“綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易方式：理論與實現機制

彭新萬　蔡蘇

[提 要]不動產交易方式是“綠水青山就是金山銀山”相統一的重要實現形式之一。從時空關系視角重新解讀了“綠水青山”的含義，并以此為邏輯起點探究了“綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易方式。通過兩個方面進行闡述，一是原創性認為部分“綠水青山”具有顯著的“不動產”特性，以及從經濟價值角度再將”綠水青山”分為“高附加值類綠水青山”（或綜合價值）和“普通價值類綠水青山”（單一價值）兩種類型，是對“綠水青山”分類的重要補充和完善。二是從理論和實現機制層面就“綜合價值綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易方式進行了探索。

[關鍵詞]“綠水青山”;價值化;不動產屬性;不動產交易

[作者簡介]彭新萬（1969—），男，江西財經大學經濟學院教授，博士生導師，研究方向為政治經濟學、鄉村發展;蔡 蘇（1996—），女，江西財經大學經濟學院碩士研究生，研究方向為鄉村發展。（江西南昌 330013）

[基金項目]國家自然科學基金項目“農村生態產業發展的促進機制與支持政策研究”（71563015）

一、背景與問題的提出

黨的十八大以來，習近平總書記在國內外不同場合多次闡述了“綠水青山就是金山銀山” （以下簡稱“兩山”）的思想，這一思想已經成為指導我國建設生態文明的理論基礎，也體現了我國可持續發展的治國戰略。“兩山”理論的形成是一個長期的歷史過程，2005年8月15日，習近平在浙江安吉縣考察時，首次提出“兩山”的論斷，這是此論斷的發端[1]，之后有過多次的相關闡述。2017年10月18日，十九大報告提出“堅持人與自然和諧共生。建設生態文明是中華民族永續發展的千年大計，必須樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念”。[2]2017年10月24日，將“增強綠水青山就是金山銀山的意識”寫入了《中國共產黨章程（修正案）》，將建設生態文明提升為中華民族永續發展的千年大計[3]。2018年5月，全國生態環境保護大會的開展，將“兩山”列入習近平生態文明思想的六項原則[4]。作為一個十余年來特別是十八大后國家高度重視的發展戰略之一，通過自下而上和自上而下相結合的制度安排和實踐，形成了不少有價值、可推廣的實現方式，如：浙江省衢州市以維護錢塘江上游生態系統整體功能為重點，建設重要生態屏障，圍繞生態資產保值，使群眾共享綠水青山保護成果;貴州省貴陽市烏當區將大數據理念引入生態文明建設，形成生態文明建設“4G”模式，以制度創新引領生態文明建設，建立體制機制保障機制。這些是在“兩山”思想引領下的地方自覺實踐。2017年9月以來，生態環境部已命名了三批（52個地區）“兩山”實踐創新基地，作為探索“兩山”實踐路徑典型做法和經驗的重要載體。然而，從已有實踐中仍可以看出，雖然“兩山”轉化實踐取得了豐碩成果，很大程度上實現了“兩山”的統一，但是，在某些領域（或類型）的轉化不夠理想，如珍貴林木等這類“綠水青山”，而這類“綠水青山”卻又大量存在，如果無法真實地實現其價值，這就必然會從認識上造成對“兩山”理論的誤解，進而從實踐上將影響甚至妨礙生態文明建設。理論是行動的指南，因此，需要進一步深入研究相關問題。

二、現階段“綠水青山”轉化為“金山銀山”的主要方式及存在的問題

對于如何實現“綠水青山”轉化為“金山銀山”，就目前來看有三種實現方式。

一是生態資產化。生態資產化是指用自然資產負債表對綠水青山的總量進行核算，將其資產化，再對綠水青山進行產權界定，借助于價格體系與市場機制對其進行定價，通過資產化、市場化、價值化三個基本環節實現將“綠水青山”轉化為“金山銀山”。[5][6][11]

二是建立生態補償機制。生態補償是指通過建立生態建設資金安排、轉移支付（莊貴陽，2016）等生態補償制度[7]，建立資源有償使用制度、市場化多元化生態補償機制（秦昌波等，2018）[8]，實現部分綠水青山的價值。

三是生態產業化。生態產業化是實現綠水青山就是金山銀山的方式之一，是指從生態農業、生態工業、生態服務業等三方面促進經濟與生態的融合并實現兩者之間的轉化[9][10]。

目前將“綠水青山”價值資產化有不少難題。首先，在“綠水青山”核算方面。由于生態資源的多樣性和關聯性，難以對其進行明確的分類。同時，在自然資源資產負債表核算相關技術方面也不足于支持和滿足如在環境存量和流量資源的核算，目前沒有形成標準化、普遍認可的技術體系。其次，在對“綠水青山”明確產權方面，在保持生態資產的所有權不變的基礎上，如何將使用權和經營權激活進行交易是亟待解決的問題。最后，對“綠水青山”進行定價方面：一是“綠水青山”是特殊的商品，具有價格剛性和敏感性。二是非完全市場價格。綠水青山具有公共品屬性，生態資源所有權歸屬于國家和集體，容易導致價格壟斷。三是不同地區具有的自然資源具有差異，定價也存在較大的差異。這三點導致對“綠水青山”的定價變得困難。

