物權編之熱點：在編纂中回應時代變化

高圣平 范佳慧

導讀：

民法典實施后，其中的物權編將發揮作用，曾經的物權法將廢止。不過，物權編同民法典其他編一樣，大體都繼承了物權法的內容，但是為了適應社會發展需要，對物權法的一些內容也重新做了規范。

中國人民大學法學院副院長高圣平教授和中國人民大學法學院博士范佳慧對其中幾個重要問題進行了梳理和解讀。

物權法律制度是調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，是最重要的民事基本制度之一。

2007年頒行的物權法在明晰物的歸屬秩序、穩定物的利用關系、實現物權平等保護等方面發揮了重要作用，但隨著中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，民法典編纂時有必要對現行物權法律制度進行修改，以“健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度”。

在系統總結制度建設成果和實踐經驗的基礎上，民法典物權編對物權法的規定進行了與時俱進的修改，以此回應時代所提出的要求。

回應基層群眾的自治需求——增加業主權利保護規則

隨著我國城鎮化建設進程的推進，城鎮商品房小區內業主和物業服務企業的矛盾日益突出，人民法院所受理的建筑物區分所有權糾紛案件也逐年增加。立法機關在立法調研時發現，基層群眾對建筑物區分所有權這一章如何規定尤為關注，而其中的問題點又集中在建筑物業主權利的行使與保護上。

業主大會、業主委員會是業主借以行使其權利的團體，但實踐中業主大會、業主委員會的成立尚屬少數，業主權利的行使與保護也就缺乏正當渠道。民法典保留了“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”的規定，進一步規定業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定，且居民委員會也應當對此提供指導與協助。由此，業主大會、業主委員會的成立就可以援引《物業管理條例》中的相關規則，基層群眾自治的途徑也進一步拓寬。

同時，民法典適當降低業主決議通過的表決比例，解決現實中業主決議難的問題。就業主決議的通過，物權法設定的表決比例是雙“1/2”（一般決議）與雙“2/3”（特別決議），且是以全體業主參與表決為決議前提。由于決議通過門檻過高，物權法第一百七十六條在實施中遭遇了困境，民法典則降低了業主大會召開的法定條件與業主決議通過的表決比例：在業主共同決議事項經專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決時，一般決議可由專有部分面積占比1/3以上的業主且人數占比1/3以上的業主表決同意通過，特別決議可由專有部分面積占比1/2以上的業主且人數占比1/2以上的業主表決同意通過。如此，業主決議的形成將會更為順暢。

>>高圣平教授 作者供圖

同時，民法典強化了業主對共有部分共同管理的權利，規范小區共有部分的利用秩序。現實生活中，物業服務企業擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告營利的行為屢見不鮮。對此，民法典增加規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當由業主共同決定，并明確建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

最后，民法典完善了維修資金的使用規則，契合物業服務實踐。在物權法中，使用建筑物及其附屬設施的維修資金屬于特別決議事項，“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布”。但由于共有部分的示例不足，且就維修資金的使用所要求的決議門檻過高，實踐中經常就維修資金的使用產生爭議。為此，民法典將“屋頂、外墻、無障礙設施”增加為共有部分的示例，將維修資金的使用修改為一般決議事項，且在緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

實現人民住有所居的美好期待——專章規定居住權

在我國的歷史文化中，“住有所居”一直是人民群眾對美好生活的期待之一，正所謂“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。

黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。為落實黨中央的要求，認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，民法典在用益物權部分增加一章，專門規定居住權，并將其界定為權利人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

居住權是一個源自羅馬法的古老概念，性質上屬于為特定人利益而設定的人役權。在物權法制定的過程中，對于是否規定居住權曾有過較大爭議，立法機關認為房屋租賃等權利能滿足居住需求，就未再規定居住權。但實際上，租賃權雖與居住權有相似之處，但卻無法替代租賃權：一方面，作為用益物權的居住權是支配權，居住權人對房屋有較強的支配力，可以基于生活居住的需要對房屋進行廣泛的正常使用；另一方面，作為用益物權的居住權是絕對權，經過登記后可以對抗房屋所有權人之外的任何第三人。為貫徹居住權的用益物權屬性，對于依合同而設立居住權，民法典采取了基于法律行為的不動產物權變動的既有模式，“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同”。“居住權自登記時設立。”至于以遺囑設立的居住權，自繼承開始時居住權設立。

