融資租賃在養(yǎng)老地產(chǎn)中的經(jīng)營模式探析

范雅婷　于立嶺

【摘要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國已經(jīng)步入老齡化社會，老年人的養(yǎng)老問題日益成為社會各個階層比較關(guān)注的社會問題。本文在詳細(xì)介紹了我國社會目前的養(yǎng)老現(xiàn)狀之后，闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展以及制約其發(fā)展的資金融通問題。為了解決養(yǎng)老地產(chǎn)公司的融資問題，筆者詳細(xì)介紹了融資租賃這種資金融通模式在養(yǎng)老地產(chǎn)中的適用性，尤其是直接租賃和售后回租模式的適用性，希望能為我國地產(chǎn)公司的發(fā)展提供指導(dǎo)意見，滿足養(yǎng)老地產(chǎn)的長期發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】融資租賃;養(yǎng)老地產(chǎn);養(yǎng)老模式

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的老年人口在持續(xù)快速增加，養(yǎng)老問題逐漸成為社會各個階層都比較關(guān)注的一個社會問題，也是制約我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一個重要問題。為了改變先前那種落后單一的養(yǎng)老模式，我國可以借鑒已在美國成熟發(fā)展的融資租賃模式，將其應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之中。

1、我國當(dāng)前養(yǎng)老模式及養(yǎng)老現(xiàn)狀

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是以家庭養(yǎng)老、福利院、養(yǎng)老院以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等模式為主。這些養(yǎng)老模式都比較落后，難以滿足老年人養(yǎng)老的個性化需求。在家庭養(yǎng)老模式下，老年人住宅周圍的相關(guān)硬件配套施舍不完善，老人難以滿足日常鍛煉身體的基本需求，而且一旦老年人生病，其看病和護(hù)理需求就難以依靠繁忙的子女來完成。在養(yǎng)老院、福利院這樣的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式中，硬件設(shè)施相比家庭養(yǎng)老模式較為完善，但是這些機(jī)構(gòu)一般對老人進(jìn)行集中照料管理，管理水平較為落后，而且也無法為老年人的身體健康提供個性化的服務(wù)，一旦老年人患了重病，機(jī)構(gòu)也無法為其提供專業(yè)化的治療，只能將其移送醫(yī)院。在社區(qū)養(yǎng)老模式下，社區(qū)的資金來源于社會力量和慈善捐助，這樣的運(yùn)作模式就決定了社區(qū)能夠提供的養(yǎng)老服務(wù)較為有限，很多老人的娛樂和醫(yī)療需求就會得不到應(yīng)有的照顧。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國已經(jīng)邁入老齡化社會，且老年人口與日俱增，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式顯然已經(jīng)無法為老年人提供合理的養(yǎng)老服務(wù)，龐大的老年人口對養(yǎng)老服務(wù)有著巨大的需求，這就要求養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)能夠?qū)︷B(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，于是養(yǎng)老地產(chǎn)模式也就應(yīng)運(yùn)而生。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

2015年11月18日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了衛(wèi)生計生委、民政部等部門的《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》，這一指導(dǎo)意見提出了“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的養(yǎng)老理念，促進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的快速發(fā)展。目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有以下兩種。第一是會員制的養(yǎng)老住宅，這種模式會對入住老人收取較高的會員費(fèi)用，是針對高端老年人提供的一種養(yǎng)老模式。在這種養(yǎng)老地產(chǎn)中，工作人員會為老年人建設(shè)大量配套養(yǎng)老設(shè)施，比如娛樂、醫(yī)療和鍛煉等硬件設(shè)施，這樣充足全面的養(yǎng)老設(shè)施能夠滿足老年人個性化的養(yǎng)老需求。第二種養(yǎng)老地產(chǎn)模式就是將養(yǎng)老地產(chǎn)按照商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行運(yùn)營，比如泰康之家的都市醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。很多地產(chǎn)開發(fā)公司如萬科等也在陸陸續(xù)續(xù)地推出養(yǎng)老地產(chǎn)。

2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營特點

養(yǎng)老地產(chǎn)這種養(yǎng)老模式主要的經(jīng)營特點就是項目回收期長、運(yùn)營風(fēng)險高等。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是“養(yǎng)老”，所以需要為老年人提供配套的醫(yī)療、保健、娛樂等硬件設(shè)施，所以它與傳統(tǒng)住宅或者商業(yè)地產(chǎn)相比，項目的投資資金大且投資回收期就比較長。不過由于大眾養(yǎng)老觀念的改變，養(yǎng)老地產(chǎn)這種養(yǎng)老模式有很好的發(fā)展前景，資金回籠也就顯得會比較穩(wěn)定。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受政府政策影響會比較大，而且老年人屬于高危人群，所以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險就會比較高。

2.3養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營問題

目前制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最重要的一個因素就是養(yǎng)老項目的融資問題。資金是養(yǎng)老地產(chǎn)能夠成功運(yùn)營的必要前提，但是由于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的項目周期比較長以及運(yùn)營風(fēng)險比較高，房地產(chǎn)企業(yè)很難拓寬其融資渠道。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行往往不愿意貸款給這種高風(fēng)險的行業(yè)，而進(jìn)行民間融資成本則會過高，因而地產(chǎn)公司的融資渠道主要就是政府引導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)投資基金，但是房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求和資金缺口仍然很大。融資租賃作為近些年來的一種新型融資渠道已在美國有了較為成熟的發(fā)展，有望為養(yǎng)老地產(chǎn)的融資貢獻(xiàn)力量，促進(jìn)養(yǎng)老地地產(chǎn)的發(fā)展。

3、融資租賃在養(yǎng)老地產(chǎn)中的經(jīng)營模式

融資租賃是一種集融資與融物為一體的租賃形式，其中直接租賃和售后回租是兩種主要租賃形式。直接租賃是供貨商與出租人簽訂買賣合同，而后出租人和承租人簽訂租賃合同。售后回租是指承租人自制或者外購的資產(chǎn)出售給出租人而后再從出租人那里回租的一種形式，這種形式不會涉及到供應(yīng)商。融資租賃這種方式可以將資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移和實物轉(zhuǎn)移相分離，加速資金循環(huán)，促進(jìn)資金融通，緩解資金問題。可以將老年地產(chǎn)中的不同項目進(jìn)行融資租賃。首先，老年地產(chǎn)中的室內(nèi)設(shè)備比如床頭柜、急救設(shè)備、衛(wèi)生間及浴室設(shè)備、家具用品等采取直接租賃或者售后回租的方式。對于這些設(shè)備的采購可以通過租賃公司直接向廠商訂購，也可以將其自身擁有的設(shè)備作為租賃物，采取售后回租的方式進(jìn)行融資。對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目中專門為老年人提供醫(yī)療診斷和健康監(jiān)測的醫(yī)療設(shè)備都是比較專業(yè)且昂貴的設(shè)備，這些設(shè)備專業(yè)性強(qiáng)且易于流通，比如超聲儀器設(shè)備、血管機(jī)、CT等，可以使租賃公司介入做直接租賃，也可以采取售后回租的方式，這兩種方式都是較為安全穩(wěn)妥的方式。

總結(jié)：

本文分析了“我國當(dāng)前養(yǎng)老模式及養(yǎng)老現(xiàn)狀”，指出了“養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展的現(xiàn)狀、養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營特點與養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營問題”，最后闡述了“融資租賃在養(yǎng)老地產(chǎn)中的經(jīng)營模式”。將融資租賃應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)中有很大的發(fā)展空間，它可以很好地緩解地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和資金融通問題，與居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一同為全歐國老年人口的養(yǎng)老提供良好的服務(wù)，促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

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