論業(yè)主自治的邊界

摘? ? 要：社區(qū)的不斷發(fā)展使業(yè)主自治成為迫切需要，主要表現(xiàn)在單個業(yè)主的個體力量薄弱，出現(xiàn)問題難以解決與抗衡是每位個體業(yè)主所面臨的困境，而業(yè)主自治卻可以解決這類問題，但業(yè)主自治并非沒有邊線任由業(yè)主自主決定，而是受相關(guān)法律規(guī)定等制約，這些規(guī)章制度就是業(yè)主在自治過程中的邊界，邊界如果設(shè)之過緊，可能導(dǎo)致業(yè)主自治積極性降低，但如果給予過多的業(yè)主自治權(quán)，則會導(dǎo)致業(yè)主自治范圍過大，產(chǎn)生多數(shù)人暴政，侵害部分業(yè)主的利益的現(xiàn)象，故本文將通過對物權(quán)法及部分規(guī)章的分析，淺論業(yè)主自治所應(yīng)保守的合理邊界。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治;自治章程;自治邊界

一、物權(quán)法中的業(yè)主自治邊界

業(yè)主自治是物權(quán)法中對社區(qū)管理的創(chuàng)新之舉，通過業(yè)主團體的自我管理，減輕基層行政部門繁重的負(fù)擔(dān)，同時能夠保證業(yè)主的相對權(quán)利，使其在與物業(yè)公司糾紛中破除較為弱勢的地位，是維護業(yè)主團體利益的有效措施。在物權(quán)法中，有明確的條文規(guī)定了業(yè)主自治的權(quán)利，包括業(yè)主可以通過業(yè)主大會形成決議，自我管理，由業(yè)主委員會執(zhí)行決議。[1]這就有明確的規(guī)定賦予了業(yè)主自治的權(quán)限。但是，物權(quán)法所提到的這些規(guī)定只是大致的范圍與一定權(quán)利，并非給與明確邊線，比如，業(yè)主大會的決議方式由全體業(yè)主決定。這種權(quán)利賦予到社區(qū)本意是充分發(fā)揮社區(qū)職能，因地制宜的進(jìn)行管理治理。但在實際過程中，卻往往由于這過于寬泛且模糊的范圍而侵害到部分業(yè)主的利益。

部分社區(qū)在依據(jù)物權(quán)法進(jìn)行自治時，制定關(guān)于自身的管理規(guī)約或管理章程，采用的方式也較為自主，如部分社區(qū)采用的是半數(shù)決，或更多社區(qū)采用的多數(shù)決，以一定數(shù)量的業(yè)主意見而確定為最終執(zhí)行的依據(jù)。表面看確實即收集了業(yè)主的意見，同時多數(shù)決的方式也較為合理，但殊不知，在社區(qū)治理中，此種方式往往會產(chǎn)生侵害少數(shù)人利益的情形。尤其對于社區(qū)公共事務(wù)參與不多的業(yè)主來說，無論是由于個人原因或是其他原因而無法參與到業(yè)主自治中去，對于社區(qū)決議并不知曉，可能侵害到他們的權(quán)益。此外，業(yè)主委員會身為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，擁有業(yè)主自治中的執(zhí)行權(quán)以及部分事務(wù)的決策權(quán)，在部分個體業(yè)主之間存在矛盾，而一方當(dāng)事人恰好是業(yè)主委員會的成員，則容易產(chǎn)生業(yè)主委員會以權(quán)謀私、打擊報復(fù)。故物權(quán)法中的業(yè)主自治是一個較為寬泛的范圍，而非有較為明確的邊界。

二、業(yè)主自治與多數(shù)人暴政

由上文分析可知，業(yè)主進(jìn)行自我管理自我決策更為廣泛采用多數(shù)決的方式，多數(shù)決有成本低效率高的優(yōu)點，但同時也存在著一些缺點。由我國物權(quán)法可知，業(yè)主自治的決策機關(guān)是業(yè)主大會，而如果社區(qū)需要進(jìn)行修繕或者改進(jìn)，則不可避免的存在部分業(yè)主獲得較多利益，而會損害少量業(yè)主的利益，所以調(diào)和這種利益沖突就顯得尤為重要。如果說，采用多數(shù)決的方式，針對于業(yè)主團體的利益沖突，業(yè)主大會的決議不免就會成為多數(shù)人的決議，形成多數(shù)人暴政。[2]

