因疫停業，承租人如何自救？

近幾個月來，人大常委會、各級法院紛紛認定，新冠肺炎疫情屬于不可抗力，因不可抗力導致逾期或無法履行合同的，可以部分或者全部免除責任，法律界人士也積極撰文普及不可抗力的法律知識。

這樣一來，大家似乎吃了定心丸，放心大膽地躺在“不可抗力”的屋檐下睡其呼呼大覺了。事實上，不可抗力真的有那么美嗎？比《愛情公寓》里的“補充條款”還厲害嗎？當然不是。

站在王老板的立場，酒店因疫情影響無法營業，而成本每天都還在產生，在法律上，作為承租人的王老板是否有辦法自救呢？答案是肯定的。

我國《合同法》第一一七條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任?！薄睹穹倓t》第一八O條也規定，“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定?！?/p>

可見，只要疫情構成不可抗力，承租人就可以援引這條規定，要求減免租金。

這里所謂的不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。這種情況往往是非常極端的，最常見的表現形式就是戰爭和自然災害。那么，王老板所遭受的疫情是否屬于不可抗力呢？當然屬于。

但是，只有當因為不可抗力“不能履行合同”或者“不能履行民事義務”的時候，當事人才可以不承擔責任。在學理上也有“履行障礙”的說法，即只有某種不可抗力切實造成無法履行合同，才可以主張免責。

所以，必須具體到遭受影響的經濟活動主體，不能一概而論。比如說，雖然疫情嚴重，但網絡游戲行業不衰反盛，我們就可以認為，疫情對類似互聯網虛擬服務合同的履行來說，不構成履行障礙。再比如說，中東飛蝗成災，對農事活動而言當然是履行障礙，但對于生產石油的歐佩克（石油輸出國組織）成員國來說，顯然又不構成履行障礙。

對絕大多數承租人而言，疫情本身并不會導致房屋租賃關系無法履行，而僅僅是顧客減少、收入慘淡。至于上文中的王老板，實屬例外。故疫情雖然是不可抗力，卻并不能直接以不可抗力為由要求不承擔責任。因為出租人是可以繼續提供房屋滿足使用需求的，而承租人也完全可以繼續占有、使用房屋，合同完全可以履行。只是，對承租人來說不太公平。

正是因為考慮到平衡合同雙方的利益，對于這種不可抗力不直接造成履行障礙的情況，法律又規定了“情事變更”。如果疫情導致繼續履行合同對承租人明顯不公平，或者不能實現合同目的，可以請求人民法院變更或者解除合同。通常的做法是請求法院調減租金，以實現公平原則下對雙方的平等保護。