物業管理企業的轉型升級與經營策略

□ 鄭州 楊 波

隨著流量為王到運營為王時代過渡發展，傳統物業管理行業需要轉向臺前，并衍生出新的市場。而為實現廣大物業企業發展，應加強物業運營水平，應及早進行物業管理企業轉型。物業管理是小區管理的重要組成部分，對保證小區穩定和居民正常生活具有重要作用。而物業公司是在業主委托下，依據簽訂的相應合同對小區中的各項事務進行全面、系統管理，以此提升整個小區服務質量，實現了對小區環境、住戶生活安全和秩序的控制與保證。但隨著社會發展變化，傳統物業服務理念與業務觀點已經難以滿足新時期局面需求，為保證物業管理開展效果、滿足局面要求，必須加強對新型物業管理形式研究，不斷促進物業改進與升級，以此更好地推動物業管理企業發展。

一、物業管理分析

物業管理，指的是物業公司受業主委托，對小區環境、設施、場地和安全等提供相應保障，達到所需目標要求而實施的管理。物業管理以為業主提供便利性服務為主旨，并在相應標準和規定下展開有關服務活動。目前，我國物權法中表明，業主對自身所有合法區域，有自行規劃和管制權利，可以委托和交接給物業公司進行管理。而物業管理的性質則是代替業主對小區進行管理的工作，存在意義就是為小區業主提供優質服務，物業管理企業和業主間為雇傭和服務關系。

二、物業管理企業升級轉型必要性

目前，從社會物業管理企業發展狀況而言，物業管理企業升級和轉型是實現自身發展必然趨勢，具體體現在以下方面：一是，經濟和科學技術快速發展條件下，現代化城市不斷興起，人們的生活水平和思想意識發生了明顯變化，導致人們對生活居住環境提出來更高要求，這種情況下，傳統的物業管理方式已經難以滿足城市局面需求，必須對物業管理企業進行轉型升級。二是，受物業管理企業市場發展影響，不同物業管理企業間存在較大競爭力，只有通過實施物業管理企業轉型升級，才能提高市場競爭力。三是，現階段社會整體向服務型社會方向發展，而傳統物業管理企業管理方式粗暴，易導致業主和管理企業間出現矛盾問題，不符合新時期社會發展要求。而通過對物業管理企業進行轉型，可提升整體服務質量。四是，受人們生活水平不斷提升影響，業主愈加追求高服務質量、高生活質量社區服務，而傳統物業管理企業中人員素質和工作積極性難以滿足實際需求，通過對物業管理進行轉型升級，可提升服務質量。五是，家庭是組成國家的基本單位，但社區是部分家庭聚集主要場所，通過為社區提供高質量服務，可保證小區發展穩定性，從而促進國家和社會穩定，因此必須對物業管理方式進行轉型和升級。

三、物業管理企業轉型升級策略

1.樹立服務管理價值觀。近年來我國開始向服務型社會發展，人們更加重視服務質量。尤其是在互聯網環境下，人們在市場中的選擇更加多樣化，物業管理企業要想占據更多市場份額，獲得更多利益，必須提升對服務質量的重視。當前，物業管理企業在使用互聯網同時，也在承受其帶來的多方面影響，對外界事物影響的承受力逐漸提升，甚至不懼怕負面信息影響。但對外部事物不可一味的采用拒絕方式處理，會對自身發展產生限制和影響。因此，在進行物業管理企業轉型升級時，應重視居民對物業管理的影響，樹立服務型管理理念，為企業內部員工和業主提供表達訴求的平臺，采取新型工作方式、思維意識和服務形式。建立和諧管理氛圍和企業發展環境，為業主提供更加優質物業服務。

2.加強物業管理企業內部管理。物業管理企業在為居民提供的物業管理中，實際提供的管理服務明顯高于居民實際需求，并且不低于企業基本工作安全線，但在實際管理中，即便已經符合企業標準，還應繼續加強內部管理，以更好的滿足業主需求，提升自身競爭力。對此，應對企業進行內部改革，通關宣傳企業文化、服務宗旨和服務意識等，穩定企業內部，以此加強企業整體穩定性，提高物業管理水平。而在進行內部管理中，在滿足管理人員精神方面需求同時，還應滿足企業人員利益，關注員工醫保、經濟與法律幫助等方面問題，保證員工生活，減少其不滿和抱怨，進而穩定企業人，減少不和諧現象發生。同時物業管理企業應重視內部員工在管理工作中的權益，提升對員工的信任和尊重，從而激發其工作積極性，主動做好各項服務管理工作。

