學(xué)區(qū)房最后的狂歡？

南方周末記者 盧寶宜發(fā)自廣州

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2016年4月22日，遼寧沈陽(yáng)春季房交會(huì)上，售樓員穿校服佩戴紅領(lǐng)巾亮相吸引購(gòu)房者購(gòu)買學(xué)區(qū)房。

多校劃片，打破了房子鎖定學(xué)位的時(shí)代。這意味著，哪怕買了“好學(xué)校”旁邊的學(xué)區(qū)房，也有可能被分到同區(qū)的“差學(xué)校”。

不少海淀區(qū)家長(zhǎng)在政策出來(lái)后輪番電話“轟炸”學(xué)校和區(qū)教委，最終得到了“因地制宜依然實(shí)行單校劃片”的回復(fù)。

要解決學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，根本措施還是要極大地豐富教育資源。

“每天簽單到凌晨，公司西城區(qū)單天破40億成交量。”

2020年5月5日晚，鏈家負(fù)責(zé)北京西城區(qū)的中介王帆發(fā)了一條朋友圈。他告訴南方周末記者，進(jìn)入5月后，他的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，從每天打電話找買家，變成每天有招待不完的客戶，一天的帶看量平均下來(lái)有20位。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，五一小長(zhǎng)假期間，西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)100%。其中，金融街和德勝片區(qū)表現(xiàn)最為出色。

據(jù)王帆透露，金融街的代表性學(xué)區(qū)房豐匯園，五一期間最高成交單價(jià)達(dá)26.1萬(wàn)元，而該小區(qū)在2019年的成交均價(jià)普遍在20萬(wàn)元左右。另?yè)?jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，5月1日—10日，西城區(qū)的成交均價(jià)為12.21萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲15.55%，高于其它區(qū)域的6.81%。

引爆西城區(qū)學(xué)區(qū)房的是一則政策。4月30日晚，西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布《2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作實(shí)施意見(jiàn)》。重點(diǎn)有兩個(gè)：一是7月31日后，“幼升小”實(shí)施“多校劃片”；二是每套學(xué)區(qū)房6年內(nèi)只提供1個(gè)學(xué)位。

西城區(qū)是出了名的教育強(qiáng)區(qū)，也是北京最后一個(gè)宣布實(shí)行“多校劃片”和“六年一學(xué)位”的區(qū)域。此前，北京海淀、東城、朝陽(yáng)、通州、石景山區(qū)5大教育大區(qū)相繼明確了要“多校劃片”。

多校劃片，打破了一套房鎖定一個(gè)學(xué)位的時(shí)代。按照政策，7月31日后，哪怕買了“好學(xué)校”旁邊的學(xué)區(qū)房，也有可能被分到同區(qū)的“差學(xué)校”。

在許多人看來(lái)，“7·31”后，學(xué)區(qū)房將就此歇火。

于是在距離“7·31”還有3個(gè)月的時(shí)候，西城區(qū)每套動(dòng)輒千萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房瘋狂成交。除了抓緊上車的，還有抓緊放盤的。

王帆表示，以西城區(qū)最火的宏廟學(xué)區(qū)房為例，在政策出臺(tái)前，周圍基本都沒(méi)有房源釋放，5月1日一天的上房量就超過(guò)了過(guò)去一個(gè)月。

根據(jù)安居客官網(wǎng)的掛牌信息，4月24日至4月30日一周，西城區(qū)每天二手房掛牌量都在20—25套；到了5月1日，當(dāng)天有66套釋出；到了5月5日，掛牌量達(dá)336套。

擠上末班車

“一看就是不懂北京的人。”對(duì)于學(xué)區(qū)房要涼的說(shuō)法，林可兒不屑一顧。3年前，林可兒大學(xué)畢業(yè)，從廣東嫁到了北京，還沒(méi)懷上孩子，就已經(jīng)在婆婆的指導(dǎo)下關(guān)注起學(xué)區(qū)房。

在林可兒看來(lái)，北京有著全中國(guó)最好的學(xué)校，以及最復(fù)雜的入學(xué)規(guī)則，還有著最肯努力又舍得花錢的家長(zhǎng)。因此連北京的教育大V都非常吃香，擁有著一呼百應(yīng)的粉絲群。要想獨(dú)家解疑，或取得升學(xué)錦囊，都得花上千元不等的咨詢費(fèi)用。

經(jīng)過(guò)多年研究，林可兒已對(duì)北京的學(xué)區(qū)房如數(shù)家珍，據(jù)她介紹，北京共有16個(gè)行政區(qū)，但是優(yōu)質(zhì)教育資源集中在東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)，俗稱“東西海”。三個(gè)區(qū)中，又屬西城區(qū)和海淀區(qū)最為拔尖。具體到學(xué)區(qū)，前3名分別是：西城區(qū)德勝片區(qū)、西城區(qū)金融街片區(qū)、海淀區(qū)萬(wàn)柳片區(qū)。