誠然，現存的生態補償機制也存在不少問題，主要體現在：生態補償機制單一，現階段主要集中在自然保護區、重要生態功能區、礦產資源開發、流域水環境保護四個重要領域;補償標準額度較少，應以保護環境支出為下限，社會承受范圍為上限進行補償;生態補償機制主要是政府補償，輔之以市場補償。應將政府和市場并重，建立以政府為主導，以市場為主體的生態補償機制。

另外，發展生態產業同樣面臨一些困境，但其主要是產業發展問題而不是價值轉化問題，因為發展生態產業本質就是廠商決策行為，價值實現主要通過市場的供求與競爭機制來實現。如，在生態農業方面，隨著人們對生態農產品的種類和質量多樣化，對生態農產品的市場需求表現為不夠旺盛，生態農產品的流通渠道尚未完全打通。在生態工業方面，先進的科學技術、高端的科技人員和項目資金都比較缺乏。在生態服務業方面，主要以生態旅游和休閑業為主，項目拓展不夠。

三、“綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易實現方式的理論分析

當前，一些“綠水青山”不能正常轉化為“金山銀山”表面上看是實現方式的創新遇到了瓶頸，深究原因其實質是對“綠水青山”的內涵和特征、類型等缺乏時空關系的理解。

（一）時空關系視域下“綠水青山”的含義、特征和類型

1.“綠水青山”含義的拓展。總體上看，當前對“綠水青山”含義的理解較全面、也是符合實際的，反映了當前社會對“綠水青山”范疇的主要認知程度。“綠水青山”含義的界定為其轉化為“金山銀山”提供了基本的理論支持。但是，從近幾年各地方的“綠水青山”轉化為“金山銀山”的實踐上看，雖然成效顯著，促進了當地經濟發展以及增加了農民收入，然而通過分析發現，現有文獻的研究忽視了對“綠水青山”時空關系及其統一性的深度理解和剖析，由于理論研究上的“盲區”，實踐中出現了一些“轉化”盲區也就不足為怪。時空關系分析是唯物辯證法的具體化運用，從時間和空間視角進一步拓展“綠水青山”的含義并以此為基礎，能更全面且更精準地分析“綠水青山”的特征、類型和轉化為“金山銀山”的方式。

關于“綠水青山”的時空關系，從時間角度看，認為短期內，綠水青山側重存在于地表上的自然資源，而長期內側重于生態資源所帶來的生態產品和服務功能價值。另外，時間視角還包括可再生“綠水青山”形成的時間長短。從空間角度分析，基于空間共性即空間相互（正負）效應的認識，一方面進一步強調了“綠水青山”的整體性特征;另一方面，又明確了不同類型“綠水青山”（如品質、生態功能保護區或曰“紅線區”等“綠水青山”）其經濟屬性實現方式的差異性。空間視角還包括“綠水青山”空間位置的特性，即不可移動性。在“綠水青山”的含義中強調時空關系，突出了“綠水青山”的本質屬性。

2.不動產屬性是“綠水青山”的重要特征。如果強調時空關系分析“綠水青山”的特征，我們發現“綠水青山”還具有不動產的屬性。所謂不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物[11]。《擔保法》92條規定：“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上附著物。”從法律對不動產概念的界定出發，一般認為不動產有以下基本特征：一是自然特性，包括不可移動性、獨特性、異質性（位置差異、利用程度差異、權利差異）、耐久性和數量有限性;二是經濟社會特性，主要體現在價值量大、用途多樣性、外部性（涉及廣泛性）、權益受限、難以變現性和保值增值性等[12]。“綠水青山”雖然與土地等不動產的特征存在差異，如在不可移動性方面，“綠水青山”不像土地那樣是一種永久的不可移動的財產，然而其必須依賴于土地而存在，也具有不可移動性，或者說，如果在限制的時間和空間條件下發生了移動其價值遭受了損失，也稱之為不可移動，所以“綠水青山”是不動產的內容之一。關于“綠水青山”具有不動產的屬性理解，即是對“綠水青山”特征的拓展，也為創新其價值實現方式提供了理論支持，彌補了前期研究中對一些既是消耗性但自身價值又很高（特殊品質）的“綠水青山”（如珍貴樹木）在轉化為“金山銀山”實踐中缺乏指導的困境。

