上海老洋房，不是你想買就能買

陳超

前段時間熱播的《安家》，講述了男女主人公徐文昌和房似錦，作為“安家天下”房產中介為社會各界人士購買不動產的故事。

話說，電視劇中2019年左右的某日，房似錦作為房產中介探訪到本市老靜安區周邊有一處保存完好的老洋房——建于解放前的向公館。公館內只居住有耿運來夫婦二人。耿運來夫婦是世代繼承爺爺輩作為向公館的管家，幫助老資本家向家看守房屋的仆人。后來，徐文昌通過海外私人偵探，查出向公館的后人，在荷蘭出生的海外華僑子女向先生具有繼承權，多方聯絡向先生回國交易老洋房，最終林茂根老板跳開中介自行與向先生在房地產交易中心完成過戶交易的事情。雖然其間還有其他個人恩怨糾紛，但其中有幾個非常巨大的歷史性錯誤，在這里與讀者一一分析。

首先，向先生是一個從未來華的外籍華僑后代，劇中介紹他是首次到中國。那么，作為一個在歐洲出生的華僑第三代，根據中國現行國籍法，他根本沒有中國國籍，他作為外國人，是如何不需要公證，取得祖父在上海的房產繼承權的？就算向先生在中國駐荷蘭使館備案了歐盟國家的遺產繼承公證法律文書，在中國境內繼承不動產，也要根據不動產所在地法律進行公證認證。在毫無法律手續的情節下，向先生如何讓上海的房地產交易中心順利為其辦出不動產權證？難道向先生不需要符合上海市的不動產權買賣限制要求？沒有中國國籍，沒有上海戶籍，沒有上海居住證，沒有上海社保和五年交稅記錄，甚至沒有在上海的企業法人資格，他是如何在短短的一個月內，就合法取得上海房產的所有權證的？

其次，按照劇情，向家老宅是一棟獨立的保存完好的市區內老洋房，極有可能還是優秀歷史文化建筑。眾所周知，我國公私合營在1954年就已完成。1956年國務院《關于目前城市私有房屋基本情況及社會主義改造的意見》已經明確將城市私有房屋由國家贖買進行國有化的操作，1964年《關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》《關于對港澳同胞出租房屋進行社會主義改造問題的報告》等一系列政策之下，向家老宅無論如何都不可能繼續歸屬于離開中國的老資本家名下，最有可能的情況無非是兩種：一是被劃歸國有機關企業使用，二是成了72家房客的典型代表。

再次，《中華人民共和國城市房地產管理法》自1994年7月5日出臺之后，我國的城市不動產權管理就已經走向了正軌，不動產權的繼承與歸屬，在撇開歷史文物保護法律關系調整的前提下，交易過戶、買賣典當都已經經過了二十多年的法制化進程。2007年城市房地產法又經歷過大修，如今的城市不動產交易，有著一整套嚴格的法律流程。繼承公證，或者析產訴訟，都必須由不動產所在地公證機關或者人民法院通過法律程序決定，絕對不是一個中介機構可以解決的。在《安家》電視劇中，即便向家后人想回國繼承解放前的不動產，也至少需要通過上述煩瑣的法律流程。其間還會牽涉到不動產權的諸多歷史糾紛，沒有一個龐大法律團隊的經年累月析產操作，老洋房的交易難如登天。正如《安家》劇中主人公徐文昌所述，上海現存的老洋房僅有4000到5000幢，市場可售的老洋房非常少，大約只有100套，而符合能夠馬上轉手條件的老洋房也就10套左右。因為其中95%的老洋房所有權仍然由國家所有，只有大約200幢老洋房是私有（這些極有可能還是紅色資本家后代所持有的經過政策允許國家返還的不動產）。在上海市中心產權清晰的老洋房最多不超過100幢。突如其來憑空變出一幢可以交易的老洋房，無論在歷史上，還是在法律上，都是不可能的。哪怕是再牛的資本家及其后代，哪怕是再富有的商人，也不是能出錢就能買的。

編輯：陳侃 ?hastingschen@163.com