產業導向下的軌道交通站點開發策略研究

趙志賓

(中國鐵建房地產集團有限公司 北京 100040)

1 前言

當前，我國城市軌道交通建設正處于發展期，為其周邊土地綜合開發利用創造了條件。現有的城市軌道交通站點開發，一般是圍繞城市軌道交通站點建設寫字樓、住宅、商業等業態。但開發商為實現快速回款，往往是先銷售住宅，寫字樓、商業及其它配套長期空置，不能實現招商入住，造成“有城無產”的現象，形成“睡城”，違背職住平衡和產城融合理念。從地方政府的角度，土地財政是一次性收入，最大的痛點是不能形成長期穩定的稅收。因此，地方政府的訴求是在站點開發之初就要進行合理的產業規劃，確保建設完成后迅速招商入住，既可保證城市軌道交通有充足的客流，又能促進新城新區產業繁榮，帶動區域經濟增長。

2 城市軌道交通站點開發模式與產業集聚的關系

2.1 TOD模式

城市軌道交通包括地鐵、有軌電車、輕軌等七種類型，主要以地鐵為主[1]。地鐵的建設既能促進土地價值的提升，也能促進沿線周邊經濟社會的繁榮與發展[2]。當前國內外圍繞城市軌道交通站點周邊土地開發利用大多是以TOD(Transit Oriented Development，公共交通導向開發)模式為基礎的。TOD模式是美國新城市主義代表人物皮特·卡爾索普(1993)在《未來美國大都市:生態·社區·美國夢》一書中提出的，倡導以公共交通為導向，在站點周邊400～800 m(步行5～10 min)為半徑范圍內，進行高強度的土地開發利用，建立集產業、居住、娛樂、教育及醫療為一體的，適宜步行的活力新區[3](見圖1)。TOD的開發模式包含眾所周知的原則，即較高的開發密度、較大的公共休閑場所、功能的混合、友好的步行系統，具有廣泛的適應性[4]。

圖1 TOD模型

當然，并非靠近公交站點的開發就可以稱之為TOD。一個優秀的TOD開發，需要的不是對模式僵化的理解，而是創造、合作及分享等理念的變革。TOD開發需要充分依托周邊產業和資源，統籌多方產業資源，實現產業聯動，使區域均衡發展。完整的TOD概念包含城市發展模式、交通系統、土地開發、社區運營、項目融資等多方面的理論架構，不僅是調整城市功能的理念，也是對住宅、商業、工作、娛樂等功能的整合規劃。總體上看，TOD不僅是城市設計手法，也逐漸發展成一種房地產開發模式[5]。

2.2 TOD模式與產業集聚

產業集聚從字面理解就是產業在城市的某個特定區域集中、匯聚的過程。按照產業集聚的主導因素，可以將產業集聚形成的模式分為兩種，分別是市場創造模式和資本轉移模式。新城新區前期的產業集聚主要以資本轉移模式為主，以政府政策引導，大企業遷入新城新區，形成集聚效應；后期隨著專業化市場的形成，才逐漸發展為市場創造模式，形成產業集群。隨著城市軌道交通的發展，生產性服務業會在城市軌道交通設施所在的區域及“集聚經濟”影響范圍內的鄰近區域發展[6-7]。產業發展軌跡與城市軌道交通線路的延伸相結合，并利用規劃和政府引導呈現業態多元化發展[8]。

TOD模式開發的區域，擁有便捷的交通和優越的區位以及大體量的寫字樓和住宅，為產業集聚提供了良好的條件[9]。吸引服務業及生產性服務業在TOD區域集聚，使區域內人流和人氣攀升，促進經濟的發展。經濟的發展進一步吸引相關的產業集聚，增強了區域的核心競爭力，實現了良性循環(見圖2)。TOD區域強大的集聚能力從本質上引導著產業集聚，產業在TOD區域也更能良好地發展，既可以利用城市軌道交通吸引的人流實現產業自身的發展，同時也為城市軌道交通提供通勤的人流，實現雙贏。

