收益法估價(jià)中凈收益求取的思路

趙棟

摘 要：收益法是房產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一，實(shí)踐應(yīng)用中比較頻繁，但在凈收益的求取中缺乏客觀性和規(guī)范性，從而導(dǎo)致了價(jià)格評估精度不高，估價(jià)結(jié)論權(quán)威性不足。本文在理論結(jié)合實(shí)踐的基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)合理的凈收益求取思路，以期合理計(jì)算凈收益，提高估價(jià)結(jié)果的客觀性。

關(guān)鍵詞：收益法;凈收益;求取思路

1 收益法的實(shí)質(zhì)

1.1 收益法涵義

收益法又名收益資本化法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值或價(jià)格的一種方法。其本質(zhì)是以房產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來求取房產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，是對土地、房屋等收益性資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估的基本方法。

1.2收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為理論基礎(chǔ)的，該原理揭示決定房產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素主要是未來的因素而不是過去的因素，即房產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、好處等的預(yù)期。擁有收益性房產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷的獲取收益。因此，購置收益性房產(chǎn)可視為一種投資行為：投資者購買收益性房產(chǎn)不是為了購買房屋本身，而是購買房屋的未來一系列收益，即以現(xiàn)在一筆資金去換取未來一系列資金。這樣來看，購買收益性房產(chǎn)的價(jià)格等于將資金存入銀行獲取利息所起作用是相同的，等式表示即：房產(chǎn)價(jià)格=房產(chǎn)的凈收益/資本化率，由此可以看出在收益法中，凈收益的求取是否客觀合理，直接影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、合理性。

2房產(chǎn)凈收益求取的思路分析

收益性房產(chǎn)獲取收益的方式可分為出租和營業(yè)兩類，所以估價(jià)實(shí)踐中求取凈收益的途徑也可分為兩種：一是基于租賃收入求取，如：公寓、寫字樓、商鋪等房產(chǎn);二是基于營業(yè)收入求取，如：賓館、酒店等房產(chǎn)。實(shí)踐中盡量是選擇通過租賃收入求取凈收益的做法，這對于提高凈收益的準(zhǔn)確性很有必要。基于租賃收入的凈收益測算公式為：

凈收益= 潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用

= 有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

其中各項(xiàng)：

（1）潛在毛收入，是假定房產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。由房屋面積和市場租金的乘積計(jì)算。

（2）有效毛收入，是由潛在毛收入扣除空置等造成的損失后的收入。

（3）空置造成的損失，因閑置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失，一般以潛在毛收入的一定比率來計(jì)。

（4）其他收入，指租賃保證金、押金利息收入等。

（5）運(yùn)營費(fèi)用，維持房產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。如房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)等。

3具體不同收益類型房產(chǎn)凈收益的求取思路

凈收益的具體求取會(huì)因房屋收益類型不同而有所不同，本文基于估價(jià)業(yè)務(wù)實(shí)踐，將凈收益求取歸納為下列四種情形：出租型房產(chǎn);營業(yè)型房產(chǎn);自用或尚未使用的房產(chǎn);混合收益型房產(chǎn)。

3.1 出租型房產(chǎn)凈收益求取

出租的房產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商鋪等。其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素，一般是其中的物業(yè)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)，但在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租賃合同的基礎(chǔ)上確定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。

3.2 營業(yè)型的房產(chǎn)凈收益求取

營業(yè)的房產(chǎn)的特點(diǎn)是房產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。

（1）商業(yè)經(jīng)營的房產(chǎn)。應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤，及與房產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)的價(jià)值。其中，采用聯(lián)營方式的購物中心，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按經(jīng)營者的商品銷售額比例獲取租金性質(zhì)的有效毛收入，以該收入計(jì)算營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等，因此凈收益為該收入扣除有關(guān)稅費(fèi)。

（2）工業(yè)生產(chǎn)的房產(chǎn)。應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤及與房產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)的價(jià)值。

（3）農(nóng)用房產(chǎn)。應(yīng)由房產(chǎn)年產(chǎn)值扣除種苗、肥料、人工、畜工、機(jī)工、農(nóng)藥、水利、農(nóng)舍、農(nóng)具、稅、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等費(fèi)用。

3.3自用或空置的房產(chǎn)凈收益求取

自用或空置的房產(chǎn)是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或暫時(shí)閑置的房產(chǎn)。自用或空置的房產(chǎn)的凈收益，應(yīng)根據(jù)同一市場上有收益的類似房產(chǎn)的有關(guān)資料按照上述方式來測算或者通過類似房產(chǎn)的凈收益直接比較得出。

3.4 混合的房產(chǎn)凈收益求取

對于實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中包含上述多種收益類型的房產(chǎn)，可采用下列方式之一求取：

（1）首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。

（2）把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。

（3）把混合收益的房產(chǎn)看成是各種單一收益類型房產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

4凈收益求取時(shí)應(yīng)注意的問題

4.1 有形收益和無形收益均需考慮

房產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房產(chǎn)帶來的間接利益，例如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但要注意有些無形收益可能考慮在報(bào)酬率中，因此要與報(bào)酬率銜接起來，不能有重復(fù)。有時(shí)無形收益也會(huì)通過有形收益得到體現(xiàn)，則不能再單獨(dú)考慮。

4.2 實(shí)際收益和客觀收益鑒別采用

實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營管理者的能力對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。

有租賃合同限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金。因此，合同租金高于或低于市場租金，都會(huì)影響房產(chǎn)的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1] 柴強(qiáng)，房產(chǎn)估價(jià)理論與方法，中國建筑工業(yè)出版社2018，230-246。

[2] 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，房產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，GB/T50291-2015。