者認為以任何具體數字來作為事后判斷的標準都有違實質公平的原則，但由于破產程序的特殊性，立法者在對生存型購房者進行傾斜保護時，也必須將其他債權人利益納入考慮之中。因此，設置支付比例存在必要性，但數字標準本身存在局限性，對此有學者認為可以從其他方面予以限定。例如在房屋購銷合同簽訂時，即預先于合同中注明購房者在支付了一定比例的購房款后將享有購房者優先權，此時購房者在程序中占據了主動地位，可自行選擇，自擔風險。此外，還應立法明確已支付購房款的計算時點。筆者認為，基于破產程序的特殊性，為防止購房者在破產案件受理后增加支付購房款以獲得優先權，可以以破產案件受理為計算時點。

（二）擴大擔保物權體系

優先權是立法者基于某種考慮而授予某些權利以優先實現的效力。因此在我國現行法律體系當中，其并未被規定為獨立的權利種類，僅僅被認為是對一般權利效力的加強。但實質上，優先權是為某些特殊債權提供擔保，是債權平等的例外，故其與擔保物權發揮的功用類近。加之現有立法關于優先權的規定散見于各法律法規、司法解釋中，對其與擔保物權的關系并不明確，導致二者間的矛盾難以解決。對此，可擴大擔保物權體系，使優先權成為一種新的擔保物權形式。有學者認為，優先權由法律直接設定，不以公示為成立要件，如果將其納入擔保物權體系，將有損交易安全，以及對公示制度造成沖擊。但筆者認為這僅是操作層面的障礙，可通過立法來加以完善。從域外立法來看，在物權法規定優先權制度的國家的民法典中，也將優先權規定在擔保物權編中作為法定擔保物權存在，這為我國提供了一定的立法經驗。通過立法確立優先權制度，并將其納入擔保物權體系，將有益于權利的體系化，形成統一的司法實踐標準，更有利于公平正義的實現。

（三）完善公示制度

擔保物權的設立并不實際使用標的物，而在于保證債務的履行。因此優先性是該權利的應有之意。基于該特殊性，立法者給擔保物權設立公示制度，以保證交易安全。與此相對應，優先權也意味著權利的優先性，但因其屬于債權，故法律上并未為其設置相應的公示制度，導致了一定程度的交易風險。尤其是在破產程序中，該項權利之非公開性，極易損害其他債權人的合法利益。具體到購房者優先權，《物權法》雖然設立了預告登記制度，但其破產保護效力仍存爭議。因此，購房者優先權制度的完善必須要有相應的公示制度與之匹配。對此筆者認為，購房者優先權公示制度的關鍵在于對房屋買賣情況的披露，包括購房人、房屋價值等情況，從而使得第三人知曉該房屋上的權利風險。因此，購房者優先權公示制度在內容上與預告登記制度一致。因此，可以直接將預告登記制度引入購房者優先權公示，立法明確其破產保護效力。

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