淺析新冠肺炎疫情下能否減免租金的問題

目前全國暴發(fā)的新型冠狀病毒肺炎疫情導致各行各業(yè)停業(yè)，因此受到巨大損失，而租金作為該損失的其中之一，承租人能否要求出租人減免？法律依據(jù)是什么？在回答這個問題前，我們必須先探討疫情的法律性質，有人說它屬于不可抗力，有人說它是情勢變更，也有人說它是意外事件。本文從分析疫情的法律性質開始，結合我國“非典”期間全國各法院的經(jīng)典案例，從而解決在什么樣的情況承租人有權提出租金減免的要求。

2020年初以來，武漢暴發(fā)新型冠狀病毒肺炎，各地疫情防控措施不斷升級，疫情牽動全國民心。期間各省市除了涉及保障城鄉(xiāng)運行必需（供水、供電、油氣、通訊、公共交通、環(huán)保、市政環(huán)衛(wèi)等行業(yè)）、疫情防控必需（醫(yī)療器械、藥品、防護用品生產(chǎn)運輸和銷售等行業(yè)）、群眾生活必需（超市賣場、食品生產(chǎn)、物流配送等行業(yè)）和其他涉及重要國計民生、供港供澳及特殊情況急需復工的相關企業(yè)外，其他各類企業(yè)復工時間推遲至元宵節(jié)后，即使復工，零售、旅游業(yè)、餐飲、酒店、住宿等行業(yè)均受到嚴重影響。疫情特殊時期，全國數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)商宣布主動減免商戶的租金，在此，我們來探討一下新冠肺炎疫情下承租人能否要求減免租金的法律問題。

一、不可抗力、情勢變更與意外事件的概念

（一）不可抗力制度

通常所說的不可抗力，在使用方面具有兩層意義，一是指不可抗力事件，即《民法總則》第一百八十條第二款、《合同法》第一百一十七條第二款的規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”;二是指不可抗力制度，又稱為不可抗力免責事由，即《民法總則》第一百八十條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。《合同法》第一百一十七條第一款的規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”。

不能預見指的對事件的發(fā)生不可預見。法律要求構成不可抗力的事件必須是有關當事人在訂立合同時，對這個事件是否會發(fā)生是不可能預見到的。不能避免指的是即使當事人預見到了該事件的發(fā)生并采取措施，但是也無法制止其發(fā)生。不能克服是指當事人對于意外發(fā)生的某一個事件所造成的損失不能克服。

（二）情勢變更原則

根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》的規(guī)定，所謂情勢變更原則，是指合同成立后至履行完畢之前，非因當事人的過錯出現(xiàn)了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的、不屬于商業(yè)風險的、重大的變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，因此根據(jù)公平原則，允許變更或者解除合同的一項原則。

二、“新冠肺炎疫情”疫情的法律性質

關于2020年的“新冠肺炎疫情”，不禁讓我們想起了2003年的“非典”疫情，兩者之間的背景相似，讓歷史來告訴我們答案。

（一）2003年“非典”的有關規(guī)定

2003我國爆發(fā)了“非典”疫情，政府部門因此加緊制定了《突發(fā)衛(wèi)生公共事件應急條例》，其中規(guī)定突發(fā)公共衛(wèi)生事件是指突然發(fā)生，造成或可能造成社會公共健康嚴重損害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業(yè)中毒以及其他嚴重影響公眾健康的事件。并規(guī)定了監(jiān)測與預警制度、應急報告制度、信息公布制度、應急處理制度等，從這些規(guī)定不難看出，非典在醫(yī)學上作為一種烈性傳染病，對廣大人民生命健康、安危有重大危害，是人類前所未遇的，我國政府出臺上述條例，目的是力求在防治非典過程中，及時切斷傳染源和傳染途徑，力圖將非典的危害控制在最低限度。當時最高人民法院出臺《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》，該通知第三條第（三）款規(guī)定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。