3.重視對現代科學和信息技術運用。物業管理企業要想實現物業管理，由傳統管理方式向現代服務業轉型發展，必須考慮當前社會發展實際，在當前科技時代和信息時代發展條件基礎上，借助各種科學和信息條件，推動物業管理實現現代化轉型。首先，可利用現代化信息技術，實現對物業管理區域信息化系統建設，為開展各項業務建立網絡平臺，并利用系統提升服務水平，同時建立后可實現同城聯網，借助物業管理系統系統事項網絡化管理和在線服務，可為業主提供更好、更快服務，如對客戶、房產、收費和辦公等方面管理，以及實現客戶服務、信息處理和秩序管理等。在進行網絡系統管理服務完善中，應切實將相應物業管理內容落實到實處，防止出現虛設物業管理系統問題。建立物業信息化管理系統，已經成為事項物業管理企業向現代化管理服務轉型成功的重要推動力之一，在實際開展相應工作時，必須重視對各種相應信息手段的了解與有效應用，以此提升物業管理水平。在具體管理工作中，可結合物業管理企業自身發展實際，充分利用相應技術條件，建立微信公眾號、網絡平臺、微博等管理渠道，以此加強物業管理企業員工與小區業主間聯系，豐富溝通渠道和方式，提升交流深度，促使物業與業主間建立和諧友好關系，以此提高物業管理效率。同時，物業管理企業還應重視小區監控，通過設置電話網絡監控模式，為業主進行投訴和問題解決提供便利，提升服務效果，為提升物業管理服務質量，為實現物業管理企業轉型發展提供良好條件。

4.實現特約服務。現代化企業經營發展中，愈加重視服務的作用和影響，通過提供良好的服務措施，不僅可提升整體服務水平，而且可推動企業實現轉型升級，從而獲得更多市場利益。因此，物業管理企業開展相應管理工作中，應重視管理服務重要性，以此滿足業主需求。同時由于服務水平是提升物業管理企業水平和市場競爭力重要條件，物業管理企業應從服務角度進行考慮，為業主提供更多個性化服務，提升其對物業管理的滿意程度。這就需要物業管理企業在開展相應管理工作中，與業主做好溝通交流工作，了解業主的實際需求，從而促使業主服務可得到更好的體現。具體進行管理中，首先，應對不同業主的需求進行綜合分析與整理，對自身物業管理服務種類和具體內容進行不斷拓展，增加服務范圍，為業主提供更多可選擇需求。如物業管理企業應結合業主日常生活狀況和需求，設置日常烹飪服務、快速上門和保姆服務等需求，并給予業主充足保證。其次，在關于部分業主金融服務方面需求，物業管理企業應先與金融機構建立聯系和溝通，并對金融機構資質進行審核，以此開展房屋代管服務業務，便于業主進行房屋出租，減少獨自行尋找租戶的多方面麻煩和困擾，同時幫助業主獲得更多經濟效益。再其次，對于物業管理企業自身發展而言，在滿足和實現業主特別服務需求時，應在物業管理中加強對業務拓展深入研究，綜合分析業主多方面管理需求，提供更多可選擇特約服務，從而建立物業管理企業業務經濟新增長點。

5.售后管理服務。在現代化物業管理中，為保證自身經濟效益，必須提高對服務質量的重視，尤其是售后服務質量。但現階段，多數物業在與業主完成房屋交付后，再開展的管理服務工作質量會出現明顯降低現象，導致物業管理企業難以向現代服務業發展升級。對此，要求物業管理企業在完成房屋交付工作后，應重視關注售后管理，并對售后管理進行升級處理。在此過程中，管理人員必須提升對房地產業及相關業務掌握程度，與房地產企業做好溝通和交接工作，為日后物業管理工作開展奠定基礎，并將對物業管理的服務滲透到各個環節中，實現全面管理服務。另外，物業管理企業還應推動售后物業服務不斷向前發展，即將傳統物業管理服務工作提前至售樓前，以此建立多元化服務體系。若將管理服務提前至售樓中，主要是為不同業主提供咨詢服務，推薦多樣化房源，為業主提供更多選擇。而在房屋銷售結束后，相關物業管理人員應繼續和業主保持良好練習，針對其提出的問題及時解答，并給予相應回應，甚至可在業主進行專修中提供建議與服務。以此提高整體物業管理服務質量，推動物業管理企業轉型升級。

總而言之，業主對物業管理服務和需求不再滿足于傳統管理方式，多方面要求均明顯提升。因此，必須對傳統物業管理方式進行升級，并對工作內容進行適當轉型，提升物業管理企業服務水平。這就需求企業相關人員明確物業管理內容，了解當前物業發展的趨勢，在此基礎上采用樹立新型服務理念、加強內部管理以及充分利用現代化技術等措施，更好的滿足業主對物業管理企業及其管理工作的實際要求。