“后千億時代”下住宅地產景觀發展趨勢及應對思考

郝若楠

摘要：“千億”是房地產市場規模分化的重要門檻，是大型房企與中小型房企的分水嶺。在過去，規模是審視房企發展水平的主要標準，如今，在市場政策收緊以及人們對居住品質要求逐漸提高的情況下，房地產從黃金時代進入白銀時代，住宅漸漸回歸居住屬性，在“后千億時代”的背景下，景觀已經逐漸成為了改善人們居住環境、提升居住品質的重要組成部分，對提升住宅溢價、提高產品競爭力和市場認可度方面也起到了至關重要的作用。本文基于房地產現狀和以往項目經驗，對住宅地產景觀的發展趨勢和應對策略分別進行闡述。

關鍵詞：住宅地產;景觀;現狀;趨勢;應對策略

1 房地產現狀分析

我國房地產行業已逐漸成為中國經濟支柱產業，特別是住宅產業發展迅猛，但由于近幾年市場政策收緊、規范市場監管后，房企面臨拿地難、限價限購、融資難現金流緊張等問題，房地產開發模式產生了變化，大量房企奔跑在高周轉、擴規模的道路上從而保證利潤;產業結構由一二線布局轉到三四線，導致三四線城市一地難求;產品多元化轉型，由銷售型住宅轉型為長租公寓、養老產業、特色小鎮、旅游地產等“銷售——運營”多元并進的大產品時代。整個地產行業競爭激烈，由于拿地成本高、備案價格不支撐、成本不適配的情況，市場上出現的住宅優質產品越來越少，展示區形象千篇一律，也連帶出現了一系列品質問題甚至導致企業品牌受損的情況。在這場房企實力的博弈中，住宅產品終須回歸居住屬性，增強生活體驗感，提高客戶認可度才能在地產行業中屹立不倒。

2 住宅地產景觀發展趨勢

如今，人們對生活物質追求不斷得到滿足，對精神生活、居住環境的舒適性及品質追求越來越高，在“后千億時代”背景下，客戶越來越注重居住區景觀功能的配置、居住環境體驗感，房地產面臨的風險與挑戰中，無論從提高社區的生活品質，還是從提高產品溢價方面來說，景觀在房地產中都發揮著至關重要的作用。住宅地產景觀的未來發展，將會改變居住環境甚至改變人們的生活方式。

2.1 住宅景觀生態可持續性

住宅景觀綠化設計的未來趨勢不只是單單滿足地方綠地率的要求，而是在因地制宜、就地取材的設計原則基礎上，更加注重環保、生態可持續性建設。住宅建設對海綿城市的要求和應用逐漸廣泛，小區使用越來越多的透水鋪裝材料，比如透水混凝土、透水磚，設置下凹式綠地和雨水收集系統，隨著對生態環保要求的提高，未來也會研發出更多的環保新材料。

2.2 住宅景觀在地文化性

住宅景觀風格已由盛行一時的歐式風格發展到現在的新中式風格，這說明我國住宅的景觀設計越來越尊重人文情懷和民族特質性，所以，秉承傳統園林設計手法、提煉文化元素結合現代新材料，是目前房地產景觀的新趨勢。此外，打破現有景觀千篇一律的同質性，凸顯中國不同地域文化的差異性也是對地方文化的理解和尊重，賦有歸屬感更容易被人們認同，只有注重在地人文環境和生活方式的產品才更有識別性，也更加打動人心。

2.3 住宅景觀智能健康化、人性化

科技時代的到來，大大改變了人們的生活方式，在2020年疫情肆虐期間尤其加大了人們對健康社區、智慧社區生活環境的訴求，也引發景觀設計師們對如何配置健康、科技智能的社區環境有了新的思考。比如，人們更需要一個智能社區APP可以有效監測社區的熱力和風力指數，找到人員不密集、通風好的戶外活動場地;小區內利用水景、植物、透水鋪裝、地形的結合打造小區微氣候，使居住環境更加舒適宜人;智能安防系統，讓生活環境更安全便捷;根據人們的活動需求設置全齡活動場地并配以智能互動裝置，提高人們戶外活動的趣味性和駐足時間。科技智能化引導型健康社區，將是住宅地產景觀的未來發展主流，打造宜居、宜養的健康環境，讓景觀設計回歸生活本質，回歸最本質的感知。

3 “后千億時代”下住宅地產景觀應對策略

3.1 豎立品牌IP

豎立景觀品牌IP，可增強項目的形象感和品牌認可度，從而提高在行業內的產品競爭力。比如東原地產的“童夢童享”，不是司空見慣、普普通通的兒童活動區，而是構建了全齡化兒童成長體系，還提供了完善的安全、教育、娛樂、陪伴、物管服務為一體的社區環境，得到了市場及同行的認可，在“后千億時代”下有了專屬的品牌IP。除此之外，項目LOGO、元素符號的一體化設計，也可以提高企業IP形象、塑造產品專屬定制感，使項目具有自身的特色，亦是對外傳播產品的有效途徑。