在大陸法系國家，作為人役權的居住權具有恩賜與慈善的價值，通常是無償設立。民法典沿襲了這一特征，規定居住權無償設立，但同時也規定“當事人另有約定的除外”。這一規定為居住權的功能擴張提供了可能，如我國現有住房保障體系中，經濟適用房、廉租房、租售并舉共有產權住房、集體建設用地租賃住房等，均以有償為前提。民法典同時規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。”這些規定表明，民法典增設的居住權帶有強烈的人役權屬性。

反映新一輪土地制度改革成果——以法律表達承包地“三權分置”政策

>>所謂承包地“三權分置”，就是要“不斷探索農村土地集體所有制的有效實現形式，落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權”。 資料圖

隨著農村生產力的發展，以集體土地所有權和土地承包經營權“兩權分離”為基礎的土地承包經營制度已不能滿足農業、農村的實際需要，黨的十九大報告明確提出，要“鞏固和完善農村基本經營制度，深化農村土地制度改革，完善承包地‘三權分置’制度”，以此“促進土地資源合理利用，構建新型農業經營體系，發展多種形式適度規模經營，提高土地產出率、勞動生產率和資源利用率，推動現代農業發展”。農村土地制度改革政策在經由部分地區的試點工作后，已經取得了顯著的成果，并在農村土地承包法、土地管理法修訂中予以反映。作為“社會生活百科全書”的民法典，也應當反映新一輪土地制度改革的成果，其中的重點就在承包地“三權分置”政策的法律表達上。

所謂承包地“三權分置”，就是要“不斷探索農村土地集體所有制的有效實現形式，落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權”，而這一政策如何表達，學說上存在不同觀點：一是“土地所有權+土地承包權+土地經營權”，二是“土地所有權+土地承包權+土地承包經營權”，三是“土地所有權+土地承包經營權+土地承包權+土地經營權”，四是“土地所有權+土地承包經營權+土地經營權”。

就此，民法典首先明確，土地承包經營權是鞏固和完善農村基本經營制度的基礎，是從集體土地所有權派生出的一種用益物權，同時又確認承包農戶可以從其土地承包經營權中為經營主體派生出土地經營權。因此，民法典形成了“土地所有權→土地承包經營權→土地經營權”的承包地產權結構，結合農村土地承包法的修改，“三權分置”的具體形式是，在土地承包經營權人為他人設定土地經營權后，就形成“土地所有權+土地承包經營權+土地經營權”的產權格局，而若土地承包經營權人未流轉出土地經營權，則維系“土地所有權+土地承包經營權”的兩權結構。

為了貫徹前述承包地的產權結構，民法典在具體規則上繼續作出了相應的安排。首先，在“三權分置”的政策之下，土地承包經營權具有嚴格的身份屬性，即土地承包經營權的取得和保有以權利人具有本集體經濟組織成員身份為前提，如此物權法對“以家庭承包方式取得的土地承包經營權”和“以招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權”的區分就與政策有了抵牾，民法典遂刪去“以招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權”，將其修改為土地經營權。同時，農村土地承包法將土地承包經營權的互換和轉讓局限在本集體經濟組織內部，且互換、轉讓產生出讓人的土地承包經營權消滅的物法效果，民法典對此與產生債法效果的“流轉”土地經營權作了區分，前者直接用“互換、轉讓”表達，后者則采納“流轉”概念。最后，民法典明確了土地經營權的權利內容：在約定的期限內占有農村土地，自主開展農業生產經營并取得收益。土地經營權依承包農戶或集體與經營主體之間的土地經營合同而設立，并賦予流轉期限為五年以上的土地經營權以登記能力，以此為債權性質的土地經營權提供以物權手段的保護，從而穩定市場主體的經營預期。

