房地產行業輕資產運營模式的策略研究

義子程

摘要：房地產行業是我國國民經濟的支柱性行業，在推動國民經濟發展中發揮著重要的作用。過去的很長一段時間內我國的房地產行業發展迅速，房價也在不斷攀升。而到“十二五”期間，隨著國家一系列宏觀調控政策的出臺，房地產行業的發展受到一定的限制，因此，我國房地產企業急需新的戰略模式來另尋出路。本文選取我國有代表性的房地產企業碧桂園作為研究對象，過去的碧桂園采取的是重資產運營模式，即企業投入大量的資金進行項目的開發，這樣的模式讓碧桂園面臨著極大的資金壓力。2016年，碧桂園嘗試輕資產運營模式，這種模式主張合作開發，發揮自身的核心優勢和充分利用優質資源，同時也借助互聯網平臺。結果表明，實施輕資產運營模式對碧桂園有非常明顯地積極影響，但同時也面臨一定風險。

關鍵詞：房地產企業;輕資產運營;碧桂園

一、引言

二十世紀九十年代，我國的住房制度改革逐漸深化和完善，同時人們的收入與生活水平也有了質的飛躍，房地產行業得到了很長一段時期的穩步發展，是一段“黃金時期”。而飛速發展的背后也帶來一系列問題：其一，由于本世紀初我國的政策相對寬松，房地產行業增長速度爆發，導致很多房地產企業制度建設跟不上發展的需要，內部管理亂象叢生，房價高;其二，由于嘗到了“炒房”的甜頭，企業家們和社會資本一窩蜂地投入到房地產行業，大量土地被開發，一座座樓房拔地而起，其結果是樓市供銷不平衡，樓盤滯銷，存貨積壓。

因此，國家不得不出臺相應調控政策。在經歷了很長一段時間的黃金發展階段后，房地產行業遭遇瓶頸期。過去的房地產企業的運營模式從拿地，規劃設計，建造以及銷售和后期服務都由企業自身一體化的去掌控，覆蓋了產業鏈的上中下游，這種運營模式即重資產運營模式。而在當前的形勢下，房地產商利潤空間受到壓縮;而同時存在的是，土地大量開發、樓房大量建設，房價虛高，國民購買力相對下降，全國樓市總體上供過于求，開發商的存貨大量積壓，前期投入的資金被占用，回收期長，企業掌握的流動資金緊張。

此時，房地產企業不得不采取“自救”措施，尋求他路來改變現狀，否則可能會在競爭如此激烈的市場中被淘汰。“輕資產運營模式”被國內外眾多學者和企業家認為適合運用于當前的形勢下的房地產企業。目前，我國房地產企業的輕資產運營模式的轉型還處在試水和探索階段，適用性和可行性仍是一個未知數。本文通過研究碧桂園的輕資產運營模，式分析其輕資產運營的策略，試圖探究我國房地產企業采用輕資產運營模式的可行性及方向。

二、輕資產運營模式基本概述

（1）輕資產的定義

“輕資產”的概念最早來源于國外，最早提出輕資產概念的是美國的麥肯錫咨詢管理公司。上世紀八十年代，美國麥肯錫咨詢管理公司認為輕資產包含企業的品牌影響力，運營經驗，管理制度、流程，客戶關系等內容，將企業的核心力量放在這些要素上面能提升企業的競爭力和發展力。其實，對于輕資產的定義，各個學派都有其觀點，目前還未有一個統一的界定，而普遍認同的就是輕資產包含了企業的品牌價值、人力資源、管理制度、社會關系、運營經驗以及企業特殊文化等內容，類似于企業的無形資產，是企業具有核心競爭力的優勢資源，利用資金的杠桿，能夠以相對低的成本實現收益最大化。

（2）輕資產運營模式

傳統重資產模式的房地產企業通常會參與掌控整個項目流程，即從拿地、設計規劃、施工建造、銷售到后期的管理都由企業一家來全盤完成。因此，利用土地增值是重資產運營模式的房地產企業獲利的主要方式之一，這種獲利的方式有一定的不足，即循規蹈矩，周期長，一旦資金得不到回收，項目得不到資本補充，企業就可能著面臨資金鏈斷裂的風險。而在輕資產運營模式下，房地產企業對從前期的購地、設計規劃到后期的施工、銷售的整個開發流程進行合理的資源配置，將優質的核心資源和戰略重心放在研發、服務和品牌上，而將施工建造等類似的環節通過外包給其他企業來降低自己的成本。在這種方式下，企業的盈利來源不止于土地的價值增值，而是扮演著管理者或是服務者的角色。