3.2 制定標準化

應對目前拿地難、高成本的開發問題，制定標準化是房企的重點工作之一，標準化可以保證產品的穩定快速落地，根據不同產品的定位制定適配標準，將居住區景觀系統分解成不同的模塊，使景觀設計中反復出現的部品、節點做法達到最優的設計秩序從而減少出圖時間，在加工生產中對材料、做法的標準化也促使開發速度、開發效益得到最大化。同時在標準的基礎上適當迭代升級，保證項目的創新性。

3.3 融入文化主題

打造具有當地特色的優質產品，明確項目的故事文化主題是重要的設計方式之一。首先要挖掘當地文化元素，將其提煉成特色鮮明的設計符號，并結合景觀的設計手法運用到社區部品部件、設計空間中。同時通過各專業一體化的設計，從“點—線—面”全方位營造和支撐項目故事線，加強項目的整體性并賦予項目特質性和主題性，使在地人群對項目的歸屬感更加強烈，也更愿意接受、感知項目，從而提高項目在市場上的產品競爭力。

3.3.1 場景文化營造

場景文化營造，是指通過提煉當地文化，運用現代設計手法，將歷史文化場景進行演繹和再現，讓人們身臨其境。比如，佳兆業紹興國越府項目，汲取紹興蘭亭雅集的文化靈感，分別設置了“云霧跨橋、山石泉涌、山巖飛流、曲水流觴、臨流觴舟”一系列節點，進而營造了情景故事和敘事景觀，讓人們回憶昔日蘭亭之雅集。

3.3.2 塑造“打卡點”

隨著智能手機的廣泛運用，“自拍”成為一種習慣。項目的“打卡點”可以提供一個拍照的場所，承載著客戶對項目的主要認知及印象。通過這些“打卡點”的塑造，經過拍照和通訊軟件的傳播，有助于品牌的推廣、提高項目的影響力。

3.4 營造居住體驗感

房地產景觀給客戶帶來的體驗感和購買欲主要來源于前期展示區的展示，所以展示區的看房體驗動線、生活場景氛圍營造至關重要，此外還要注重美學體驗和智能互動體驗。

3.4.1 生活體驗

從入口、前場、售樓處、后場到樣板間層層遞進的看房動線體驗，讓客戶感受到未來生活的場景，所見即所得，所得即所享。比如尊享的社區大門設計、安全人性化的兒童活動場地、室外會客廳、甚至結合地形營造的立體空間，都可以成為展示區的生活體驗空間，滿足客戶多元化生活環境的需求，使人們在去營銷化的舒適空間內進行一場購房體驗，增進對項目的親近感。體驗感和記憶點是為展示區增添靈魂的方式，也是提高項目市場競爭力和認可度的關鍵。

3.4.2 美學體驗

隨著人們對高品質生活和審美的追求，展示區需要預判市場的審美趨勢，為客戶呈現出美的展示效果，從而吸引大眾眼球提高影響力。目前市場較流行的新中式和現代簡約風，都采用了簡潔大方的設計語言、典雅高級的主色調，逐漸形成了“現代東方”的產品風格。

3.4.3 智能互動體驗

在“無科技，不生活”的年代，展示區看房流線中植入科技互動裝置，讓客戶與社區環境產生互動，增加客戶的記憶點;此外社區景觀還可以運用人工智能化設備，使客戶感知未來生活的便利性和社區環境的生態性。社區融入科技，從而提高產品競爭力。

互動裝置，比如上海臻如府展示區室外放置的燈具裝置，除了可以照明還是一個大型的泡泡機，供人們互動，增添樂趣;在耶路撒冷的Vallero廣場上，巨大的“花朵”當人路過時，便會自然“盛開”，使曾被荒廢的空間得到復興;在景觀燈光設計中可通過感知周圍空間環境，調整燈光顏色、強度、位置、方向等，使燈光不再是固定不變的物體，而是成為了可以與人互動的“精靈”，通過燈光的變化，將傳統的功能空間構建成一個浸入式互動的景觀空間。智能化設備，比如社區智能安防系統，物業進行云端管控，營造安全的社區環境;還可以通過智能感應技術建造音樂噴泉、智能雨水收集系統等等。社區融入科技智能化，將改變著人們未來的生活方式，也是目前市場上稀缺的產品。

4 結語

在“后千億時代”下，房地產面臨更加苛刻的競爭環境，許多房企開始選擇快速開發，這也導致了項目品質欠佳、同質性高、無特色的現狀。為了改變這一現狀，住宅地產景觀在項目的設計、營銷以及客戶體驗過程中都發揮著至關重要的作用，本文基于以往經驗和對住宅地產景觀發展趨勢的研究提出了以下幾點應對思考：1.樹立品牌IP，打造項目專屬特質性，提升產品認可度和影響力;2.制定標準化，真正做到唯快不破、靈活運用，并在標準的基礎上進行迭代升級，保證項目的創新性;3.融入文化主題，在地文化體現了當地人們的生活方式，從而提升產品歸屬感;4.營造居住體驗感，“所見即所得，所得即所享”是客戶的購房目標，去銷售化標簽的展示區，將客戶帶入未來生活，住宅回歸居住屬性才是產品真正的核心競爭力。

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