試論房地產公司的涉稅風險及應對策略

沈玲琳

摘 要 作為我國國民經濟發展中的支柱產業，房地產行業的經營領域較為廣泛，涉及服務、商貿、建筑等上下游共計幾十個行業。因此，房地產行業涉及的稅種也較多，主要包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等多個不同的稅種。房地產行業是我國目前重點的稅源行業之一，稅收監管部門一直高度關注房地產行業的稅收問題。在實施營改增后，房地產行業所面臨的涉稅環境越來越復雜，如何才能在現有的環境下對房地產公司的涉稅風險進行全面系統的控制？本文探討房地產公司涉稅風險控制中存在的問題，剖析房地產企業節稅籌劃的思路，旨在為促進房地產行業的發展提供有價值的參考和借鑒。

關鍵詞 房地產公司 涉稅風險 控制難點 節稅籌劃

一、引言

房地產開發公司從征地立項、建筑施工、竣工驗收，一直到最后的銷售、保有環節，具有開發周期長、環節多的特征，而每一個環節都會產生不同的納稅義務，從而帶來了不同的納稅風險。房地產公司的財務工作者和管理者必須結合企業的實際狀況，逐一找出納稅風險并各個擊破，在房地產企業內部構建更加系統、科學、完善的涉稅風險防控體系。本文以房地產企業的業務流程作為研究主線，并站在企業管理者的角度，全面地分析涉稅風險和稅收籌劃措施，為實現房地產企業的戰略發展目標奠定堅實的基礎。

二、房地產企業涉稅風險分析

（一）房地產企業增值稅涉稅風險分析

首先是未根據相關的規定確認銷售收入。有的房地產公司沒有將預售證外開發的產品所獲得的收入確認為銷售收入，例如車位、利用已有建筑物形成的額外面積等，隱匿了賬外經營收入，為企業偷漏稅風險的發生埋下了隱患;還有的房地產公司將商品房用于對外投資，或者將商品房分配給內部員工，還有的將商品房作為股東的分紅，這些商品房并沒有視同銷售行為、計入銷售收入來繳納增值稅。其次是虛開增值稅專用發票。有的房地產公司為了降低增值稅稅負，不惜鋌而走險、違反國家規定，找人代開增值稅發票、購買增值稅專用發票;對于房地產開發項目中的園林綠化工程，有的房地產公司虛開增值稅專用發票，與相應的園林苗圃公司簽訂虛假合同，并且購入花草苗木的價格高于市場數倍;還有的房地產公司與勞務公司簽訂虛假合同，虛開勞務支出部分的增值稅專用發票，從而出現偷稅漏稅風險。最后是未根據相關的規定對進項稅額進行抵扣。有的房地產公司對新購入的不動產沒有根據相關的規定進行兩次進項稅額抵扣，而是在取得增值稅專用發票時一次性全額抵扣;在房地產開發項目中，出現管理不善、被偷盜等非正常原因造成的減值損失，有的房地產公司并未進行增值稅所得額的調增處理，也未轉出已經抵扣的增值稅進項稅額。

（二）房地產企業所得稅涉稅風險分析

首先，房地產公司在立項環節中獲得了財政性資金，但是未計入收入，引發了所得稅涉稅風險。這主要是各地方為了實現招商引資、加快基礎設施建設、建設回遷房，一些地方政府在房地產開發公司通過招、拍、掛的方式取得土地繳納的土地出讓金后，對房地產公司進行了一定額度的返還。但是有的房地產公司在土地出讓協議中并未規定資金的專項用途，造成房地產開發公司獲得政府土地出讓金返還款時不計入收入，這就使得房地產公司出現了所得稅涉稅風險。其次是房地產企業在所得稅方面的其他風險。為了降低所得稅稅負，有的房地產公司不惜違反國家規定，在所得稅稅前列支虛假發票成本，或人為增加開發成本;還有的房地產開發公司將同一集團的其他公司支付的貸款利息計入開發成本，但是這些利息并未取得金融機構開具的正規的合法憑證;有的房地產公司在成本和費用的劃分上存在一定的界限模糊的情況，一起核算未完工產品與完工產品的成本，甚至存在未及時確認銷售收入、結轉成本的情況;還有的房地產公司出現了虧損項目預繳所得稅的風險。

