新租賃準則下房屋租賃關聯交易相關問題探討

摘 要：現階段，經濟迅猛發展，城市化建設的發展也有了進展。房屋租賃是房地產市場中一個非常重要的因素，是交易的一種形式。改革開放以來，社會主義市場經濟不斷發展，越來越多的出租房出現在房地產市場上。房屋租賃將在未來的房地產市場中發揮關鍵作用。房屋租賃在轉變經營機制、發展第三產業、改善民生等方面發揮了積極作用。但在不保護其合法權益的情況下，無論是出租方還是承租方，都會產生一系列與法律沖突相關的問題。因此，本文對租房存在的問題進行了分析，并提出了可供參考的對策。

關鍵詞：新租賃準則;房屋租賃關聯交易;相關問題探討

0引言

房屋租賃幾乎是所有企業、所有行業都可能涉及到的日常事務，新租賃準則對房屋租賃的會計核算產生了巨大的變化，通過房屋租賃等事項將影響到各行各業。作為規則的一個例外，短期租賃可以按照原來的經營租賃進行簡化。與一般市場租賃相比，關聯方房屋租賃有更大的空間，可以通過改變合同的租期等方式滿足短期租賃的條件，選擇簡化的處理方式，不受新租賃準則對會計報表的影響。這將導致與租賃相關的會計信息失真，降低報表的可比性，不利于報表使用者的理解。本文通過分析關聯方的房地產租賃是否符合短期租賃金額的定義本質上，建立“時間水平分析矩陣”和分類討論，為了提供有用的建議標準制定機構，進一步指導的應用標準，相關企業確定租賃的類型和選擇會計方法。

1房屋租賃管理中問題的成因

1.1管理制度的更新趕不上社會經濟的發展

隨著住宅租賃市場規模的不斷擴大，房屋管理部門管理制度的更新跟不上社會經濟的發展，對住宅租賃市場管理的監管也不到位。執法不嚴、檢查不嚴、租賃合同登記率低。目前市場上出現的“約房網”等新型租賃合同都沒有相關規定。盡管管理層已經收緊了租賃規則，但現在明顯是不完整的。

1.2房屋租賃管理方式落后

現階段，我國在很大程度上依賴于對租賃管理的驗證，由于其效率相對較低，無法滿足管理的實際需要，這是租賃房屋存在“黑市”的重要因素。考慮到發達國家的租賃管理模式，多租戶管理的協調將提高租賃業務的管理效率。信息技術的發展為租賃業務的管理提供了新的途徑，從而避免了管理上的漏洞。然而，傳統的租賃管理方法一直被人們所使用，這是一種不發達的管理方法，是導致租賃問題的重要原因。

2新租賃準則對關聯方房屋租賃的影響

新租賃準則發布于2018年12月，2019年7月，新租賃準則的適用指南已經發布，與原租賃準則最大的區別在于，新準則將屬于表外融資經營租賃，采用單一的會計模式，不再區分經營租賃和融資租賃，承租人報表可以更加真實完整地披露租賃相關信息和數據。新標準特別考慮了短期租賃和低價值租賃的特點，影響小，發生頻繁。在成本效益原則下，給出了簡化的處理方法，可以保留原有的經營租賃會計模型進行會計處理。為了防止關聯方”沿邊擦過“低價值租賃、新標準具體明確：企業和關聯方在同一時間或類似的結論包含租賃兩個或兩個以上的合同，按照條件，應合并為一個合同進行會計處理。然而，新準則并沒有詳細解釋當短期租賃涉及相關方時應考慮哪些額外因素。在新標準中，短期租賃被定義為租期不超過12個月且沒有看漲期權的租賃。對于關聯方的房屋租賃，通過改變租賃期限和合同的相關條款，很容易規避或操縱，選擇對關聯方或集團更有利的核算方法。由于短期租賃與原有經營租賃的會計核算方法相一致，報告披露較少，且影響較小，容易被視為更符合自身利益的會計核算模式。會應該屬于確認正確的使用長期租賃資產和租賃負債可以選擇簡化會計處理在短期租賃，可能導致資產負債表，損益表，現金流量表的多個項目，關鍵指標的影響，相應的簡化披露租賃，承租人財務報表的可比性，會計信息的真實性。尤其是人才密集行業，企業的資產規模較小，是否將房屋租賃納入表中會對報告的數據和指標產生顯著影響，報告與行業內其他企業的可比性明顯降低。

3問題分析

3.1合同管理方式存在盲區

物業管理，租住房屋管理行業在中國才剛剛起步。與西方國家完善的管理制度相比，存在一定的差距，尤其是在合同管理方面存在一定的問題。如果一些企業經營的出租房較多，區域比較分散，導致開發和簽訂合同存在一定的違規行為。由于不同的商業租賃合同期限和終止日期各不相同，不同的行動性租賃合同開始日期，合同期間和合同終止日期還強的特點，管理人員花大量的精力去完成梳理工作，因此，合同管理，尤其是資本支出和生效日期有一些盲點，影響公司利益，某些影響操作的住房管理。

3.2日常管理工作不全面

在各種原因的影響下，經營房屋租賃管理的預期要求與實際效果存在一定的差異，導致經營房屋管理存在一些不盡人意的地方。在本合同約定的期限內，承租人的履約意識較弱，履約能力較差，未按合同規定開展工作，在一定程度上影響了經營性租賃管理的質量和效果。根據相關研究，部分承租人工作人員表示，部分承租人在簽訂合同時出現，而承租人在隨后的管理過程中很少出現，這嚴重影響了經營性租賃房屋的日常管理，導致管理水平難以有效提高。

