在宋代“安家”也不易

劉永加

熱播的電視劇《安家》塑造了房產中介這一群體，全面展示了他們工作中的酸甜苦辣。其實，穿越到宋代做一個房產中介也不容易，那時針對房產中介的“清規戒律”一點也不比現在少。

實行掛牌準入制度

宋代商品經濟發達，特別是在京城開封，田宅租賃和買賣頻繁，市場的需求刺激了房產中介數量的急劇增加，使得他們在田宅租賃和買賣中發揮著重要的作用。那時房產中介被稱為田宅牙人。由于房屋租賃和銷售的形式多樣，手續很是復雜，所以在每一樁田宅的交易中，田宅牙人具有溝通田宅交易信息、提供居間中介服務、執行政府信用擔保公證功能、監督田宅賦稅、加強交易的規范性的職能，成為促進田宅流通的一個顯目職業群體。

田宅牙人在溝通田宅買賣需求的同時，也有一些人會借助官方賦予的權力，勾結強者，欺行霸市，上下其手，進行種種違法亂紀的欺詐行為，從而產生了擾亂市場、阻礙田宅流通的消極作用。為了加強對田宅牙人的管理，宋朝針對民間交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在內的所有牙人都納入官府的控制之下。宋朝規定：經官府登記批準，并發給類似營業執照的“身牌”后，才能從事牙人的活動。

據記載，宋朝政府發給田宅牙人的“身牌”，是一種木質牌子，作為田宅牙人進入市場的行業執照。頒發“身牌”的目的，不僅在于管理牙人，而且要通過牙人監督商人，從而把官府的控制能力延伸到各個市場和各種物業的交換過程中去。這標志著，在宋代包括房產中介在內的各類牙人，都實行掛牌準入制度。

田產交易前須調查

在宋朝規定：房屋和土地等不動產的買賣必須通過田宅牙人才會被國家認可。在進行田宅買賣前，田宅牙人必須根據檔案記錄的內容來確認賣方是否是田宅的所有者，檢查交易田宅的所有權歸屬，就是為了防止“一物兩賣”的重疊交易行為。

在具體操作中，田宅牙人必須進行調查，可向見證人了解有無界至爭端和重疊典賣。同時，賣家必須提供“鬮書砧基”，即“人戶交易，當先憑牙家，索取龜書砧基，指出丘段圍號”。鬮書是記錄分家時各當事人所分得具體田產及其坐落方位的文書，若經官府蓋印確認，則稱“印鬮”。砧基即砧基簿，上頭標有田地的四至、數量、形狀等，因圖形像魚鱗，俗稱魚鱗圖，是經戶主與官府共同確認的用來編造地冊及稅額的一種底簿。有了“鬮書砧基”，田宅牙人就需要根據鬮書、砧基簿的記載，來確認田宅交易的合法性，這樣才能防止“一物兩賣”的重疊交易行為。

如果因為田宅重疊交易而造成他人損失的，田宅牙人必須承擔民事上的賠償責任，在刑事上還要判刑。對此，《宋刑統·戶婚律·典賣指當論競物業》明文規定：“有將物業重疊倚當典賣者，本人、牙人、鄰人并契上署名人，各計所欺入己錢數，并準盜論。不受錢減三等，仍征錢還被欺主人，如業主填納罄盡不足者，勒同署契牙保、鄰人等，共同填賠，其物業歸初倚當之主。”這里的規定就是為了避免房主鉆空子一房兩賣。這條法律規定表明，田宅牙人如若參與重疊交易，不管是否把錢財納入自己的腰包，只要他知情，就和賣家同罪同罰。