總的來說，實施輕資產運營模式的房地產企業通常把自己的核心業務當作重點，而把非核心業務通過外包的形式，并且充分利用社會資源，提高自有資源的使用效率。即該模式是通過提升運營效率來驅動企業發展的，而非通過促進投資的方式。

三、碧桂園簡介

碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”）于1992年在廣東順德成立，創始人為楊國強，目前是中國最大的新型城鎮化住宅開發商，在我國房地產行業屬于龍頭企業之一。2016年以年銷售3088億元上榜福布斯世界500強;2019年12月18日，人民日報發布中國品牌發展指數100榜單，碧桂園排名第15位。碧桂園的業務涉獵領域廣泛，包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等。發展至今，碧桂園已走過近三十年的歷史，逐漸發展成為一個具有自己特色的綜合性企業，他們的口號是“希望社會因我們的存在而變得更加美好”。2007年，碧桂園于港交所上市。

在2014年以前，房地產行業發展的“黃金時期”接近尾聲，和傳統的大型房企一樣，碧桂園因看好物業升值的前景，慣常采用自己開發和持有運營重資產模式。這種模式對企業的資金造成了很大壓力，不利于企業的可持續發展。

四、碧桂園輕資產運營模式策略

（1）拓寬融資渠道

為了規避重資產運營模式的弊端，輕資產運營模式主張拓寬融資渠道。一方面，碧桂園引入戰略投資者。2015年4月份，平安人壽以認購價每股2816港元認購22.36億碧桂園發行的新股，共計63億元，認購股份占碧桂園現有已發行股本的約10.99%。中國平安的入股給碧桂園帶來了大量的資金支持，緩解了房地產企業的通病——資金緊張的問題，同時在平安的促進下，碧桂園的市值也得到了一定的上升。除此之外，過去的碧桂園家族化嚴重，而平安入股后碧桂園的資本結構得到調整，讓其得以實現去家族化。可以看出，碧桂園的此次融資，雙方在物業管理、資產管理等方面共同合作，發揮所長，實現了資源和利潤的共享共贏。

第二個方面主要體現在發行REITs（房地產信托投資基金），它是把是把規模大且流動性不足的房地產投資轉化成分散的證券資產來減少資金的投入，是碧桂園拓展的新的融資渠道。2018年，碧桂園與中聯基金設立的租賃住房REITs產品“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號”資產支持專項計劃在深交所正式掛牌流通，標志著碧桂園正式發行國內首例百億級REITs，此舉也是對中央“房住不炒”號召的積極響應。以當前的市場環境可以看出，租賃產業是仍然書我國的重點產業，因此REITs可能成為碧桂園重要的融資方式，也正符合了其輕資產運營的理念。

（2）加強合作

在傳統的重資產運營模式下，碧桂園通常獨自負責一個項目的整個流程，而這種重資產模式已然不適合當前的市場環境，需要合作才能突破以往的困局。碧桂園在輕資產的合作開發上，加強了與各個主體的合作，意義及影響都較為深遠：

在與企業合作方面，碧桂園強調的是要優勢互補、互利共贏。如在2015年，碧桂園與湖北清能地產簽訂合作協議。清能地產是地方性企業，碧桂園主要依靠其本土企業的優勢來獲取相關的信息資源，同時，清能地產也能在合作中提升效益;由如，碧桂園與2019年與希爾頓深化戰略合作，雙方以多元化合作模式，聯手探索發展新機遇，擴展了雙方商業合作和完善品牌布局。

在與政府合作上，碧桂園以獲得優質的土地資源、擴大企業的品牌影響力為主要目標。如在2015年，碧桂園與河南安陽市政府簽訂合作項目協議，此次合作標志著碧桂園在安陽市首次探索商業地產，開發了商業辦公樓以及商業綜合樓項目，這是過去的碧桂園未曾涉及的。在政府的支持和幫助下，碧桂園的商業地產項目開展得如火如荼，也帶來了新的利潤點。

除此之外，碧桂園與高校也開展了戰略合作，其注重企業應擔當的社會責任。碧桂園與清華大學于2018年在其發源地——廣東順德簽署戰略合作協議，將共同推動人工智能、機器人技術研發與應用、人才培養等領域的全面合作。此次合作不僅是為碧桂園培養高質量的科技人才，更是為社會培養和輸出人才，這也是碧桂園具備社會會責任感的體現。

