中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及對(duì)策探析

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)屬于高密集度的資金建設(shè)行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)中，資金的需求度上會(huì)存在需求量大以及需求時(shí)間較長等特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)行業(yè)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要任務(wù)就是運(yùn)用多種的融資方式和金融工具籌集資金，從而解決中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的大量資金需求，保證房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，能夠保持資金的良性循環(huán)，然而在目前來看，政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存在著高壓調(diào)整的政策，且貨幣政策也持續(xù)收緊，金融監(jiān)管也正趨于嚴(yán)厲的時(shí)代背景下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度正在逐漸加大，文章通過對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)中的融資現(xiàn)狀進(jìn)行相關(guān)分析，通過分析問題，找到適合企業(yè)發(fā)展的融資方式和融資渠道，從而解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難等問題。

[關(guān)鍵詞]中小房地產(chǎn)企業(yè);融資渠道;金融風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.14.061

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金需求高度密集的市場行業(yè)，具有資金需求大、資金周轉(zhuǎn)占用時(shí)間較長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)融資的主要任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和手段籌集資金，為了解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金需求問題，保證房地產(chǎn)能夠在開發(fā)過程中資金持續(xù)不斷，地方政府相繼采取了調(diào)控措施，采取了限制購買、限制貸款、限制高價(jià)、限量銷售、限制商業(yè)等措施。中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入限速時(shí)代，各部委也開始強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)防控措施。銀監(jiān)會(huì)明確要求建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等機(jī)制以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、通過房地產(chǎn)來抵押的相關(guān)貸款、個(gè)人按揭貸款等形式的房地產(chǎn)融資均納入監(jiān)管范圍，故房地產(chǎn)行業(yè)中資金層面日益趨緊，中小房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)融資困難時(shí)，難度將持續(xù)加大，所以當(dāng)前，解決中小企業(yè)融資問題是中小企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，確保中小企業(yè)能夠滿足單一市場的要求十分重要，特別是對(duì)于中小房地產(chǎn)公司來說，因此，中小房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的融資方式和渠道來解決融資問題，同時(shí)，要切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理的融資水平，降低融資成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1.1 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資管理缺陷

一個(gè)企業(yè)的興衰取決于它的經(jīng)營理念和管理模式，雖然房地產(chǎn)行業(yè)目前正在蓬勃發(fā)展，但它的管理中卻依然存在問題，例如，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營所有權(quán)以及企業(yè)經(jīng)營范圍的不明確、企業(yè)中經(jīng)營管理的不規(guī)范、公司規(guī)模沒有形成較大規(guī)模、生命周期有限等。而家族企業(yè)也是企業(yè)中普遍存在的問題，嚴(yán)重制約相關(guān)人才的引進(jìn)，制約了公司的發(fā)展，導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)企業(yè)的發(fā)展理念和戰(zhàn)略規(guī)劃難以進(jìn)行改變。

1.2 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升

金融融資機(jī)構(gòu)對(duì)于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)，大多顯得積極性不夠，反而是對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)較為親近，這種現(xiàn)象明顯能夠看出金融機(jī)構(gòu)在一定程度上歧視中小房地產(chǎn)公司，一般來說，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放給中小房地產(chǎn)公司的貸款主要用于營運(yùn)資金和項(xiàng)目開發(fā)貸款。一般來說，它們是中短期貸款，期限為2～3年。貸款利率為同期基準(zhǔn)利率的80%或以上，根據(jù)貿(mào)易部公布的指數(shù)，中國社會(huì)金融（房地產(chǎn)公司）平均融資成本高達(dá)10%，正規(guī)小額信貸公司的信貸利率是中國人民銀行公布的參考利率的4倍。除審計(jì)外，資本審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，融資成本通常在20%以上。此外，很少有金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備向短期到期的中小房地產(chǎn)公司發(fā)放長期貸款，由于融資成本高，很多中小房地產(chǎn)公司則更不敢投資建設(shè)開發(fā)周期長、效益高的項(xiàng)目。

1.3 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道來源較窄

銀行貸款是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)融資中比例最高的一項(xiàng)，而外資融資的來源也是銀行貸款。雖然有部分資金來自有資源和建設(shè)單位預(yù)付款，但資金總量很小，只有一種類型的融資渠道，意味著中小房地產(chǎn)企業(yè)資金在融資過程中，風(fēng)險(xiǎn)升高，也正是因?yàn)殂y行貸款融資渠道，具有成本低、效率高、規(guī)模大、使用壽命長等優(yōu)點(diǎn)，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)更受青睞。一旦國家因經(jīng)濟(jì)政策等原因，采取貨幣緊縮的政策策略，銀行等金融機(jī)構(gòu)就會(huì)提高銀行存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率等，會(huì)增加企業(yè)獲得銀行融資的難度和成本，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂的情況，而中小房地產(chǎn)公司的另一個(gè)重要資金來源是預(yù)售賬戶，其中很大一部分來自個(gè)人抵押貸款。因此，中小企業(yè)的兩大融資渠道都與銀行掛鉤，這也是企業(yè)需要拓展其他融資渠道、分散融資風(fēng)險(xiǎn)的原因。