4新租賃準則下房屋租賃關聯交易優化

4.1增強防范意識，自覺維護企業利益

在實際管理過程中，遇到的承租人大都可以按時足額繳納約定房租，和管理人員交往也比較和諧。但是，也存在態度惡劣、行為不舉甚至惡意拖欠合同約定租金的情況。針對一些惡劣情況，管理人員要積極主動地和其溝通，向他們表明必須繳納房租的立場，如果還不改正，就應該拿起法律武器，自覺維護企業的合法權益。同時，還需要管理人員具有一定的超前防范意識，通過細節觀察承租人，判斷承租人的綜合素質，預判承租人的性格，對一些具有不良舉動、不良行為規范的承租人，做到早防范、盡早尋找良好的解決措施，盡可能維護企業利益不受損害。

4.2房屋租賃市場培育

一方面，支持國有房屋租賃企業發展，確立租賃住房融資的基本原則。國有房屋租賃企業處于領先地位。二是對城中村農民和村民的剩余住房進行統計，由社區住房保障機構對房屋租賃企業進行登記;三是辦公安置用房由本單位清理，多余的辦公用房移交市住房保障部門進行改造，以滿足住房需求，統一納入租賃企業的住房來源。增加住房租賃市場的強度發展，在市場競爭機制和供求關系的指導下逐漸清晰的房屋租賃價格，通過標準的定價機制來規避產業，在“關于加快發展住房租賃市場工作計劃”的指導下實現統一高效的住房租賃合同模型，明確房屋租賃價格，城市房屋局，在市工商局、市住房城鄉建設委員會等職能部門的共同努力下，建立和完善租賃住房價格的確定機制，在宏觀和微觀保障的基礎上，在此機制下可以起到培育積極的公用住房租賃市場的作用。市物價管理部門必須站在的角度支持培養房屋租賃企業，在租金的前提下價格低于市場對政府帳戶，稅收優惠支持平臺建設等。

4.3建立網格化城市房屋租賃市場發展管理體系

根據房屋租賃政策統籌本市房屋租賃資源，立足城市房屋租賃市場，將工商、衛生計生、稅務、公安、教育、市規劃等部門納入到網格化市場管理體系內，發揮各自職能，承擔管理責任。建立健全租戶信息管理體系，確保租戶信息精確、全面、實時，落實出租住房安全管理目標，指導物業服務企業、社區委員會及有關單位排查治安隱患。建立信息共享管理體系，確保各職能單位根據該體系內數據信息做好日常管理工作。做好自律監管工作，盡快推行市場信用等級評價管理制度，通過網格化管理應對城市房屋租賃市場發展難題。

4.4加強安全保障

首先，搞好消防安全教育，提高安全意識和承租人的能力，以確保他們可以選擇正確的面對消防安全措施，積極指導從事商業活動，以確保他們參與正常的，合法的，符合該行業。二是不斷提高消防安全監管力度，依靠合法的驗收程序，不斷提高消防監管工作的科學性和有效性。如果發現出租房子重建、擴建，第一次通知消防部門進行檢查，嚴格限制承租人的私人擴張行為，在租賃合同中標明的消防設備，落實消防責任，不斷完善消防設施，嚴格落實消防責任體系。第三，作為承租方，還應自覺承擔外立面房間周圍的管理工作，并認真檢查相關的安全措施以及建筑結構是否存在違法變更。鑒于存在的問題，那些可以解決的問題應該當場解決。如果現場不能解決問題，應立即通知公司，協助公司解決問題。

5結語

新準則對短期租賃的定義較為簡單，相關解釋較少。企業在使用會計準則時，容易從表面上理解短期租賃，忽視會計的本質。如果企業在市場上以較短的租期出租房屋，可能會面臨出租方拒絕出租或提高租金的壓力。但是，關聯方之間的房屋租賃不容易受到這種壓力的影響，所以關聯方有更多的空間來控制租賃合同和租賃期限協議。因此，建議標準制定機構對短期租賃的本質識別提供更多更清晰的解釋和指導，引導企業選擇更公平的租賃會計核算方式，以維護財務信息的真實完整性。關聯方租賃的集團企業應提前預見新標準實施的影響，對關聯方租賃的相關策略進行審核和權衡，加強對關聯方租賃全過程的內部控制。在新標準下，關聯方房屋租賃有了更多的判斷和評估空間。因此，企業需要謹慎行事，充分考慮各種因素。特別是在短期租賃的認定上，要把握其本質，保持公平。通過加強內部控制，建立識別模型，可以防范關聯租賃中存在的會計信息失真和內外部監管風險。

參考文獻：

[1]王德生.房屋租賃管理缺陷及應對策略分析[J].居舍，2017（35）：197.

[2]魏靜.房屋租賃管理缺陷及應對措施分析[J].決策咨詢，2012（5）：72-74.

[3]魏靜.關于提高房屋租賃管理水平的思考[J].中國住宅設施，2011（8）：24-26.

[4]李燕.房屋租賃管理缺陷及應對方案分析[J].中國市場，2010（19）：68-69.

[5]肖建慧 . 鐵路企業生產辦公用房屋資產管理及使用存在的問題及解決對策[J]. 內蒙古科技與經濟 ，2011（17）.

[6]彭延輝 ， 婁燦珠 . 關于當前房屋建筑工程管理存在的問題及對策探討[J]. 建材發展導向 ，2013（15）.

[7]金允天 . 基層醫院藥房管理中存在的問題與改善措施探討[J].中國衛生產業 ，2012（33）.

作者簡介：

吳心星，男，漢族，就讀于東南大學經濟管理學院，研究方向：經濟管理.