西城區(qū)之所以能包攬前二，主要是在于擁有15所“直升校”小學(xué)。

以金融街片區(qū)有著“宇宙第一小學(xué)”之稱的宏廟小學(xué)為例，其有80%直升名校北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)的資格，剩余20%的名額也能直升去北京八中，也是一所“牛校”。

這意味著，在過(guò)去“單校劃片”時(shí)代，只要購(gòu)買了宏廟小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房，清華北大就在眼前，極有可能“贏在起跑線”。因此，宏廟小學(xué)正是家長(zhǎng)們擠破腦袋爭(zhēng)搶的小學(xué)之一，上述成交價(jià)高達(dá)26萬(wàn)元/平方米的學(xué)區(qū)房正是出于其對(duì)應(yīng)的豐匯園小區(qū)。

而多校劃片之后，西城區(qū)15家“直升校”對(duì)應(yīng)的二手房出現(xiàn)入學(xué)不確定性。如果花高價(jià)買了豐匯園，但是卻被分到其它學(xué)校，顯然是虧了。

林可兒所在的一個(gè)家長(zhǎng)群，在政策出臺(tái)的當(dāng)晚一直熱烈討論至凌晨。這個(gè)群都是未來(lái)1—3年內(nèi)小孩即將上小學(xué)的父母，不少是一條心要在西城區(qū)入學(xué)的。討論后，家長(zhǎng)們分成了兩派，一派覺(jué)得高價(jià)房不保學(xué)位，投資有風(fēng)險(xiǎn)，慢慢不再出聲。另一派想讓小孩上宏廟小學(xué)，還是堅(jiān)定要買。

“學(xué)區(qū)房畢竟是學(xué)區(qū)房，不買連搖號(hào)的資格都沒(méi)有。”林可兒稱，群里有不少家長(zhǎng)第二天一大早就去看房了。“那些說(shuō)不值得買的，說(shuō)到底就是錢不夠多，怕虧了。”

從事教育行業(yè)的吳言是“無(wú)言升學(xué)新講堂”的創(chuàng)辦人，對(duì)西城區(qū)學(xué)區(qū)房有多年的觀察和研究。在他看來(lái)，只要好的教育依舊是稀缺資源，學(xué)區(qū)房的價(jià)值就會(huì)一直在。西城區(qū)的學(xué)區(qū)房在這些年家長(zhǎng)們的追捧下，參與門檻早已被抬得很高。入門玩家的流動(dòng)資金至少在千萬(wàn)級(jí)別，“哪怕跌個(gè)幾十萬(wàn)，也沒(méi)有人會(huì)恐慌性拋售”。

他認(rèn)為，中產(chǎn)要上精英學(xué)校，單校劃片時(shí)代的頂級(jí)學(xué)區(qū)房是最后一班車。

王帆透露，五一小長(zhǎng)假這幾天，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)每天的房屋成交量在8—10套。因?yàn)檫@些學(xué)區(qū)房不少都是單位分房或“老破小”，原值低，貸款額度低，繳稅還多，買房者基本都是全額付款。60—90多平方米的小一居與兩居，是最受偏愛(ài)的學(xué)區(qū)房戶型，豐匯園及附近小區(qū)同類房型價(jià)格一般在1000萬(wàn)—1400萬(wàn)之間。

他在這些天的帶看中也總結(jié)出一些經(jīng)驗(yàn)，1000萬(wàn)基本是當(dāng)前西城知名學(xué)區(qū)房的門檻，大多房子都很破舊，裝修不好。真正能下決心買的，都是打電話來(lái)只問(wèn)能否上指定小學(xué)的，甚至有不看房就成交的。如果仔細(xì)問(wèn)裝修問(wèn)戶型，考慮居住和升值，往往很難成交。后者實(shí)地看過(guò)狹小老舊的房子后，只會(huì)更加猶豫。

如何落實(shí)成謎

盡管西城區(qū)已經(jīng)發(fā)布了多校劃片的政策，但究竟如何落實(shí)，還是一個(gè)未知數(shù)。林可兒和多位家長(zhǎng)曾致電西城區(qū)教委，都得到了“等后續(xù)通知”的回復(fù)。

事實(shí)上，2016年起，教育部就首次提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，可采取多校劃片。2018年北京多校劃片的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，但不少區(qū)域在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻屢遭抵制，最終不了了之。

不少家長(zhǎng)認(rèn)為，西城區(qū)作為“東西海”里最后一個(gè)宣布多校劃片的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，很大可能會(huì)參考東城區(qū)和海淀區(qū)的實(shí)施辦法。

2018年初，東城區(qū)教委宣布，對(duì)于2018年6月30日后取得房本的家庭，將通過(guò)電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)，被稱為“東城18·6·30”。緊接著，海淀區(qū)也宣布，從2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，即多校劃片，被稱“海淀19·1·1”。

不過(guò)，后續(xù)東城區(qū)又給新政騰出了“緩和期”，向海淀區(qū)看齊。兩個(gè)區(qū)的政策都從2019年開(kāi)始實(shí)行，意味著，2019年9月這兩個(gè)區(qū)迎來(lái)第一批多校劃片的學(xué)生。