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對(duì)策分析

2.1 規(guī)范中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理

中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升，完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，逐步建立企業(yè)制度要求的管理體系，形成內(nèi)部監(jiān)控體系，從而在保證信息真實(shí)溝通的基礎(chǔ)上，通過對(duì)企業(yè)公司的振興，進(jìn)一步提高公司的業(yè)績，激活公司競爭機(jī)制，提高公司競爭力，規(guī)范規(guī)章制度，健全的治理結(jié)構(gòu)，這是公司盈利的基礎(chǔ)，也是較為重要的一步。通過解決中小企業(yè)信用問題，提高企業(yè)的生存和發(fā)展空間，需要規(guī)范治理結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)管理能力，建立健全規(guī)章制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理能力，增加收入，減少支出，尋求最佳的營銷策略，提高企業(yè)的管理水平。

2.2 政府提供相應(yīng)支持降低融資成本

政府的政策和制度，是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的關(guān)鍵。2018年12月12日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知》，對(duì)于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入300億元以上的公司發(fā)行債券融資，這項(xiàng)政策的發(fā)布，是專門針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本問題，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能感受到，大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)都能夠通過該項(xiàng)政策獲得較大的政策扶持。根據(jù)企業(yè)的融資需要，我國政府是能夠滿足一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資需要的。同時(shí)，希望對(duì)于優(yōu)質(zhì)的中小房地產(chǎn)企業(yè)，政府能夠利用職能的優(yōu)勢，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行保障，并建議金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)延長信貸期限，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，將促進(jìn)社會(huì)就業(yè)，以及地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

2.3 合理拓展融資渠道與結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)公司的融資大多分為兩種形式：一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。在內(nèi)部融資中，是通過企業(yè)內(nèi)部中，預(yù)付款以及收取購房款來進(jìn)行融資。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，單靠內(nèi)部融資無法滿足資金需求。絕大多數(shù)的資金必須從外部籌集，這就是為什么中小房地產(chǎn)公司的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)過度集中在銀行和其他金融機(jī)構(gòu)。積極與非銀行的地方金融機(jī)構(gòu)接洽，鼓勵(lì)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，地方金融機(jī)構(gòu)具有機(jī)制靈活、運(yùn)作效率高、信貸審批相對(duì)簡單等優(yōu)勢。為了有效降低交易成本，尋找高效優(yōu)質(zhì)的中小型房地產(chǎn)公司優(yōu)質(zhì)客戶，與中小型房地產(chǎn)公司共同成長，成為新的驅(qū)動(dòng)力，而地方金融機(jī)構(gòu)不同于國有的銀行機(jī)構(gòu)，地方金融機(jī)構(gòu)在對(duì)于當(dāng)?shù)乜蛻裟軌蛴懈玫牧私猓瑥亩軌蛴行У亟档腿谫Y成本與交易成本，推動(dòng)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏。

3 結(jié)論

總之，合理的融資決策必須考慮到融資目標(biāo)、成本、治理結(jié)構(gòu)以及金融市場政策等，還要適應(yīng)企業(yè)的戰(zhàn)略決策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略，減少問題的影響。不僅要了解自己的實(shí)際情況，還要建立和諧的銀企關(guān)系以及對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)融資時(shí)，應(yīng)時(shí)刻注意股權(quán)和債券融資的適當(dāng)比例。首先房地產(chǎn)融資方式必須不斷改進(jìn)，發(fā)展成為多種路線的融資方式。目前一種類型的房地產(chǎn)融資會(huì)很容易增加企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致一些不良后果。因此，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)施多種路線的融資方式，通過融資方式的創(chuàng)新來完善企業(yè)的融資渠道，只有不斷地完善，在降低融資成本、拓寬融資渠道、改善公司管理與治理中，中小房地產(chǎn)企業(yè)才能夠長期發(fā)展。

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[作者簡介]王瑋（1993—），男，碩士研究生，上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，研究方向：股票市場、房地產(chǎn)融資、經(jīng)濟(jì)政策研究等。