探析當前房地產市場形勢與未來發展方向

周弘揚

【摘要】本文從現狀與新變化兩方面入手，分析了當前的房地產市場的發展形勢，闡述了現階段我國房地產市場呈現出“穩中有降”的趨勢。在此基礎上，對房地產市場的未來發展方向進行了展望。

【關鍵詞】房地產市場;“房住不炒”;土地供應

房地產是支撐我國國民經濟的重要產業，其市場發展形勢受到人們的重點關注?，F階段，為了保證我國房地產市場的平穩、健康發展，在2019年頒布了穩地價、穩房價與穩預期的房地產政策。相比于“三穩”政策頒布前，我國房地產市場的發展趨勢已然發生變化，且其未來發展方向也發生改變，值得重點探究。

1、當前的房地產市場的發展形勢分析

1.1現狀分析

1.1.1房地產開發投資呈現“穩中有降”的趨勢

國家統計局發布的數據顯示，在2019年，全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅呈現出“穩中有降”的趨勢。其中，以2019年中旬（6月）的數據來看，我國4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅相比5月回落0.1個百分點;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅連續3個月相同;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅相比5月回落0.1個百分點。

1.1.2房地產開發銷售井然有序

從房地產開發角度來看，在2019年1-6月，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1-5月回落0.3個百分點，整體表現出平穩態勢。從房地產市場供給角度來看，在2019年1-6月，全國房地產開發企業房屋施工面積達到772292萬平方米，同比增長8.8%，增速與1-5月持平;從房地產市場需求角度來看，在2019年1-6月全國商品房銷售面積達到75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月擴大0.2個百分點。能夠看出，在2019年，我國房地產市場中的供需關系向著更為緩和的方向發展，開發、投資、銷售等方面均呈現出井然有序、平穩發展的態勢。

1.2發展新變化

1.2.1住房需求逐步向著省會城市與中心城市聚集

現階段，省會城市、中心城市的常數人口不斷增加，促使相應區域的住房需求量上升。同時，一些行政區劃擴大的、產業布局更新省會城市人口數量也有所上漲，包括西安、武漢、南京等，與此相對應的，當地房地產市場與多種資源也進一步聚集。

1.2.2住房需求逐步向著都市圈與城市群聚集

城市化進程的加速使得我國都市圈、城市群的效應更為明顯。同時，城市落戶限制的逐步取消，使得城市的住房需求進一步上漲。特別對于一些在省會城市周邊、長三角、京津冀等城市群中的中型與小型城市來說，隨著新產業的引入促使就業機會增加，最終推動當地常住人口數量上升，產生更多的住房需求。

1.2.3住房需求逐步向著改善型、發展型需求聚集

就當前的情況來看，更多的買房人員的購房目的是實現居住條件優化，因此，只要保證施工質量與房地產品牌的社會認同度，就能夠確保購買力。同時，還存在部分買房人員屬于發展型購房者，購房原因為職業調動、教育、人才引進、個人事業發展等等。

2、房地產市場的未來發展方向展望

2.1房地產開發投資增速保持下行

在未來的房地產市場發展中，受到去庫存政策、城市化建設等的影響，房地產投資將延續2019年的態勢，保持開發投資增速下行的態勢?？傮w來說，房地產開發投資迅速回落現象的發生概率較低，預計在短時間內，我國房地產開發投資的增速將回落至5%左右。

2.2商品房銷售價格的增速持續下滑

有關調查顯示，在2019年1-11月，城市新建住宅價格累計上漲2.91%，較2018年同期收窄1.92個百分點，其中各季度累計漲幅較去年同期均收窄;單月來看，2019年11月，百城住宅均價為15105元/平方米，環比漲幅連續13個月在0.4%以內，同比漲幅收窄至3.17%[1]。

從這樣的發展趨勢中能夠看出，在2019年，我國的商品房銷售價格的增長速度有所下降，在2020年，商品房銷售價格漲幅將有一個繼續收窄的態勢，即持續下滑。特別是在“房住不炒”理念與“因城施策”策略進一步深入落實的條件下，商品房銷售價格的增速在未來一段時間內仍會向著下降的方向發展。

2.3房企拿地回歸一二線城市

在2019年的第三季度以來，土地市場的整體表現理性，流拍宗數占比低于2018年下半年的流拍水平。造成這一現象的主要原因為房地產企業的融資環境收緊。為了保證企業經濟效益，且滿足住房剛需，房地產企業更加傾向于在房價上漲壓力大、存在住房供不應求的一線、二線城市購置商品房用地。在2020年，我國土地市場將持續分化，具體有：一線城市的土地市場保持穩定;二線城市的商品房用地供應量將有所上漲，特別是戶籍制度改革的落實背景下，相應地方政府將適當調整土地供給計劃，適當加大商品房用地的供給;三線、四線城市的商品房用地供給以及土地成交均將表現出下降趨勢。

2.4商品房價格總體回落

從2019年全年的數據來看，我國商品房庫存持續下降、商品房住宅待售面積也表現出持續減少的趨勢。但是，受到“房住不炒”主基調的影響，商品房的銷售價格方面下降趨勢極為明顯。國家統計局的研究數據表明，在2019年1-11月，在我國的70個大中城市中，有44個城市新建商品住宅價格環比上漲，33個城市二手房價格環比下跌，這是連續兩個月超過30城二手房價格出現下跌[2]。同時，在2019年11月，全國有40個城市的新建住宅價格下降，其數量為2016年以來的最高值。

上述發展情況表明，在2019年，我國的商品房價格有所下降，且表現出這一下降趨勢的城市數量增多。這意味著，在2020年，我國商品房價格總體向著下降的方向發展，呈現出回落趨勢。特別是2019年土地供應、庫存積累等因素的影響，房地產企業在2020年面對的資金壓力更大，必須要進行商品房銷售價格的調整。

總結：

綜上所述，現階段，我國房地產開發投資呈現“穩中有降”的趨勢，且開發、投資、銷售等方面均呈現出井然有序、平穩發展的態勢。在未來的發展中，受到“房住不炒”理念與“因城施策”策略的影響，我國房地產開發投資增速、商品房銷售價格的增速、商品房價格將持續穩定在下行狀態。同時，一線、二線城市商品房用供應量將有所上漲，而三線、四線城市則將表現出下降趨勢。

參考文獻：

[1]胡安東.當前房地產市場形勢與未來發展方向[N].世界金屬導報，2019-04-23（A12）.

[2]段冰，朱曉劍，劉宇奇，等.中國房地產展望[J].中國市場，2019（06）：65+69.