在新一輪土地制度改革的過程中，另一項歷史任務是開展“承包土地的經營權向金融機構抵押融資”，故而民法典刪除禁止“耕地……集體所有的土地使用權”抵押的規定，允許土地承包經營權進入金融融資擔保領域，而土地經營權人同樣可以以其依法取得的土地經營權展開擔保融資。此外，為落實“穩定農村土地承包關系并長久不變”的政策，民法典第三百三十二條將物權法第一百二十六條第二款修改為“前款規定的承包期限屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包”，給予承包農戶穩定的土地承包經營預期。

助力優化營商環境——修改擔保物權規則

2019年1月，國務院通過《優化營商環境條例》，并于2020年1月1日起實施。在國內外經濟環境錯綜復雜、企業經營壓力加大的背景下，通過制度改革建立公平、可預期、有活力的營商環境是新時代的使命。民法典在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了擔保物權制度，為優化營商環境提供法治保障。

長期以來，中小企業融資都面臨著欠缺擔保物的問題，物權法雖在擔保法的基礎上擴充了擔保財產的范圍，但實踐中新類型擔保的發展仍受到物權法定原則的制約。在物盡其用原則的要求下，凡具有可讓與性且能夠變現的財產權，均可作擔保，因此，民法典不僅將海域使用權增設為可抵押財產，還采取兜底性的規定，只要是“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”均可進入抵押融資領域。同時，民法典又將“現有的以及將有的應收賬款”納入可質押財產的范疇，以其高度涵蓋性解決新生動產性權利的擔保合法性問題。在世界銀行發布的《全球營商環境報告》中，“信貸人權利保護指標”有兩項就涉及法律是否要求對動產擔保物做具體描述。

為優化營商環境，在動產擔保領域應當降低物權特定性的要求，允許擔保財產的概括性描述，為未來財產進入融資擔保領域提供前提。為此，民法典將物權法規定的擔保合同條款“抵（質）押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬”修改為“抵（質）押財產的名稱、數量等情況”，還規定“將有的應收賬款”“將有的生產設備、原材料、半成品、產品”可以作為擔保財產。

在完善動產擔保實體法的過程中，統一動產擔保登記制度的構建是重中之重，目前已通過的國際公約、示范法和立法指南，無不將其作為法制改革的重心。《優化營商環境條例》第四十七條第二款規定：“國家推動建立統一的動產和權利擔保登記公示系統，逐步實現市場主體在一個平臺上辦理動產和權利擔保登記。納入統一登記公示系統的動產和權利范圍另行規定。”鑒于物權法之下擔保登記機構高度分散、登記規則差異較大的弊病，民法典刪除物權法有關擔保物權具體登記機構的規定，為建立統一動產和權利擔保登記制度留下空間。

>>資料圖

為加大擔保信貸的供給，法律允許同一擔保人在相同的財產上可為不同的信用提供者設定擔保權，但如此一來，同一動產之上出現多數擔保權而產生順位爭議的情形就不再罕見。現代動產擔保交易制度必須制定明確的規則，使潛在債權人在交易之初即能夠以可靠、及時的方式判定其權利的優先順位，因此明確動產擔保物權的統一受償規則是優化營商環境的必然要求。

民法典確立了以取得對抗第三人效力的時間先后為優先順位的基本判斷標準，第四百一十四條以登記時間先后確定競存抵押權之間的優先順位，而其他登記擔保物權自可準用這一規定；第四百一十五條以登記或交付的時間先后確定競存抵押權和質權之間的優先順位；第七百六十八條以登記、通知應收賬款債務人的時間先后確定復數保理權利人之間的優先順位。同時，基于促進融資、保護勞動者利益的政策，民法典規定了購買價金擔保物權的超級優先順位，以及留置權優先于抵押權及質權。

偉大的時代孕育偉大的法典，人類的法制經驗表明，優秀的民法典都集中反映了所處時代的精神，契合了所處時代的特征，解決了所處時代的問題，促進了所處時代的進步。

為維護法律的安定性，民法典物權編在維持物權法基本體系的前提下，針對社會生活中的新問題進行了必要、適當的增加和修改，以此健全和充實財產權利種類、促進社會財產的流轉與社會財富的積累。

不過，民法典的編纂并非能畢其功于一役，至于新規定的解釋與適用，仍有待于將來學理與實踐的發展。