我國物權(quán)法對業(yè)主自治可能出現(xiàn)的多數(shù)人暴政做了以下限制，首先，限制了業(yè)主大會的相關(guān)決策。業(yè)主大會成員是業(yè)主團體，對于業(yè)主大會的表決是全體業(yè)主的共同權(quán)利，對多數(shù)人暴政表面起到了限制作用。但在實踐中，業(yè)主參與自治積極性不高，業(yè)主團體較為松散，一部分業(yè)主并不愿意參與到業(yè)主自治當(dāng)中去，這就使得無法達(dá)到全體業(yè)主舉行業(yè)主大會，參與并決策小區(qū)的重大議題。其次，物權(quán)法賦予業(yè)主相關(guān)的撤銷權(quán)，在個體業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決策侵害到業(yè)主的正當(dāng)利益，業(yè)主可以通過提起訴訟的方式，維護自己的正當(dāng)權(quán)益。但實踐中，個體業(yè)主的力量較為薄弱，難以與強大組織相抗衡，故也很難維護好個體業(yè)主的權(quán)利。所以說，物權(quán)法的相關(guān)法律條文規(guī)定了一定的維護方式，但卻無法很好地解決業(yè)主自治過程中的多數(shù)人暴政。

三、業(yè)主自治章程的效力問題

業(yè)主通過購買房屋，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中獲得專有權(quán)和共有權(quán)。在自治過程中，主要通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會對共有部分的共同管理，達(dá)到良好的社區(qū)共居環(huán)境，故業(yè)主團體通過業(yè)主大會，制定社區(qū)的自治章程。初始目的在于因地制宜的行使自治權(quán)，使業(yè)主自治能夠適應(yīng)不同社區(qū)，新舊社區(qū)適用不同的自治章程。但在制定過程中，缺乏相關(guān)的法律指導(dǎo)，往往制定過程中，不僅存在制度不健全，內(nèi)容不豐富的問題，更有可能存在業(yè)主大會的決議可能存在損害個體業(yè)主共有權(quán)的權(quán)利范圍，所以業(yè)主自治章程的效力也并非通過業(yè)主大會立即生效。

物權(quán)法和物業(yè)管理條例保護合法正當(dāng)?shù)淖灾握鲁蹋瑢τ谧灾喂芾懋?dāng)中，僅限于對公共部分與共有事物的管理。而不涉及專有部分，如果業(yè)主大會或業(yè)主委員會以多數(shù)決的方式侵害業(yè)主的私有部分，則超出了業(yè)主自治的權(quán)利范圍，既不具備自治效力。此外，對于公共部分，業(yè)主自治所制定的章程也應(yīng)當(dāng)因事而定，并非擁有完全效力。[3]如若業(yè)主大會決定以三分之二多數(shù)決的方式來決定小區(qū)是否增加電梯，這種決定雖然針對的是公共管理，并沒有侵害到低層業(yè)主的專有權(quán)，但仍然間接降低了低層業(yè)主的房屋價值，故此章程條款也不具備有效性。

四、結(jié)語

業(yè)主自治在基層社區(qū)管理中起到舉足輕重的作用，給予業(yè)主團體一定的自治權(quán)，制定業(yè)主章程行使自我管理，但存在邊界不明而導(dǎo)致業(yè)主大會業(yè)主委員會等權(quán)限范圍不明的情形，往往在管理中形成多數(shù)人暴政，損害少部分業(yè)主的正當(dāng)利益，更甚者，在業(yè)主大會制定業(yè)主章程時，超越管理權(quán)限，延伸到業(yè)主專有權(quán)中去，影響自治章程的效力問題。所以說，業(yè)主自治的邊界應(yīng)當(dāng)更加加以明確，確定業(yè)主自治組織的法律地位與權(quán)限，以及對于執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會的監(jiān)督機制，才能保護業(yè)主專有權(quán)，維護管理好社區(qū)公共事務(wù)，使物權(quán)法與物業(yè)管理條例所設(shè)定的自治目的予以實現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].北京：法律出版社，2007

[2]蕭瀚.多數(shù)人暴政的警鐘[J].讀書，2016.

[3]陳鑫.業(yè)主自治——以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.

作者簡介：張榮斌（1993-），男，漢，山東省濰坊市臨朐縣，青島科技大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，民商法方向。