土地增值稅的稅收籌劃

王德佳

【摘 要】在現(xiàn)今社會中，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)的競爭非常激烈，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位，競爭愈演愈烈。同時，政府近幾年開始對房價進(jìn)行調(diào)控，降低房價的上漲幅度和速度，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤日益減少。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收一直都占據(jù)企業(yè)開支的大頭，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃具有很大空間，同時對企業(yè)利潤增長具有重要的意義。文章以萬科企業(yè)股份有限公司為例，針對其土地增值稅，從企業(yè)的銷售和清算兩個階段進(jìn)行稅收籌劃，以期助力房地產(chǎn)企業(yè)合理合法地減輕稅負(fù)、降低運(yùn)營成本，從而增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅;稅收籌劃;萬科企業(yè)股份有限公司

【中圖分類號】F299.233 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）01-0158-02

0 引言

近年來，我國出現(xiàn)了“少子化”“老齡化”現(xiàn)象。人口結(jié)構(gòu)的變化，對房地產(chǎn)需求的影響十分巨大。同時，我國近幾年對房價的調(diào)控力度越來越大，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示我國商業(yè)住宅銷售增長幅度正處于下降趨勢。因此，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，減少其數(shù)額巨大的稅負(fù)開支非常有必要。文章以萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科）為例，針對其土地增值稅，從企業(yè)的銷售和清算兩個階段進(jìn)行稅收籌劃，為類似的企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃提供參考性建議。

1 萬科稅收概況

從表1中可以看出，萬科的土地增值稅在其應(yīng)納稅額中占據(jù)了較大的比重，2014—2016年都在20%以上，2018年甚至達(dá)到30.3%的高額占比。由于萬科的整體稅負(fù)很高，因此其土地增值稅數(shù)額也是巨大的，為了減少稅負(fù)對其利潤空間的擠壓，對萬科的土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃對其利潤創(chuàng)造具有較大意義。

2 萬科土地增值稅稅收籌劃

本文通過分析“湘水明珠”的銷售情況，制訂更合理的、稅負(fù)更低的、利潤空間更大的銷售方案。同時，通過公式推算臨界增值率，設(shè)計合理的清算方案，降低企業(yè)相關(guān)稅負(fù)。

2.1 銷售環(huán)節(jié)的土地增值稅稅收籌劃

本文對萬科“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分析，對其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃。主要的分析對象是“湘水明珠”居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）。

“湘水明珠”居住小區(qū)一期（1、2、3號樓）項目占地面積為20 936.7 m2，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%，單套房屋建筑面積為120 m2，實(shí)際銷售價格為6 900元/ m2，總建筑面積為65 913.47 m2的3棟（1～3號樓）高層電梯住宅房。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房，如果增值額對于扣除項目數(shù)額的占比低于20%，可以免征土地增值稅。萬科開發(fā)的“湘水明珠”項目符合政府的稅收優(yōu)惠政策，可以享受稅收優(yōu)惠政策。

方案一：萬科開發(fā)的“湘水明珠”普通住宅項目，銷售面積為65 000 m2，假設(shè)其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 500元，銷售收入為422 500 000元。

方案二：萬科開發(fā)的“湘水明珠”普通住宅項目，銷售面積為65 000 m2，假設(shè)其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 900元，銷售收入為4.4485億元。方案一和方案二對比情況見表2。

由于方案一中房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額占能抵扣的項目合計的比例為18%，低于20%的標(biāo)準(zhǔn)，因此可以免繳土地增值稅。

綜上所述，萬科將其單套房屋建筑面積（m2）定價為6 900元，使得其“湘水明珠”項目的增值額超過20%的優(yōu)惠稅率的標(biāo)準(zhǔn)，從而不能享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，要多繳納25 640 000元的稅款。盡管會因此帶來22 450 000元的銷售收入，但其增加的收入不及繳納的稅款，此外還會因此多繳納企業(yè)所得稅，是不劃算的。因此，萬科應(yīng)當(dāng)降低其普通住宅的銷售價格，從而增加利潤才是明智的。

2.2 清算環(huán)節(jié)時間節(jié)點(diǎn)的土地增值稅稅收籌劃

清算環(huán)節(jié)主要是分析“湘水明珠”項目的具體情況，通過利用一系列的公式推算臨界的房地產(chǎn)項目增值率，利用實(shí)際的增值率與標(biāo)準(zhǔn)增值率相互關(guān)系作為判斷依據(jù)，來分析清算的時間，即什么時候清算對企業(yè)更有利。

目前的規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目在開始進(jìn)行銷售時，就應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅的稅款，當(dāng)其實(shí)際到了可以清算時，再進(jìn)行匯算清繳。因此，清算的時間節(jié)點(diǎn)非常重要。如果該房地產(chǎn)項目的增值額較小，需繳納的土地增值稅較少時，應(yīng)盡早清算，因為此時預(yù)繳稅款可能大于應(yīng)繳，相反，如果增值額較大，應(yīng)納稅款較多，可以盡量晚一點(diǎn)清算，這樣可以把稅金盡量久地留在企業(yè)，產(chǎn)生更多的貨幣時間價值。

下面通過公式推算，說明什么時候應(yīng)當(dāng)盡早清算，什么時候應(yīng)該盡量晚一點(diǎn)清算，以及做出判斷的增值額的依據(jù)。

預(yù)繳土地增值稅=銷售收入×預(yù)征率

清算時應(yīng)納土地增值稅=增值額×土地增值稅稅率

當(dāng)土地增值稅預(yù)征時的應(yīng)納稅額等于土地增值稅清算的應(yīng)納稅額時，土地增值率定為標(biāo)準(zhǔn)土地增值率;當(dāng)實(shí)際土地增值率大于標(biāo)準(zhǔn)土地增值率時，說明土地增值稅預(yù)征時的應(yīng)納稅額大于土地增值稅清算的應(yīng)納稅額，此時應(yīng)當(dāng)盡量晚清算;當(dāng)實(shí)際土地增值率小于標(biāo)準(zhǔn)土地增值率時，應(yīng)當(dāng)盡早清算。

則標(biāo)準(zhǔn)土地增值率=預(yù)征率÷（土地增值稅稅率-預(yù)征率）

現(xiàn)在將“湘水明珠”的案例數(shù)據(jù)帶入公式進(jìn)行分析，得出：“湘水明珠”是普通住宅項目，其預(yù)征率為2%（見表3）。

綜上，“湘水明珠”的土地增值率為23.7%，大于標(biāo)準(zhǔn)土地增值率7.14%，因此萬科應(yīng)當(dāng)盡量晚一點(diǎn)對該項目進(jìn)行清算。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]陳玉婷.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃——以集團(tuán)瀾湖郡項目為例[D].成都：西南財經(jīng)大學(xué)，2014.

[2]穆蕭飛.關(guān)于A房地產(chǎn)有限公司土地增值稅稅收籌劃的案例分析[D].合肥：安徽財經(jīng)大學(xué)，2017.

[3]張標(biāo)敏.新形勢下土地增值稅政策的完善[J].稅務(wù)研究，2017（2）.

[4]李亞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].財經(jīng)界，2016（16）.

[5]伍余.深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險研究[D].長沙：湖南大學(xué)，2012.