房地產(chǎn)權(quán)屬的兩證合一及法律依據(jù)探討

何麗麗

摘 要：作為一種特殊物權(quán)，房地產(chǎn)權(quán)“不可移動”的特性決定其權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移不能通過物的占有，而只能通過權(quán)利主體的變更得以實(shí)現(xiàn)，這就決定了政府必須通過對房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，保障房地產(chǎn)所有者的權(quán)利。然而，受機(jī)構(gòu)設(shè)置等因素的影響，我國很長一段歷史時期內(nèi)都實(shí)施房產(chǎn)證、土地證“兩證分離”的傳統(tǒng)管理模式，這不僅增加了百姓的辦證成本費(fèi)用，浪費(fèi)了珍貴的行政資源、還對房產(chǎn)登記管理帶來諸多困難。隨著市場的發(fā)展，房產(chǎn)證和土地證合一成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的大趨勢，對房地產(chǎn)管理具有重大意義。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)證;土地證;產(chǎn)權(quán);兩證合一;法律依據(jù)

引言

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋、土地的自然屬性決定了房產(chǎn)證與土地證密不可分的關(guān)系。實(shí)施房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度、整合不動產(chǎn)登記是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是推進(jìn)簡政放權(quán)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個窗口對外的有效舉措。有鑒于此，本文首先分析了房屋所有產(chǎn)權(quán)證與土地使用證的發(fā)展，闡述了兩證的積極意義和法律新規(guī)，并探討了兩證合一的法律依據(jù)。

一、房屋所有產(chǎn)權(quán)證與土地使用證發(fā)展

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)交易頻繁，因產(chǎn)權(quán)糾紛、司法協(xié)助以及住房制度改革等問題查閱房地產(chǎn)權(quán)登記案例時有發(fā)生。面對這一系列的新問題，老一套的房屋權(quán)屬登記管理模式耗時耗財(cái)耗人力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了查閱人群的需求，甚至還有一些產(chǎn)權(quán)糾紛需要司法協(xié)助，查找不便、耗時耗力等情況早已成為眾人吐槽的焦點(diǎn)。而房屋的所有權(quán)是如何認(rèn)定的呢？在實(shí)際生活中，人們常常用房屋所有產(chǎn)權(quán)證來證明自身對房屋所享有的所有權(quán)。但是現(xiàn)在出現(xiàn)了“不動產(chǎn)權(quán)證”的新概念，因此經(jīng)常有當(dāng)事人咨詢，不動產(chǎn)權(quán)證書與房屋所有產(chǎn)權(quán)證有什么區(qū)別，沒有不動產(chǎn)權(quán)征書能證明自己對房屋的所有權(quán)嗎？那么，究竟不動產(chǎn)權(quán)證的含義是什么，其與房屋所有產(chǎn)權(quán)證和土地證又有什么聯(lián)系呢？下面，本文將詳細(xì)探討不動產(chǎn)權(quán)證、房屋所有產(chǎn)權(quán)證以及土地證的積極意義及其兩證合一的法律依據(jù)。

二、兩證的積極意義

（一） 房屋所有產(chǎn)權(quán)證

房產(chǎn)所有產(chǎn)權(quán)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。房產(chǎn)證是房屋所有產(chǎn)權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十五條的規(guī)定“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。”對于國有土地上房屋登記，《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定“因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書;（二）申請人身份證明;（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明;（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明;（五）房屋已竣工的證明;（六）房屋測繪報(bào)告;（七）其他必要材料。”

因此，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定可知，房屋所有產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放的對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明。如果想要證明自己對某一房屋所享有的所有權(quán)就必須要有此房屋的房屋所有產(chǎn)權(quán)證。

（二）土地使用證

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三條的規(guī)定“國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。”，也即我國依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。而對于土地使用證，由于我國土地根據(jù)性質(zhì)劃分為農(nóng)民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。因此土地使用證是我國確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證。針對國家所有土地的使用證，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第五條的規(guī)定“單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的登記發(fā)證，由國務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定。”

因此，國有土地使用證是確認(rèn)對國有土地享有使用權(quán)的憑證。

三、兩證合一的法律依據(jù)

從上文的論述來看，房產(chǎn)證、土地證兩證合一是順應(yīng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展以及簡化政府部門辦事流程的必要之舉。《中華人民共和國物權(quán)法》第2章第10條就明確說明，不動產(chǎn)登記制度是由法律、行政法規(guī)規(guī)定而展開的，246條規(guī)定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍，可以基于本法律來制訂實(shí)施。

兩證合一在全國范圍內(nèi)實(shí)行，主要是由于《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第一條規(guī)定“為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例”;第二條規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”;第四條規(guī)定“國家實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”;第五條規(guī)定“下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第一條規(guī)定“為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），制定本實(shí)施細(xì)則。”

這些內(nèi)容充分說明，在我國當(dāng)前所推行的兩證合一是擁有充沛的法律依據(jù)和制度作為保障的，并非紙上談兵和想當(dāng)然之所為。因此，在2015年3月1日全國全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證。那么在不動產(chǎn)權(quán)證在全國范圍內(nèi)正式使用后，原有的房產(chǎn)證、土地使用證的效力如何？是否必須將房產(chǎn)證更換為不動產(chǎn)權(quán)證呢？

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第一百零五條規(guī)定“本實(shí)施細(xì)則施行前，依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。不動產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動產(chǎn)權(quán)利人更換不動產(chǎn)權(quán)屬證書”，也即雖然正式啟用不動產(chǎn)權(quán)證后，原有的各類不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書和登記證明樣式將逐步停止發(fā)放，但以前依法制作并發(fā)放的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，而且權(quán)利人無需在沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更時自行到不動產(chǎn)登記中心登記，在以后依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，將逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證即可。

因此，不動產(chǎn)權(quán)證是房屋所有產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證合一的產(chǎn)物。同時原來按照法定程序頒發(fā)的房屋所有產(chǎn)權(quán)證仍存在法律效力，在不需要的情況下，不需要將原有的房屋所有產(chǎn)權(quán)證更換為不動產(chǎn)證。所以，不論擁有的是房屋所有產(chǎn)權(quán)證還是不動產(chǎn)權(quán)證，都可以證明自己對房屋的所有權(quán)。

四、結(jié)語

綜上所述，全面推行兩證合一從長遠(yuǎn)來看必然是利國利民的便捷高效之舉，其將推動中國房地產(chǎn)登記行業(yè)的有效整合，繼而充分實(shí)現(xiàn)對人民和社會權(quán)益的維護(hù)，以及相關(guān)部門辦事效率的提升。

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