疫情之下的經(jīng)營性租賃合同不能履行

陳璐

摘要：2020年初新冠病毒爆發(fā)后，上到國家層面下至各地方政府都采取了各種強有力的行政管控政策及措施，這些政策及措施對于房屋租賃合同的履行造成了巨大影響。而在各類房屋租賃合同中又因經(jīng)營性租賃房屋其獨有的特點，諸如承租人一般為商事主體尤其以企業(yè)巨多，房屋租賃周期較長、承租人往往在裝修、改建、宣傳上投入較大費用等，因此對該類租賃合同的履行、變更以及解除需要更加謹慎的處理。具體到本次疫情中經(jīng)營性房屋租賃合同關(guān)于不可抗力及情勢變更條款的適用，筆者認為應依據(jù)政府強制性措施實施力度以及持續(xù)時間、租賃合同的剩余期限等因素導致合同繼續(xù)履行可能性的不同加以區(qū)分適用。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營性租賃合同 不可抗力 情勢變更

2020年初新冠病毒感染肺炎疫情在人類毫不設(shè)防的情況下席卷了全國，2020年1月20日，國家衛(wèi)健委將新冠狀病毒感染肺炎納入《傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并決定采取甲類傳染病的防控措施。因疫情防控需要整個社會各行各業(yè)均面臨各種停工停產(chǎn)問題，各種法律糾紛也接踵而至，也因此引發(fā)了法律界關(guān)于本次疫情可能涉及的法律問題的廣泛討論。各種法律糾紛中最為凸顯的無疑是合同履行不能導致的合同違約糾紛，全國人大常委會法工委在2020年2月10日的答記者問中明確：對于因為目前在我國爆發(fā)的新型冠狀病毒感染肺炎疫情而不能履行合同的當事人而言，此次這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件屬于不能預見、不能避免、不能克服的不可抗力。根據(jù)我國現(xiàn)有法律規(guī)定，因不可抗力導致不能履行合同的，當事人根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。隨后，各地高級人民法院也陸續(xù)頒布了一些涉及疫情案件審理的通知或指引。

雖然法工委將疫情明確為不可抗力，但是如何正確理解并適用合同法第一百一十七條關(guān)于不可抗力的規(guī)定以及合同法司法解釋（二）第二十六條關(guān)于情勢變更的相關(guān)規(guī)定在法律實務中仍然存在著較大爭議。本文以筆者所在行業(yè)涉及最多的經(jīng)營性租賃合同為例，試圖探討一下疫情之下經(jīng)營性租賃合同履行不能時不可抗力與情勢變更的適用問題。

一、不可抗力與情勢變更的相關(guān)法律

1.不可抗力

《民法總則》180條規(guī)定 ：不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的除外。

《民法典（草案）》第180條關(guān)于不可抗力的規(guī)定和《民法總則》的規(guī)定相同。

《合同法》第117條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?/p>

同時根據(jù)《合同法》第118條的規(guī)定，合同履行的一方主體因不可抗力事由不能履行合同的，除了需要在合理期限內(nèi)提供證明外，還必須要及時通知對方主體，以避免對方損失的擴大。也就是說民事主體若要適用不可抗力免責，必須要盡到必要的通知義務。

2.情勢變更

我國目前對于情勢變更的規(guī)定最早可以追溯到《合同法司法解釋二》第26條（下稱“《解釋二》”）：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

最新的《民法典（草案）》第533條則首次從法律上明確了情勢變更：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構(gòu)應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同?！?/p>

對比《解釋二》，《民法典（草案）》不再排除“不可抗力”作為情勢變更的原因，同時增加了當事人必須先行協(xié)商的前置程序，以及當事人向仲裁機構(gòu)申請仲裁的這一救濟途徑。

3. 不可抗力與情勢變更的區(qū)別

不可抗力與情勢變更雖然都是在合同履行過程合同當事人免責的一種事由，然而二者之間存在明顯區(qū)別：

（1）不可抗力一般以合同不能履行為前提；情勢變更則以合同繼續(xù)履行為前提，但繼續(xù)履行會導致一方當事人不公平，或者不能實現(xiàn)合同目的。

（2）不可抗力為一種法定的免責事由，合同當事人只要證明有不可抗力的存在，同時這個不可抗力導致合同無法繼續(xù)履行便可以依據(jù)相關(guān)條款直接解除合同并要求免責或部分免責；情勢變更則需要當事人向法院申請變更或解除合同，由法院根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

二、商業(yè)租賃合同中的具體適用

2020年初新冠狀病毒爆發(fā)后，上到國家層面下至各地方政府都采取了各種強有力的行政管控政策及措施，這些政策及措施對于房屋租賃合同的履行造成了巨大影響。而在各類房屋租賃合同中又因經(jīng)營性租賃房屋其獨有的特點，諸如承租人一般為商事主體尤其以企業(yè)居多，房屋租賃周期較長、承租人往往在裝修、改建、宣傳上投入較大費用等，因此對該類租賃合同的履行、變更以及解除需要更加謹慎的處理。具體到本次疫情中經(jīng)營性房屋租賃合同關(guān)于不可抗力及情勢變更條款的適用，筆者認為應依據(jù)政府強制性措施實施力度以及持續(xù)時間、租賃合同的剩余期限等因素導致合同繼續(xù)履行可能性的不同加以區(qū)分適用。

