針對老舊小區改造提升的主要措施經驗探究

年麗

摘 ? ?要：當今社會，人民群眾生活水平日益提升，對小區居住環境與條件產生了更高要求，是老舊小區改造提升面臨著更大的不確定性因素，探討老舊小區改造提升的措施與經驗問題至關重要。基于此，本文首先介紹了老舊小區改造的基本內容，分析了當前老舊小區發展現狀及問題表現，并結合相關實踐經驗，分別從建立長效化治理機制等多個角度與方面，研究了老舊小區改造提升的主要措施經驗，望有助于老舊小區改造提升相關工作實踐。

關鍵詞：老舊小區;改造提升;措施;經驗

1 ?引言

作為城市發展進程中的重要問題之一，老舊小區改造提升的關鍵性不言而喻。當前，必須全面審視老舊小區改造提升的發展現狀及問題表現，精準把握制約老舊小區改造提升的潛在因素，多措并舉，綜合施策，推動老舊小區改造邁向更高層次。本文就此展開了探討。

2 ?老舊小區改造簡述

經濟社會的發展，使建設年限相對久遠的房屋住宅建筑成為老舊小區，不僅在房屋建筑結構方面存在諸多安全隱患，而且在小區居住環境方面產生諸多不便。同時，老舊小區拆除難度較大，往往達不到拆除改造重建條件，因此對改造提升產生了強烈需求。在老舊小區改造提升前，小區基礎設施和公共服務設施質量較低，居民住房條件無法滿足日常需求，居住品質顯著下降，而在老舊小區改造提升完成后，則應達到提升住房宜居品質，改善小區環境與氛圍，優化環境規劃布局等一系列重要目標。縱觀當前老舊小區改造實際，活力與動力遠遠不足，改造提升效果賦予表面，且未能建立長效管理治理機制，在改造提升完成一段時間后，再次出現問題反彈現象。因此，必須從宏觀角度把握當前老舊小區改造客觀現狀實際，并采取具有針對性的措施與方法予以改進提升，切實將老舊小區改造提升事業推向更高層次，切實滿足人民群眾對住房環境的基本現實需求，增強群眾幸福感、滿意度[1]。

3 ?老舊小區發展現狀及問題表現

3.1 ?老舊小區發展現狀

城市老舊小區通常是建造年限較長，隨著住房體制改革的大力推進，其建設標準、設施設備、功能配套、環境氛圍等已經難以滿足人民日常居住生活需求，若不及時進行改造提升，則會面臨著突出的“臟、亂、差”的發展局面。長期以來，國內大部分城市均將老舊小區改造納入工作計劃，擺在城市建設與發展中更加重要的位置，在老舊小區環境整治和改造方面取得了一系列重大成果，成效顯著，老舊小區以往的供水不通、排水不暢等問題得到明顯緩解。同時，也應看到，老舊小區改造提升整治缺乏長效管理機制，問題反彈現象突出，綠地斑禿、墻體破損、樓道臟亂等問題此起彼伏，不利于持續有效鞏固老舊小區改造成果。

3.2 ?老舊小區存在的問題

（1）居住設施方面。居住設施是滿足人民群眾日常生活需求的關鍵要素，只有健全完善的居住設施才能為小區居民提供良好的內外部環境條件。從當前老舊小區改造提升過程來看，居住設施普遍存在著落后、陳舊、老化等問題，比如：給排水管道不甚暢通，天然氣管道鋪設存在安全隱患，寬帶網絡及通信設施落后，供暖、供水管道等埋設雜亂無章，污水處理效果不佳，時常出現雨后積水等問題。這些問題的存在，已經逐漸發展成為制約老舊小區改造提升的重要因素。同時，對老舊小區現狀進行全面排查分析，掌握其客觀實際現狀，也是切實提升居住品質，優化居住環境，健全居住設施的前提與根本[2]。

（2）道路交通方面。無論是老舊小區，還是最新建設的現代化小區，均應高度重視小區道路交通問題。通常情況下，小區道路交通應保持暢通有序，滿足小區居民日常進出需求，使車流、人流循序依次流通。而由于規劃設計、建造理念等方面要素的影響，老舊小區未能充分考慮車流量激增這一問題，導致隨著時間的推移，小區內機動車擁有量越來越大，對小區內部道路交通條件形成了嚴峻挑戰與考驗，且部分老舊小區未能規劃地下停車庫，導致地面停車空間緊張，造成占道嚴重和道路交通擁堵的問題。同時，部分小區居民私搭亂建，堆放雜物，使得本來就緊湊的小區道路變得更加狹窄，通行難度更大。

（3）綠化設施方面。根據國家相關部門制定的《城市居住區規劃設計規范》等文件規定，小區人均公共綠地指標需要滿足特定條件，且小區綠地率應該控制在30%以上。當前，部分老舊小區綠化設施損毀嚴重，無法滿足上述規劃與指標要求。部分老舊小區在規劃建造之初，沒有綠地率、人均公共綠地指標等概念，造成綠化面積嚴重不足。同時，部分老舊小區綠化形勢單一化，缺乏韻味與情趣，綠色植物選擇與布局不甚合理，未能通過綠色植物布局形成良好的綠化體系，甚至部分小區為了拓展空間，將小區綠地進行私自改造，逐漸形成了垃圾遍地、公共空間被侵占等諸多連鎖問題，無法滿足小區居民在綠化環境方面的現實需求，與新時期城市經濟社會發展趨勢不相適應[3]。