圖2 TOD引導產業集聚示意

因此，在城市軌道交通站點周邊土地開發之初，就應將產業導入及發展與開發建設融為一體，用TOD理念統籌規劃、協調發展。在進行集約化和高密度開發的同時，引導現代服務業及生產性服務業集聚，使站點開發建設完成后快速實現招商入住，形成穩定人流和稅源，為城市軌道交通站點綜合開發提供資源和資金保障，進而促進站點區域產業發展和經濟增長。

3 產業導向下TOD開發策略探討

產業導向下的城市軌道交通站點開發，重點是產業，其次是規劃和建設。依托TOD和產業集聚相關理論，結合典型案例的總結，可歸納出必要的開發策略。

3.1 明確產業定位，將產業導入與站點開發建設統籌考慮，統一規劃

結合站點區域的地理位置、環境、交通以及自身產業基礎等資源稟賦，考慮相關聯區域的產業聯動，準確定位城市軌道交通站點功能，選擇適合本區域并符合城市整體規劃和產業方向的產業類型。產業定位與周邊其它區域要有差異性，不能產生同質化競爭。新加坡榜鵝新城規劃的產業類別與緯壹科技城就有很大的差別。緯壹科技城聚集的企業以科研和生物工程類居多，而榜鵝新城則重點發展數碼與網絡安全領域。兩者相互補充，互動發展，功能互補且不趨同。并將產業導入與站點開發建設統籌考慮、統一規劃，在進行開發建設的同時導入相關產業，確保產業集聚發展。

3.2 確定以服務業或者生產性服務業為主導產業

城市軌道交通站點周邊土地價值較高，產業布局多以跨國公司區域總部以及科研創新產業為主，業態形式也是以商業辦公樓呈現。日本六本木新城森大廈以高盛、谷歌等高科技企業為主導，促進高科技產業集聚發展并形成產業集群；中國香港九龍站以摩根士丹利等各大銀行及金融機構為主，形成了世界聞名的金融中心；新加坡榜鵝新城則重點發展人工智能、數據分析和網絡安全等新興領域，使榜鵝新城形成網絡科技產業集群。金融業和高科技產業屬于服務業或者生產性服務業，具有較強的集聚吸附性，有利于產業的集聚發展。

3.3 采用政府與企業協作的發展模式，發揮大企業引領和政府引導作用

從開發主體角度，可將站點周邊開發模式分為政府主導模式、企業主導模式及政府與企業協作開發模式[10]。在政府和企業協作發展模式下，政府進行土地整理及規劃后可采用先協議出讓軌道交通周邊綜合用地，再作價入股方案解決土地難題，獲得土地收益，從而緩解地方政府債務壓力，提高項目運營效率[11]。開發企業進行土地開發和建設，發揮企業自主經營能力，根據政府規劃要求，在進行住宅、商業開發的同時，建設配套和服務設施，并整合自身產業資源。在政府的支持下進行招商，導入符合要求的產業，實現快速招商入駐，促進區域經濟增長。如中國香港九龍站的開發，香港政府將土地開發權交給港鐵公司，港鐵公司以合作開發的方式聯合多家開發企業進行九龍站的開發，不僅發揮了企業的特長，也為開發提供了資金支持，更為后期招商入駐奠定了基礎。大企業的入駐對相關的高科技企業或附屬企業有很強的集聚吸引能力，對本區域產業稅收減免等有指向性的政策支持以及政府相關職能部門遷入新城新區，也是產業集聚發展的重要因素。

因此，在站點開發之初，應明確政府與企業協作的發展模式，結合站點區域產業定位，盡快確定大企業資源，充分發揮政府宏觀調控手段，制定合理的政策引導，為開發建設及產業發展奠定基礎。

3.4 合理配置產業結構，緊湊布局各類產業

從產業結構和布局角度，站點周邊在進行產業布局時，不僅要產業結構完善，更要分布合理。日本六本木新城和中國香港九龍站均以站點為核心，建立了集餐飲、休閑、娛樂、購物、辦公于一體的產業綜合體，與主導產業相輔相成，共同發展。