1.疫情期間的政府措施以及客觀情況導致合同無法履行

若疫情期間的政府采取封樓或商場因防疫需求整體禁止營運，導致出租人無法提供租賃物，承租人亦無法使用租賃物，那么此時租賃合同是無履行可能的，這種情況下是否可以直接適用《民法總則》第180條、《合同法》117條及118條解除租賃合同，并部分或全部免責，筆者認為要結(jié)合租賃合同的整體租賃期間以及剩余期間加以區(qū)分。

（1）租賃合同租賃期限在上述強制性措施解除前就已經(jīng)屆滿或者政府的強制性措施解除后即將屆滿。這種情況下筆者認為任意一方當事人在舉證了疫情與合同不能履行之間的因果關(guān)系，并履行了通知義務后，適用《民法總則》第180條、《合同法》第117條及118條解除租賃合同，并部分或全部免責應不存在異議。

但是應當注意的是根據(jù)《合同法》的規(guī)定“當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”。譬如承租人在疫情發(fā)生前已經(jīng)逾期繳付租金達3個月，那么疫情爆發(fā)后的一系列防控措施即使導致了租賃合同不能履行，此時承租人也無法因此免責。

（2）租賃合同剩余租期仍較長。舉例言之，甲商場與乙餐飲公司雙方于2019年12月23日簽訂了為期5年的商鋪租賃合同，合同履行至2020年1月23日爆發(fā)了新冠疫情，政府強制性規(guī)定商場延遲至2020年2月10日恢復營業(yè)，甲商場依據(jù)相關(guān)規(guī)定通知乙餐飲公司可以在通過復工申請后于2020年2月23日恢復營業(yè)。此時不難看出導致此租賃合同不能履行的不可抗力僅持續(xù)了1個月，而合同剩余租期為58個月。這種情況下筆者認為雖然疫情期間租賃合同是不可以履行的，但是這種不能履行從租賃合同整體上應當看作是一種短暫性的阻礙，直接援用不可抗力要求解除租賃合同對出租方而言顯然是不公平的，也不符合訂立租賃合同的本意。

這種情況下，筆者認為疫情對合同履行的影響認定為一種情勢變更更加合適，雙方當事人在協(xié)商無果的情況下可申請法院或仲裁機構(gòu)就疫情期間的租賃合同的具體約定比如租金減免，租賃物交付等加以變更。

2.疫情期間的政府措施以及客觀情況并未導致合同根本無法履行的

若疫情期間的防控措施并不完全禁止商業(yè)綜合體的運營，承租人在一定的條件下仍然可以使用租賃物，但是因為疫情原因?qū)е律啼仩I收大幅度下降，此時，雖然出租人可以提供商鋪，承租人亦可使用，但是商鋪本身的客觀價值已經(jīng)大幅度降低，這種情況筆者認為顯然不符合不可抗力的適用條件。但是如果要求承租人繼續(xù)嚴守合同支付原定租金，顯然有失公平，此時如何解決合同履行問題，《上海高級人民法院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（二）》（以下簡稱《上海高院問答（二）》）在問題6中表示：“如疫情并未影響承租人實際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流減少等原因造成承租人營業(yè)收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務；如對承租人營收產(chǎn)生重大減損的，可依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金。”

由此可見這種情況下疫情僅對承租人部分經(jīng)營活動以及營業(yè)收入造成影響，但是尚不足以導致租賃合同徹底不能繼續(xù)履行，此時合同當事人就無法依據(jù)不可抗力去要求解除合同并免除責任，但是可以依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金。

三、結(jié)語

此次疫情所采取的各種嚴格的防控措施包括公共場所管制，延遲復工等對經(jīng)營性租賃合同的履行造成了巨大影響，租賃雙方如何實現(xiàn)救濟，仍然要結(jié)合合同履行期限、合同履行內(nèi)容、疫情影響程度及因果關(guān)系等相關(guān)因素具體分析。如果本次疫情確實導致合同根本無法履行，即符合“不可預見、不可避免、不能克服”的條件，那么合同當事人可依據(jù)不可抗力之規(guī)定，要求解除合同，并且免除違約責任。但是對于大多數(shù)受疫情影響較小，僅導致輕微履行瑕疵，尚不足以導致合同徹底不能繼續(xù)履行的，此時合同當事人就無法依據(jù)不可抗力去要求解除合同并免除責任，但是可以引用情勢變更原則申請法院或仲裁機構(gòu)變更或解除合同。

但是無論是援用哪種規(guī)定，目的均是為了妥善解決合同履行問題，筆者認為從更高效以及避免訴累的角度出發(fā)，在適用上述規(guī)定前雙方當事人可根據(jù)疫情造成的具體影響，及時溝通協(xié)商，按照公平以及誠實信用的原則對合同具體條款加以變更，盡量通過協(xié)商的方式解決糾紛。

參考文獻：

[1]王欣新，喬博娟.論破產(chǎn)程序中未到期不動產(chǎn)租賃合同的處理方式[J]法學雜志，2015，（3）：60-71.

[2]付喜群.論破產(chǎn)管理人對未履行租賃合同的選擇權(quán)【D】.湖南師范大學，2016：1-48.