但是據(jù)吳言觀察，無(wú)論是東城區(qū)還是海淀區(qū)，當(dāng)?shù)亟涛紱](méi)有組織搖號(hào)。吳言接觸過(guò)北京市七千多位家長(zhǎng)，了解到因?yàn)樾抡徽{(diào)劑了的只有一個(gè)案例。一位家長(zhǎng)在2019年后購(gòu)買的東城區(qū)學(xué)區(qū)房，原本匹配的是和平里第九小學(xué)，最后被調(diào)劑到了和平里第四小學(xué)，不過(guò)這兩家學(xué)校資質(zhì)不相上下，也算是平行調(diào)劑。

另有東城區(qū)的家長(zhǎng)告訴南方周末記者，同樣在和平里片區(qū)，原本對(duì)應(yīng)的安外三條小學(xué)和地壇小學(xué)也有平行調(diào)劑的情況，但是學(xué)校資質(zhì)基本保持一致，不會(huì)出現(xiàn)好學(xué)校調(diào)配到差學(xué)校的情況。他同樣沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)搖號(hào)。

后來(lái)，海淀區(qū)因?yàn)閷W(xué)校資源參差不齊，名校與普通院校差距較大，多校劃片受到了眾多阻力。不少海淀區(qū)家長(zhǎng)在政策出來(lái)后輪番電話“轟炸”學(xué)校和區(qū)教委，最終得到了“因地制宜依然實(shí)行單校劃片”的回復(fù)。

吳言表示，多校劃片，理論上的確可能讓買了好學(xué)區(qū)的家庭被搖號(hào)到相對(duì)不好的學(xué)校，但是實(shí)際操作上沒(méi)有太大可能性，涉及多方利益，這也是多個(gè)區(qū)在宣布政策后都沒(méi)有給出具體操作細(xì)則的原因。

或許是基于新政影響有限，無(wú)論是東城區(qū)或海淀區(qū)，在多校劃片政策出臺(tái)后一年多的時(shí)間里，學(xué)區(qū)房沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)太大波動(dòng)。

南方周末記者日前以購(gòu)房者身份分別咨詢了兩區(qū)負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)卮硇詫W(xué)區(qū)房的中介，得知目前東城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)史家小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米，與2019年同期持平，較“18·6·30”時(shí)期，下降了約1萬(wàn)元/平方米，但這和北京樓市大勢(shì)下跌也有關(guān)系。

而海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房則與新政前無(wú)差，中關(guān)村一小對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房維持在10萬(wàn)元/平方米的水平。甚至因?yàn)槲逡黄陂g，西城區(qū)宣布多校劃片的新政，使得部分購(gòu)房需求回流海淀，掛牌價(jià)稍有上漲。

比起東城和海淀，西城好學(xué)校更多且均衡。以北京學(xué)區(qū)房鄙視鏈頂端的西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)為例，該學(xué)區(qū)有5所小學(xué)，幾乎都是“牛小”，對(duì)應(yīng)直升的8所中學(xué)，又在西城區(qū)排名前列。

像林可兒這樣一心相中西城區(qū)的家長(zhǎng)不計(jì)其數(shù)，雖然不能短時(shí)間內(nèi)拿出上千萬(wàn)購(gòu)置金融街和德勝學(xué)區(qū)的房子，林可兒也在五一期間看了學(xué)校資源同樣相對(duì)平均的月壇片區(qū)，本想抄底，但是大部分房源的掛牌價(jià)有漲無(wú)降。

“之前降價(jià)的可能都是被中介嚇出來(lái)的，現(xiàn)在房東們也都懂了，哪會(huì)那么容易涼涼。”林可兒總結(jié)道，中介跟買家說(shuō)會(huì)漲，跟業(yè)主說(shuō)會(huì)跌，促進(jìn)學(xué)區(qū)房在短期內(nèi)大量成交，然后收取不菲的中介費(fèi)，已是常見(jiàn)手段。

堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房

實(shí)際上，北京以外，深圳、廣州、蘭州、武漢等超10個(gè)城市，也早已推出過(guò)多校劃片，但學(xué)區(qū)房仍然堅(jiān)挺。

如深圳從2015起開(kāi)始推大學(xué)區(qū)制度，目前已有6個(gè)區(qū)試點(diǎn)：羅湖、龍華、南山、福田、鹽田、坪山。所謂“大學(xué)區(qū)”，指居住在大學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的學(xué)生，可以自愿選擇大學(xué)區(qū)內(nèi)的多個(gè)學(xué)校為志愿學(xué)校，按個(gè)人意愿排列順序。按全區(qū)統(tǒng)一的積分標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算積分，按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。

大學(xué)區(qū)政策，類似于多校劃片，總之都打破了學(xué)區(qū)房的一對(duì)一保障。家長(zhǎng)只能寄望于加分項(xiàng)，讓積分高一點(diǎn)。

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