（3）借助線上平臺

碧桂園的輕資產運營模式利用了互聯網平臺，一方面體現在建立社區服務平臺。碧桂園與中國平安合作建立的社區服務平臺是典型的“互聯網+”手段，該平臺體現的是碧桂園“運營+服務”的發展方向，即提高物業管理方式方法及物業服務能力，其中最典型的是雙方共同打造的“O2O+大數據”改造模式。該模式以碧桂園原有的關于社區服務“旺管家”APP平臺為基礎，在這個基礎上植入中國平安的產品。在這個平臺上，業主可以直接申請維修、家政、物業等服務，解決相關的日常問題。除此之外，APP可收集業主的喜好以及消費需求等數據，進行數據上的統計分析，以為業主提供更優質的服務。據透露，該平臺未來還會積極打造包括社區醫療、理財等相關增值性的社區服務，來構造覆蓋了業主全生命周期的資源整合平臺。因此，可以發現通過以線上方式提供社區服務的形式，能夠盤活碧桂園旗下的社區資源和固定資產，以獲得穩定的收益。

另一方面是碧桂園建立的互聯網房產眾籌機制。互聯網“房產眾籌”，即通過互聯網的渠道來籌集項目開發的資金，而不是通過自我投入的方式。最早在2015年4月29日，碧桂園與在上海市嘉定區徐行鎮的競得一宗土地，總價為6.08億元，這也標志著碧桂園房產眾籌的開端。碧桂園利用該宗土地，在通過與中國平安合作開發的APP來進行認籌。房中眾籌的模式大概如下，在項目開發過程中，投資者也作為開發商的一部分，可以對項目的建設提出建議，與開發商共同監督和協商。項目結束后，投資者所投資的資金轉化為產權，即投資者既可以選擇獲得這套住房的權利，也能選擇將住房售出獲得收益。這種通過互聯網來眾籌資金的形式一方面能夠滿足投資者的需求，獲得建議權和監督權，讓他們放得下心，并且在權益上有更大的選擇空間;另一方面吸引了微投資者，拓寬了碧桂園的融資渠道，節約下來的資金成本其實是讓利給了投資者，同時還提高了項目的品質，更符合業主們的預期。

（4）重視品牌建設

在商品經濟高度發達的今天，品牌形象優質的企業可以憑借其品牌的市場開拓力獲得巨大的經濟、社會效益。一直以來，碧桂園都以品牌聞名。在品牌宣傳方面，碧桂園致力于社會責任感的建設，其“希望社會因我們的存在而變得更加美好”的口號深入人心，以對人好、對社會好為企業精神。碧桂園每年都會在品牌推廣上投入大量的資金;在服務建設方面，碧桂園注重開發項目的質量，為業主提供高性價比的服務，如在項目中通過建設五星級酒店、學校、社區環境等來提升住宅產品的品質;在品牌輸出方面，碧桂園主要以輸出管理的方式進行，如分拆酒店業務，碧桂園以提供優質的管理團隊、打造酒店品牌以及招商引資為主，而將建造外包給投資方。這樣一來不僅推廣了碧桂園這一品牌，而且能夠節約成本，實現價值的最大化。

五、結語

碧桂園是我國房地產行業的龍頭企業之一，其戰略變化及運營模式對行業內外都有著重要的影響。因此本文選擇碧桂園作為研究對象，來分析其輕資產運營模式的基本策略，并探究該模式的可行性。實際情況證明，碧桂園在2016年實施輕資產模式后，其創造收益的能力增強了，市場占有率也上升了，說明輕資產運營模式對碧桂園的發展是有積極作用的。然而，碧桂園也面臨著一定的挑戰，如合作開發雖然減少了碧桂園資金的投入，同時也降低了其在項目中的權益占比，這體現了權益與風險并存：合作分散了風險，也分散了權益。碧桂園對項目的掌控力度也下降了;除此之外，碧桂園的品牌形象相對固化，即它的品牌和產品形象主要定位在中低端和三四線城市，在一二線城市缺乏市場號召力與品牌溢價能力。

因此，對于輕資產運營模式對于我國的房地產企業是一個可行的戰略方向，但同時存在風險。房地產企業也根據自身的特點及內外部的環境，來選擇適合自身發展的運營模式。

參考文獻：

[1]Iansiti M， Levien R. Strategy as ecology[J]. Harvard business review.2004，（3）：68～81.

[2]林盛娜.企業輕資產化戰略運用分析[J].經濟師.2013（10）：270-271.

[3]張偉.房地產企業輕資產經營模式分析[J].中國房地產，2013，（17）：15-18.

[4]謝蔚.房地產行業輕資產運營分析——以碧桂園為例[J].中國管理信息化，2016，19（4）：42-42.

[5]秦虹.房地產企業轉型勢在必行[J].低碳世界，2013（6）：30-32.