濟南市房產測繪信息系統的設計與實現

封殿波

(山東省國土測繪院，山東 濟南 250102)

1 引言

房產測繪信息系統涵蓋了濟南市轄區內商品房、軍產、涉外房產測繪，房改房上市交易測繪的所有業務，主要包括房產項目預測繪、房產項目實測繪、房產變更測繪、房產測繪數據庫管理與應用和測繪數據網上公示等信息。目前，該系統已上線運行，基本達到了預期的目的。

2 需求分析

房產信息化的快速發展特別是數字房產的提出，迫切需要研究房產測繪與信息系統一體化集成的相關問題。國內對房產測繪與房產管理信息系統一體化集成技術的研究早期主要集中在數字化房產測繪系統的開發與應用上。嵇永泉、茹敏等提出了基于AutoCAD軟件二次開發房產測繪系統的原理和思路[1,2]，解決了房產測繪的數字化問題，實現了房產測繪從手工模式向CAD模式的轉變。隨著GIS在房產管理信息系統中的應用，房產測繪與信息系統的數據交換和共享問題日益被重視并進行了相關的研究。舒飛躍、李五星等提出了在基于CAD二次開發的基礎上實現基于文件交換實現房產測繪與信息系統的數據共享的思路[3,4]。隨著GIS產業的迅速發展，應用GIS建立房產測繪業務信息系統[5]，以滿足房產測繪對房產管理的支持，實現房產測繪數據共享，為“數字房產”乃至“數字城市”的建設提供數據基礎，從而推動城市信息化建設進程。濟南市房產測繪信息系統是基于國內最大的GIS平臺SuperMap開發的集業務和管理一體化的房產測繪業務信息系統。

2.1 系統建設基本內容

房產測繪的工作流程，包括委托方委托、受理調度與分配、房產測繪作業、兩級檢查、審核驗收、歸檔與發件等業務環節。房產測繪信息系統要求集房產繪圖、編輯、分攤模型建立、面積自動計算、測繪成果輸出等功能于一體，同時還需操作簡單，界面友好、功能齊全，與房產信息系統無縫集成，并能獨立于測繪成果管理系統單獨運行，以支持外業數據的采集操作，又能通過權限管理來控制不同功能權限的人使用不同的功能。

2.2 系統建設原則

房產測繪信息系統是一項復雜的、綜合性、專業性較強的系統工程，系統的建設中應以“實用、先進、高效、可靠”為基本準則，建立“規范、安全、開放”的信息系統，使濟南市的房產測繪信息水平提高到一個新的高度。

3 系統技術設計

使用Oracle關系型數據庫，采用多層數據結構，實現量數據的存儲與管理，實現空間數據的集中式管理，實現多級備份及時恢復。使用國內先進的超圖系統平臺軟件，對測繪數據進行管理和展現。

3.1 系統總體框架

根據山東省國土測繪院業務管理的實際需要，結合國內各城市建設測繪業務辦公管理系統的經驗，設計系統總體框架如圖1所示。

總體上，系統可分為四個系統層次：硬件與網絡平臺層、基礎軟件平臺層、應用支撐平臺層、業務應用處理層。

3.1.1 硬件與網絡平臺層

硬件與網絡平臺層，主要利用山東省國土測繪院現有網絡設備和設施，在其基礎上增加一些規劃管理的專用設備即可，避免重復投資。

3.1.2 基礎軟件平臺層

基礎軟件平臺層，主要由系統運行的操作系統、系統數據庫軟件、空間數據訪問引擎、組件式GIS平臺和WebGIS平臺等組成組成。

3.1.3 應用支撐平臺層

應用支撐平臺層，主要由工作流平臺、應用服務中間件、數據交換平臺和測繪地理信息服務平臺組成。應用支撐平臺層，是系統運行的基石，房產測繪業務規則為系統運行提供業務邏輯，工作流平臺為系統提供業務的運行框架。

3.1.4 業務應用層

業務處理層，主要由房產測繪系統、房產測繪日常管理子系統、測繪地理信息服務平臺等組成。業務應用層是整個系統建設的重點，各個子系統通過工作流平臺進行整合。

3.2 系統數據庫設計

根據對房產測繪管理的業務流程分析和數據內容分析，系統數據庫總體設計如圖2所示。

圖1 系統總體框架

圖2 數字房產數據庫總體設計

圖2中，數據庫總體上可以分為空間數據庫和非空間數據庫。空間數據庫主要由基礎地理信息和房產專題地理信息組成。基礎地理信息數據主要包括1∶500基礎地形圖(DLG)和數字正射影像(DOM)。房產專題數據主要由丘、樓盤和分層分戶平面圖組成。非空間數據庫主要包括測繪屬性庫、業務管理數據庫、元數據庫等業務數據庫。非空間數據庫從數據存儲類型上又可分為結構化的屬性數據和非結構化的文檔和圖片數據。

和其他系統的數據庫設計相比，本系統中著重要建立數字房產的一體化數據模型，以把房產測繪管理的各個業務有機的集成起來，達到共享的目的。同時，還要解決分層分戶平面圖這一特殊的房產圖形對象在數據庫中的存儲問題。

