住宅專項維修資金管理探討

黃茹

摘 要：住宅專項維修資金，指的是對住宅的公共設施以及公用部分，在保修期滿之后給予的維修和改造的資金。這項公共資金的管理和使用對于保護城市居民的生活，改善他們的福利以及維持社會秩序的穩定具有至關重要的意義。如何對房屋進行連續維修，建立科學合理的上門維修資金制度，切實發揮維修資金作用等問題愈發引起人們的關注，保障業主權益，有利于穩定住房，有利于社會的和諧發展。

關鍵詞：住宅;專項維修資金;管理;對策

一、緒論

住宅專項維修資金，指的是對住宅的公共設施以及公用部分，在保修期滿之后給予的維修和改造的資金。其對公民住房在使用周期內的正常運轉有著至關重要的作用，因此，政府對其十分重視。2008年2月1日，財政部與建設部聯合頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》，該辦法對住宅專項維修資金的使用、繳存以及在法律范圍內需要承擔的責任都做出了相應的規定。

例如，為了確保安全使用維護資金，它明確指出保護資金的使用不會侵犯所有者的合法權益。《住宅專項維修資金管理辦法》中對維修資金的使用進行了嚴格的規定，要求其列支的范圍之內需要得到2/3以上的業主討論通過，方可進行使用。但是在實際的操作過程中還存在著一定的弊端，可能會需要一個月甚至幾個月的時間才能達到使用條件。

許多建筑物，例如損壞的電梯以及漏水的屋頂，無法在投票后等待施工。至于管理方法，現金管理部門沒有明確的成本支出來源，全國維修資金主管部門幾乎所有類型的維修費用都不符合要求。而且它處于一個非常尷尬的境地。從2008年至今，大多數城市都建立了維修資金管理機構，但是維修資金的平均利用率還不到1%。這使得住宅專項維修資金的存在引發了爭議。

二、研究背景

維修資金也稱為“大修基金”，指的是在維修期限到期后房屋或其他財產受損時產生的公共資金。當需要維修房地產的公共部分時，通常對維修部門進行房地產公共部分的專業維護。經過批準后可用于公共維修，更新和重建房屋的受損部分。可以為房屋完成的公共維護資金是專門用于維修、修理或損壞事件的基金來改造房屋的總體區域。這是房屋的特殊維護基金，因為它是專門使用的，也可以將其歸納到住宅專項維修資金的范圍當中去。按照相關的規定，這部分費用由住宅小區內的非住宅的物業或者由公有住房的售房單位來進行支付，主要用來對保修期滿的物業公共設施進行維修。

由于我國住房制度的改善和商品房的改革，城市居民基本擁有了住房。如果房屋受損，則需要住宅專項維修資金來修理房屋。如何管理該資金存在一些問題，如何有效地支付、收集、管理、使用和監督住宅維修資金直接關系到我們的切身利益。這項公共資金的管理和使用對于保護城市居民的生活，改善他們的福利以及維持社會秩序的穩定具有至關重要的意義。

自從征收住宅專項維修資金以來，我們取得了一定成功，但是依然存在著一些問題。截至目前，我國住宅專項維修資金已經達到了上萬億元人民幣，并在維修住房方面發揮了關鍵作用，有效保障了住房安全。使用住宅專項維修資金解決的問題主要集中在危房損壞、隱藏的電梯問題以及一些家庭污水排泄等安全故障問題上。

三、研究意義

首先，作為中國城市住房“養老金”的住宅專項維修資金的存在和價值開始受到越來越多的關注。目前，20世紀八九十年代建造的房屋問題開始顯現，使用資金的比例逐年增加。然而，由于實際使用規則，致使其利用率低。因此，我們急需從理論上闡明了住房專項維修資金的性質、意義和管理規則，研究相應的管理制度和管理機制，為制定國家法律法規提供依據，指導房屋維護實踐。

其次，《住宅專項維修資金管理辦法》頒布近十年，很多規定都無法與當前的社會發展相適應，這就使得住宅專項維修資金變得十分緊缺。但是，隨著房齡的增加，如墻體裂縫以及水管漏水之類的問題也不斷顯露。這些問題如何快速解決，這與能否順利使用專項維修資金直接相關。

四、住宅維修資金使用過程中存在的法律問題

1.共用部分產權確認不明

作為物權保護來說，其基本的前提和出發點就是確認物權，這也是對物權進行保護的重要的辦法之一。在不同的法律文件當中，對物權的稱謂也是不同的，在企業財產權歸屬方面的法律文件中，將其稱為產權界定。但是，無論其稱謂是什么，其本質都是確認物權的歸屬。

如果財產的所有權是未知的或有爭議的，則必須首先進行驗證，以保護財產的真實所有者的利益。如果公共區域的財產權被確認為未知或所有者的財產權受到侵犯或妨礙，業主將很難保護自己的權利。共有部分依賴確立的秩序來對其養護以及維修。

2.請求權主體未能確定

對于法律來說，其權利和義務都是密切相關的，所有法律所明確規定的權利和義務通常都是法律的形式和來源，所有法律權利和義務都有明確的限制。合法權利是指人們可以或不能根據法律采取某些行動，并且可以要求他人根據法律可以采取或不能采取某些行動。合法權利使人們可以獲得一些合法權益或自由。作為義務，人們必須依法采取某些行動。法律義務對人們施加了一定的限制和負擔。如果違反了法律規定的權利和義務規則，則權利人可以通過行使權利要求來恢復權利條件，并且權利要求的行使取決于法定實體。換句話說，行使權利的先決條件是權利要求，必須確定責任實體，權利要求和責任實體是權利體系的中心。如果無法確定索賠的權利，則會阻礙索賠的進行。

五、解決方案

1.制定簡單易行的使用程序

現行的管理辦法對于實際的操作來說，還存在著很多不可行的地方。業主缺乏相應的自治意識，由業主民主決策來確定住宅維修資金的使用，這種情況很難實現，業主也沒有形成公共設施共同維護的意識。

2.制定合理的使用程序

方案設計的合理性直接影響到住宅維修資金的及時使用。當前，房屋維修資金的操作程序很復雜。相關實體太多，主要是對房地產管理公司，所有人，行政部門等進行分類。住宅維修資金是房地產管理公司在首先準備維修計劃，將維修計劃提交業主委員會并在業主大會中考慮后決定的。房屋維修資金的劃轉將加蓋業主委員會的公章，專戶銀行將房屋維修資金劃入房地產管理公司的基本賬戶，然后由房地產組織具體維修。流程十分繁復，并且如果有任何部分受到阻礙，將無法成功啟動住宅維修資金。該建筑物無法按計劃進行維修或更新。