南宋《名公書判清明集》卷九《重疊》記載了翁浩堂的一段判詞，講述了一個典型的關于房屋重疊典賣的合同欺詐民事糾紛案件。案情是這樣的，典賣人王益之將他的房屋、地基既典讓給了王規，又典賣給舒元琇，經過判官的調查取證，證明案件的事實為：“舒元琇”僅僅是王規的假名，即舒元琇和王規是同一個人。其實，典賣契約的合同當事人就是王益之和王規，舒元琇是一個不存在的人，因為王益之欠了王規米酒錢一百貫，經過層層加息最后加至三百多貫，迫于無奈，在王規的脅迫下簽了典賣契約，而田宅牙人陳思聦又為王益之作了證明。也就是說，陳思聦參與了這起田宅欺詐重疊交易案件，陳思聦承擔連帶責任，被判“并合照條堪杖一百”。由這一典型案例可見，宋代對田宅牙人的管理比較規范，法律也很完備。

遵循交易順序原則

宋代在田產交易過程中，田宅牙人要保證交易過程的公平公正，必須嚴格按照法定程序進行，其中包括先親后鄰的交易順序、查明房屋所有權、保證寡婦卑幼的房產權利、監督買賣雙方納稅等，嚴禁弄虛作假。

顯然，除了防止重疊交易的義務外，田宅牙人還必須保證田宅買賣符合交易的順序，即“次問其所親，有無應分人出外未回，及在卑幼未經分析”。這是防止在親屬圈之內遺漏田宅的所有權人。《宋刑統·戶婚律·典賣指當論競物業》規定：“應典賣、倚當物業，先問房親;房親不要，次問四鄰;四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。如業主、牙人等欺罔鄰、親，契帖內虛抬價錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據所欺錢數與情狀輕重，酌量科斷。”這就是要求在買家出價相等的情況下，田宅所有人同宗族中的本房近親擁有最先的購買權，其次才是賣家的四方鄰居。“房親著價不盡，亦任就得價高處交易”的情況下，才可以由田宅牙人自由地進行說合買賣。

保證公平交易，不得欺詐

宋代對于田宅牙人的管理非常嚴格細致，對于上下其手、欺詐枉私的，一旦發現，嚴懲不貸。宋律規定：田宅典賣契約中，牙人不可或缺，只有田宅牙人對其進行擔保，典賣契約才能生效。田宅牙人的作用如此重要，是因為其除了是訂立典賣契約的見證人之外，還要對交易本身承擔相應的擔保連帶責任。為了使典契擔保更加能夠讓人信服，需要田宅牙人在交易的田產上設立物的擔保，規定“如本主并保人填納不足者，勒之檢估吏人、牙人均補”。

為了加強懲戒力度，宋朝還規定牙人與牙人之間也承擔連帶責任，牙人與其他擔保人承擔相同的擔保責任，“犯人償不足，知情牙均備。”

然而事實上，總有很多牙人貪圖暴利，使得土地的交易價格遠遠低于其實際價值。有史料記：“多是計會估量官吏，田宅牙人虛添畝角，增抬錢數。”在宋洪邁《夷堅乙志》卷五《張九罔人田》中就有記載：“廣都人張九，典同姓人田宅，未幾，其人欲加質，囑官儈作斷骨契以罔之。明年，又來就賣，乃出先契示之。其人抑塞不得語，徐謂之曰：‘愿爾子孫似我。欲語言而不得，灑淚而去。”從這段史料中可以看出，典賣田宅的張九就采取非常手段將“典賣田宅”的契約合同換成所謂的“斷骨契”，指將房屋或田產賣掉之后不能贖回，就是因為他與官牙暗中勾結。

田宅牙人還利用一般百姓對田宅交易的不了解和復雜的程序，與官府中人相互勾結，同時串通田宅交易的當事人，進行欺詐交易，從而謀取暴利。在《名公書判清明集》一書中，就有幾則關于田宅牙人涉嫌田宅買賣的欺詐案例，最終受到了法律的制裁。

宋代對田宅牙人規定了“糶場印式，以限制牙人的上下其手”，就是通過由國家統一制定規范的合同文本格式，來加強對牙人的管理，有利于保護商人和交易雙方的合法權益，同時也為了避免偷稅漏稅。

宋代對房產中介這一群體設置這么多的“清規戒律”，就是要嚴加管理，規范交易行為，更好地維護經濟秩序。這也為宋代商品經濟的繁榮和發展作出了重要的貢獻。

（編輯 鄭儒鳳 zrf911@sina.com）