（三）房地產企業土地增值稅涉稅風險分析

首先，收入確認環節的核算中出現了不準確的風險。有的房地產開發公司在房地產開發項目中，有的項目期限跨越了營改增的前后兩個不同階段，清算土地增值稅時沒有按照相關的規定剔除收入中的增值稅，導致在計算增值額時，出現了基數不準確的風險。其次，在成本歸集的過程中，出現了對費用列支不合理的風險點。有的房地產公司在項目成本的扣除環節中出現了對逾期支付的土地出讓金利息、建筑安裝工程費用中的部分費用重復扣除，原本應該計入營業外收入的項目在開發成本中進行扣除，而這些都應該在土地增值稅清算時進行納稅調整。最后，發票管理中出現了不合規發票，引發了涉稅風險。例如在審核某房地產公司的開發項目成本扣除環節中的發票時，當地的稅務部門發現在往來發票中發票備注欄并未清晰地說明工程施工地、項目的名稱，這明顯與發票的規定不符，并不能將這些作為企業的費用扣除憑證。

三、應對房地產企業涉稅風險的有效策略

（一）應對增值稅風險的策略

首先，根據相關規定準確確定銷售收入。房地產公司在確認銷售收入時必須對可售商品的銷售收入進行科學準確的核算，特別是車庫、公共配套面積、額外面積等的收入，都應該確認為企業的銷售收入。商品房在預售時要根據預收賬款的不含稅金額×3%預征率來繳納增值稅。其次，嚴格遵守關于增值稅專用發票管理的規定，加大對增值稅專用發票的管理力度。為了獲取正規的增值稅專用發票，房地產開發企業在經營過程中應盡量與具有一般納稅人資格的上游企業尋求合作，避免出現虛開發票的問題。最后，進一步規范對本企業增值稅進項稅額的抵扣。隨著營改增的全面實施，房地產公司必須加強對增值稅的納稅管理，結合房地產行業的特征，建立科學有效的增值稅風險管控機制。不能將與銷售無關的，在個人消費、商務招待、集體福利等環節中產生的增值稅專用發票用于進項稅額的抵扣。

（二）應對企業所得稅風險的策略

首先，在項目的立項環節中科學、合理地使用財政資金。準確地判斷財政資金收入是否符合不征稅收入的條件，對不符合規定要求的，應該按照實際取得的金額繳納企業所得稅，對符合規定要求的不征稅收入，應準確核算收入的金額。其次，積極應對其他所得稅風險。這就要求房地產公司根據稅法的相關規定，采取有效措施，積極應對其他所得稅風險。如合法合規的籌劃業務招待費，以此來確保招待費的抵扣額度是稅法允許的最大額度;及時向稅務機關了解企業所得稅納稅籌劃方案的建議，對納稅中出現的分歧，避免出現與稅務機關對稅法、政策理解不一致而產生的風險。同時房地產公司應定期對本企業的所得稅稅負水平與行業的整體和平均稅負水平進行比較與分析，構建完善的企業所得稅預警機制，當本企業出現高于或低于行業平均水平的情況時，盡快查找原因，以采取有效的措施予以控制。

（三）應對土地增值稅風險的策略

對于房地產公司中跨越營改增前后的老項目，必須按照相關政策的規定對增值額的基數進行準確計算，結合單位實際，合理利用土地增值稅的稅收優惠政策。同時，在發票管理環節中，房地產開發公司要依據目前稅收政策中的相關發票管理制度的規定，結合本公司自身的實際特點，使發票管理實現制度化、規范化發展，提升發票管理水平。

四、結語

房地產開發企業應嚴格遵守國家稅收法律法規、各項政策的規定，堅決杜絕違規操作、偷稅漏稅的現象，加強對涉稅風險的管控，在保證依法納稅的基礎上，進一步規范經營行為，為促進我國房地產行業健康、可持續發展奠定基礎。

（作者單位為榮安地產股份有限公司）

參考文獻

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