3.3 系統功能設計

通常整個房產測繪任務可以分為房產基礎測繪和房產項目測繪兩大部分。房產基礎測繪的主要內容是繪制房產分幅平面圖。房產項目測繪的主要內容是繪制房產分丘平面圖、分戶平面圖，并計算各成套房屋的建筑面積。為了達到房產測繪與信息系統一體化集成的目標，需要開發房產測繪成果入庫模塊。系統總體功能結構如圖3所示。

房產編輯繪圖模塊、測繪儀器聯接模塊和數據轉換模塊和參數定義模塊是四個子系統的公共功能模塊，在實際編程實現中，這四個公共功能模塊實際上構成了一個具有基本測繪功能的程序框架(CSSF,Common Survey System Framework)，在CSSF基礎之上增加房產測繪分攤計算功能和房產測繪成果輸出功能構成房產項目測繪子系統，增加基礎測繪成果輸出模塊構成房產基礎測繪子系統，增加測繪成果成果入庫功能構成房產測繪日常管理子系統。

4 系統關鍵技術

4.1 房產項目測繪智能、可視化分攤模型的建立

基于GIS的房產項目測繪軟件首要解決的核心問題是如何利用GIS的優勢建立一個智能、可視化的分攤模型。 分攤模型的功能是計算房屋各套分攤共用面積，分攤的一般原則如下。

(1)以幢為單位進行，即非本幢樓的共有建筑面積不在本幢樓分攤，本幢樓的共有建筑面積不分攤到別幢

(2)產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

(3)無產權分割文件或協議的，可按誰使用誰分攤的原則將相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

(4)分攤的最終結果都是落到戶室(套)上。

分攤模型建立示意如圖4所示。

圖3 房產測繪業務信息系統總體功能結構

4.2 房產基礎測繪數據動態更新技術

房產數據是頻繁實時動態更新的數據，隨著房屋產權的變更、房屋實體的建立與滅失，都要求房產系統能夠進行快速有效的更新，特別是房產基礎測繪數據需要隨時根據房屋狀態的變化進行更新。因為當前城市建設日新月異，城市化進程迅速加快，房屋的狀態也隨之頻繁變化，如果房產基礎測繪數據不能緊跟城市化進程的腳步，那么房產基礎測繪數據就不具有現實性，圖形數據不能體現城市的實時狀態，“以圖管房”也就失去其數據根基。

我們建立了兩種數據更新模式，一種是在作業過程中，基于統一的GIS基礎地形圖進行房屋變化測區的劃定、測區的挖出、外業測繪、內業數字化成圖、最后進行審核、入庫存儲以及填回基礎地形圖，從而完成基礎地形數據的更新；另一種是在基于GIS的房產基礎測繪軟件的基礎上，結合房產業務管理，建立基礎測繪數據更新業務，根據城市化進程中房屋的變遷實時開展基礎測繪業務。

4.3 房產基礎測繪、項目測繪與房產管理系統一體化技術

房產測繪與管理系統的一體化集成的最終目標是要達到能夠更快、 更好地為房產信息系統提供滿足 GIS 應用要求的數據。集成包含以下兩個層次：一是房產測繪數據采集的集成，二是測繪數據與GIS數據的集成。

房產測繪信息采集的集成是圖形信息和屬性信息的集成，即房產測繪中圖形數據和屬性數據的一體化存儲和采集。圖形信息和屬性信息的一體化存儲是 GIS有別于 CAD 系統的一個基本特征。基于CAD模式的房產測繪系統雖然解決了在計算機中快速繪圖、 編輯和輸出的問題，但由于 CAD 數據結構的限制，圖形數據和屬性數據相互查詢能力弱，圖形數據和屬性數據的一致性維護比較困難。現有的基于 CAD管理圖形和外掛數據庫管理屬性數據的數據組織方式應向圖形數據和屬性數據一體化的組織方式轉變。基于統一GIS平臺的房產測繪軟件就能很好的解決此問題。

圖4 分攤模型建立示意

測繪數據與房產 GIS 的集成是集成的最高層次。當前空間數據庫技術在 GIS 應用系統中得到了廣泛的應用，房產測繪的最終目的就是要為房產空間數據庫提供一體化的圖屬數據并對這些數據進行有效的更新。因此，從這個意義上講，也可以把這個集成理解為房產測繪與空間數據庫的集成。集成后的效果應是房產外業測繪、內業處理、成果檢查、數據入庫、數據更新、數據應用的流水化和程序化，數據入庫實現信息不需要二次手工處理、入庫前后信息不損失。通過建立流程化得測繪成果管理系統，并建立與GIS系統統一平臺的房產測繪綜合數據庫來解決此問題。

5 結語

目前，系統已經上線運行，并將推廣至濟南市轄區內的各縣市區房產測繪單位。系統的建設，必將推動當地地理信息產業的發展，生產房產信息數據不是最終目標，房產信息數據能夠在各行業得到廣泛深入的應用才是系統建設的最終目標。系統的運行實現了從數據生產到數據服務的轉變，提高了作業人員的技術水平和作業能力，改變了傳統的房產測繪作業模式。 系統的建成應用及推廣，是國產GIS平臺的又一成功案例，對于推進GIS國產化，推進國產GIS的應用推廣具有非常積極的社會效益。