（4）公共服務設施方面。公共服務設施是現代商品住宅社區建設中的配套設施體系，主要包括教育、醫療衛生、文化體育休閑、商務服務、社區服務等幾大類設施。與新建小區相比，老舊小區未能構建良好的公共服務設施，在經費支持、規劃布局、空間布設等方面存在顯著短板與不足，部分公共服務設施陳舊不堪，老化嚴重，喪失公共服務基本效用，使得小區居民日常公共活動缺乏必要載體。同時，部分老舊小區缺乏無障礙設施，步行系統不完善，未配備電梯，在老齡化趨勢不斷加劇的今天，這發展成為制約老年人獲得幸福感與便利感的重要因素。

4 ?老舊小區改造提升的主要措施經驗探討

4.1 ?建立長效化治理機制

老舊小區改造提升是一項系統性、長期性、復雜性工程，需要樹立長遠思維，不能簡單地以提升環境為主要目標，而應緊跟時代發展與城市變革，結合本地區、本區域客觀實際進行整體謀劃布局，注重探索構建長效化治理機制。對于已經發展成熟的改造提升經驗，應注重總結交流與共享，在推廣試點城市經驗的基礎上，穩步推進老舊小區改造事業持續健康穩定發展。同時，要采取行之有效的方法與路徑，防止老舊小區潛在的各類問題反彈回潮。要將老舊小區改造納入城市總體規劃布局，保護歷史文化記憶，彰顯城市精神文明，為突出城市發展特色與歷史文化積淀提供更為可靠的時代載體，為城市發展匯聚強大合力[4]。

4.2 ?加強對老舊小區綠化與環境整治的整治與改造

綠地與環境是老舊小區改造提升的關鍵與根本，只有充分實現綠化與環境整治的整體推進，才能充分滿足小區居民的物質文化和精神文化需求。要秉承“以人為本、回歸自然、崇尚環境”的設計理念，充分利用有限空間打造居民休閑娛樂和健身的場所，采用透水鋪裝地坪，增設景觀小品、休閑桌椅及健身器材等設施（如圖1所示）。要重視老舊小區景觀的重要價值，強化自然生態意識，創造良好的生態環境，促進小區環境中人與自然的和諧統一相處，使城市老舊小區的整體面貌煥然一新。

4.3 ?提高小區居民的積極性，有效參與到改造工作當中

對于老舊小區改造提升實踐而言，小區居民始終扮演著不可替代的關鍵角色，是小區改造提升工作的受益者、推動者，更應該是小區改造提升工作的參與者。因此，要積極動員廣大小區居民參與到老舊小區改造提升工作中來，充分發揮集體性優勢，全面集思廣益，在改造提升方案初步形成后，應全面征求廣大小區居民意見與建議，對改造方案的可行性進行充分綜合論證與評估，對于論證發現的各類薄弱環節與不足之處，及時進行改進。在老舊小區改造提升中，難免會觸及部分居民切身利益，因此應因勢利導，做好講解與勸導，減輕改造提升實踐中的阻礙與矛盾[5]。

4.4 ?拓寬資金來源渠道，積極引進外來資金

城市老舊小區的改造與推進離不開強大資金的支持與保障，由于部分城市經濟發展水平相對較低，整體財力相對不足，因此難以提供源源不斷的資金來源，使老舊小區改造工作舉步維艱。對此，必須積極拓寬資金來源，積極引進社會化資金，降低納稅比例，實施社會化改造，在使小區廣大居民充分受益的同時，讓老舊小區改造工作的衍生利益惠及更多人群，為老舊小區改造注入強大的資本，注入新鮮血液。同時，對于實施老舊小區改造的主力軍，政府部門應該列支專項資金，切實提高改造資金利用率，防止有限的改造資金無序消耗或浪費。

4.5 ?加強后續精細化服務

傳統模式下，城市老舊小區改造容易陷入形式單一化的陷阱，造成最終改造完成后的效果不穩定，缺乏長久生命力與活力，這對后續精細化服務提出了新的要求。精細化服務理念應融入老舊小區改造提升全過程，切實提高老舊小區改造完成后的宜居性與便利性，為老舊小區的未來長遠可持續發展配置更多優質資源要素，為老舊小區提供更加精準、更加精細的后續服務，實現政府治理和社會調節、居民自治等方面之間的良性互動。在老舊小區改造完成后，不僅需要保持良好管理秩序，配置保安、保潔、維修等基本服務項目，更要提供家政、快遞收納等增值服務，讓小區居民具有更多獲得感，滿足居民精細化、個性化的需求。

5 ?結語

總之，積極推進老舊小區改造提升符合當前城市經濟社會發展趨勢與規律，符合廣大人民群眾的切身利益。在城市老舊小區改造提升過程中，應該不斷強化基礎設施配套，積極拓寬資金來源，創新管理模式，使城市老舊小區改造煥然一新，為人民群眾提供更為豐富的現代化住宅產品。

參考文獻：

[1] 楊舒涵，楊宗博.南京市天心區舊城社區環境綜合整治對策研究[D].江南林業科技大學，2018.

[2] 蔡淑頻，周興文，陸婷婷.淺談城市老舊小區改造的模式與對策——以天津市為例[J].安徽農業大學學報（社會科學版），2019（6）：225～226.

[3] 江勇，殷先豪.新時期城鎮老舊小區改造面臨的主要問題及處置建議[J].工程技術研究，2019（31）：222～223.

[4] 張燦，董超云.城市更新背景下重慶市原單位制老舊社區空間改造研究[D].四川農業大學，2013.

[5] 劉勇，王智勇.論舊住宅區更新改造中居民意愿研究——以上海市舊小區“平改坡”綜合改造為例[D].山東大學，2019.