TOD開發模式依托城市軌道交通站點，將站點周邊建筑集合在一個基座上，形成“TOD城市綜合體”。從城市功能上來講，“TOD城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、酒店和交通等城市空間要素組合，各要素之間相輔相成、相得益彰，共同發展，構成一個有機的城市生態系統(見圖3)，其本質屬性是建筑功能上的集約高效。

圖3 TOD城市生態系統示意

3.5 以TOD理念進行規劃設計，使站點的高集聚性得以充分發揮

日本六本木新城以TOD理念，將工作、居住、游憩、商業等豐富多彩的城市功能有機地結合為一體，將土地利用高度集約，把人們的生活方式從水平引導至垂直，不僅節約了人們的出行時間，更節約了用地，使土地的使用價值最大化。中國香港九龍站以TOD理念進行設計開發，將商業、辦公、娛樂等功能集于地鐵上蓋物業，圍繞站點進行高強度土地開發利用，很大程度上踐行了TOD規劃理念；新加坡榜鵝新城以地鐵站點為核心，建立集約化的社區服務中心，建立步行友好的街區，減少了小汽車出行，也是對TOD理念較好的應用。

(1)TOD模式用地布局

TOD模式以城市軌道交通站點為核心，建筑密度由內而外逐漸降低。直接腹地范圍半徑600～800 m，核心腹地半徑200 m。站點周邊進行中、高密度住宅及配套商住寫字樓，建立集工作、商業、文化、居住等為一體的城區。其用地模型見圖4。

(2)TOD模式產業分布

TOD立體化設計使站點區域空間布局更加緊湊，土地利用效率提高，空間的集聚性得以最大程度地發揮，才能更好地吸引產業集聚；建筑與站點一體化設計，使公交換乘較為便捷，充分發揮了站點的功能。TOD模式下，產業一般以站點為核心，根據產業自身的屬性由內而外合理布局，見圖5。

圖5 站點周邊產業分布示意

由此可見，TOD理念為站點區域開發提供了一種較為可行的規劃方式。規劃以TOD理念為指導，在考慮生產、生活、生態相融合的基礎上，加強居住、商業、辦公等業態的空間聯系，提高土地利用率，使站點的高集聚性得以充分發揮。

3.6 優化開發時序，合理分區、分期進行建設

從開發時序角度，應控制開發節奏，保證產業合理、有序導入及發展。前期以住宅開發為主，在人口導入到一定規模，再配合城市軌道交通建設分期導入產業。中國香港九龍站開發以站點為核心向外延伸，有序建設城市，前期以高端住宅為主，等周邊地區發展起來以后，在進行商業、商務以及酒店等綜合體的開發，導入金融產業，實現職住平衡；新加坡榜鵝新城也是先進行住宅開發，在站點周邊預留綠地，隨著片區逐漸成熟，人口具有一定規模，站點周邊土地價值較高時，再進行站點一體化開發，導入相應的商業配套及產業配套。

根據城市和產業發展需求，構建合理的開發時序，充分考慮軌道建設工期以及本區域產業的特性，分階段實現產業導入和區域開發，既能保證產業有效集聚和發展，又可以減少開發所需的資金壓力。逐步實現產業集聚，帶動區域經濟增長，形成產城融合發展的活力新區。

4 結束語

產業導向下的城市軌道交通站點周邊的TOD綜合開發，需要在開發之初，將產業導入與新城新區站點周邊開發建設統籌考慮，以服務業或者生產性服務業等產業為主導，采用政府與企業協作的發展模式，充分發揮大企業引領和政府引導的作用，以TOD理念進行規劃設計，合理配置產業結構、緊湊布局各類產業、優化開發時序、制定合理的分區分期建設策略[12]。在實現站點周邊土地高效開發利用的同時，引導產業集聚發展，實現區域精明增長。