（二）“新冠肺炎疫情”的法律性質

目前在我國突發(fā)的新冠肺炎疫情，背景與2003年的“非典”相似，在疫情防控措施方面甚至更為嚴格，首先，在2020年1月20日，國家衛(wèi)生健康委員會公告將將新型冠狀病毒感染的肺炎納入《中華人民共和國傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施;納入《中華人民共和國國境衛(wèi)生檢疫法》規(guī)定的檢疫傳染病管理;其次在2020年1月30日，世界衛(wèi)生組織宣布將新型冠狀病毒疫情列為國際關注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件。同時，我國多個城市啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應。由此，文章以為，新冠肺炎疫情可以認定為不可抗力，通俗來講，不可抗力就是指人力不可抗拒的力量，由于它獨立于人類的行為之外，并且不受當事人的意志所支配，因此法律都把它作為一項法定的免責事由。概括地講，2020年新冠肺炎疫情與2003年非典疫情在法律上應都屬不可抗力，但是針對疫情持續(xù)的期間、地域、對所涉及行業(yè)影響的不同程度等因素，其適用的情形相對而言也是不同的。

三、承租人在疫情期間要求減免租金的法律依據(jù)

根據(jù)《民法總則》第一百八十條、《合同法》第117條分別對不可抗力作出了相同的規(guī)定，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》對情勢變更做了相應的規(guī)定，筆者認為，上述兩種制度都是合同訂立以后發(fā)生無法預見、無法避免的客觀情況影響合同履行，主要區(qū)別在于情勢變更造成的結果是對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，即雖然能履行但是繼續(xù)履行會導致顯失公平，因此合同雙方應當共擔相應的風險;而不可抗力造成的結果是合同無法履行，并且基于此不履行合同無需承擔責任。那么，承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現(xiàn)疫情期間減免租金的訴求呢？此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預見”、“不能避免”，但是對合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認為都符合情勢變更制度或不可抗力制，應當根據(jù)實際情況認定應否減免相應的租金要求，但并非當然賦予當事人以"不可抗力"為由任意解除合同的權力。法院在審理涉疫情案件時，通常不會一概支持以不可抗力為由解除合同，免除債務人的責任，而是會根據(jù)疫情對涉案合同的影響來進行個案判定。

對于那些未達到令合同目的不能實現(xiàn)的程度、暫時不能履行或不能完全履行的合同，債權人要求變更合同或延期履行的，法院一般會判令當事人變更合同，延期履行或部分履行;對于那些全部不能履行的合同，或者延期履行或部分履行也不能實現(xiàn)合同目的，當事人要求解除合同的，法院才可能會判決解除合同。具體而言，應參考以下因素：

（一）若因政府及有關部門為防治疫情而采取禁止營業(yè)等行政措施直接導致合同不能履行的，那么承租人可主張此次疫情屬于不可抗力，要求適用不可抗力的法定免責制度。

（二）若疫情導致承租人占有、使用租賃物帶來的收益權能效益嚴重下降，合同繼續(xù)履行會對承租人明顯不公平，那么承租人可主張此次疫情構成情勢變更，訴請法院根據(jù)公平原則酌情減免疫情期間的租金。

所以，主張不可抗力的一方當事人還應當就不可抗力事由的發(fā)生、因果關系、是否達到合同履行不能的程度等承擔舉證責任。為此，需要收集政府發(fā)布的規(guī)范性文件、通告、權威媒體的報道等以便證明不可抗力事由的客觀存在。如此次新型冠狀病毒疫情期間，各級政府部門發(fā)布的各類防控文件等（特別是對公眾出行、生產(chǎn)、交通有較大影響的規(guī)范性文件）。此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩(wěn)定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規(guī)定，如北京市人民政府在京政發(fā)[2003]14號文中規(guī)定“商業(yè)、服務業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應規(guī)定，可予以持續(xù)關注。

四、筆者建議

在司法實踐中，不論是適用不可抗力制度還是情勢變更制度都是非常謹慎的，如果您正在或即將因新冠肺炎疫情而履約困難或無法履約，建議您先盡量通過平等協(xié)商的方式解決問題，同時保留因疫情導致不能履行合同或對履行合同造成實質影響的證據(jù)（如中國貿促會商事認證中心出具的與不可抗力相關的事實性證明、限制貨物交易、封鎖交通、停止營業(yè)的行政措施公告等）并及時采取有效措施減少損失，以應對之后不得已為之的訴訟或仲裁程序。

（吳瀧飛：廣東法制盛邦（東莞）律師事務所）