3.高附加價值（綜合價值）類“綠水青山”。根據上文對“綠水青山”含義和特征的再分析，即從拓展后的含義和特征出發，按照經濟價值屬性從多維價值視角進一步將綠水青山細分為“普通價值（單一價值）綠水青山”和“高附加值綠水青山”。“普通價值綠水青山”是指其價值等于生態環境所賦予綠水青山的價值，如土地資源、礦產資源等自然資源。“高附加值綠水青山”是指在普通價值基礎上因其特殊的品質（體現了特殊的時間性和空間性）而形成的遠超普通價值的價值的“綠水青山”。誠然，這種附加值不同于工業產品中的附加值，工業產品的附加值的主要內容是技術進步。但理解的邏輯卻是相同的，“高附加值”的“綠水青山”是以“綠水青山”的特質（多重使用價值轉變為價值：除生態價值外，生態產品自身的使用價值以及生態產品的品牌價值是其重要內容，如高品質林木）為核心要素，這個特質是一般的“綠水青山”所沒有的，因其特殊品質而使其價值超過生態環境所賦予的價值，比如一些生態功能保護區和生態紅線區這類無法衡量其價值的綠水青山。若將此類綠水青山轉變成金山銀山，目前所采取的方式就是生態補償機制，而其價值往往超過生態補償機制所補償的價值—附加值。因此這類綠水青山的價值應為生態補償機制所補償的部分和附加值之和，即“高附加值綠水青山”。

（二）不動產交易是實現高附加值類“綠水青山”價值的有效方式

把“高附加值綠水青山”完善成不動產商品，進入市場流通和交易，是一種將特殊品質的“綠水青山”轉變為“金山銀山”的有效方式。

1.“綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易實現方式的基本形式。目前，在不動產交易過程中會涉及很多交易方式。以房地產行業為例，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，房地產交易方式有三種：房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃。房地產轉讓是指房地產所有者將房地產買賣、贈與或其他合法方式轉讓給其他人;房地產抵押是指抵押人將自己擁有的房產以不轉移占有方式的形式向抵押權人提供債務擔保，債務人不能償還債務時，抵押權人有權將房產進行拍賣，對于拍賣所得款具有優先受償權;房屋租賃是指房屋所有者將房屋出租給他人，由承租人向其支付租金。本文所涉及的將綠水青山轉化為金山銀山的不動產交易與房地產轉讓的交易方式類似。

2.“高附加值綠水青山”采用不動產交易形式的實現依據。不動產是目前熱點話題，其各方面的制度規范逐漸完善，對不動產交易的實踐也越來越多。“高附加值綠水青山”往往是無法用現存的技術條件衡量，對其進行移動會對其經濟價值造成損失的自然資源。根據《擔保法》對不動產的解釋，可將“高附加值綠水青山”歸屬于不動產。對“高附加值綠水青山”進行不動產形式的交易的實現依據，從兩方面進行理解：一是法律依據。對于不動產交易，現有很多制度和法律對其進行規范。“高附加值綠水青山”可歸屬于不動產，適用于不動產相關法律。將“高附加值綠水青山”進行不動產形式的交易，根據《關于加快推進生態文明建設的意見》、《生態補償法》、《生態補償條例》對其進行保護和價值的估量。根據《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《中華人民共和國合同法》對其交易以及后續可能出現的糾紛進行管理與規范，保證該實現方式的可實施。二是理論依據。不動產具有兩個特性：自然特性和社會經濟特性。自然特性包括不動產的不可移動、壽命長、供給數量有限等。社會經濟特性包括不動產的經濟價值高、權益受到限制、難以變現、保值增值。“高附加值綠水青山”具備以上不動產的自然特性和社會經濟特性，可歸為不動產。因此，可對“高附加值綠水青山”采用不動產交易的形式轉化為“金山銀山”。

四、“綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易機制構建

對于“高附加值綠水青山”，目前所適用的實現方式是通過生態補償機制進行補償。如上所言，這一方式往往不能實現其真正的價值。以不動產形式對此類“綠水青山”進行交易不僅僅體現生態補償的價值，同時也體現出高附加值的部分。其實現機制如下：

（一）辦理不動產權登記證，打造不動產商品

以不動產登記管理條例為政策依據，對“高附加值綠水青山”辦理不動產權證（與房地產類似），使其成為不動產商品，進入市場進行交易，推動“高附加值綠水青山”的市場化。通過首創不動產權證，明確“高附加值綠水青山”所有權，增強其市場的流通。

（二）建立不動產交易中心

通過建立不動產交易中心，對“高附加值綠水青山”進行產品設計，整體規劃，宣傳推廣，管理銷售，使其成為成熟、可售的不動產商品。

（三）開發不動產交易系統，規范交易行為

一是通過電子商務途徑，提供交易方式。交易中心開發不動產交易系統，將不動產商品于電子交易平臺的網上商城掛牌。二是通過金融創新，與銀行合作，推動“高附加值綠水青山”批量交易，破解森林資源變現難的問題。個人或機構通過不動產交易平臺在網上商城進行按揭貸款購買，支付一定的首付款，簽訂林木購買合同，完成交易。三是通過線上線下一體化的模式，管理交易。不動產交易中心根據線上交易辦理不動產權證。以不動產交易中心為中介的不動產交易形式銷售“高附加值綠水青山”，類似于房產中介銷售房屋，使交易更便捷、更規范。

（四）建立交易、售后保障及物業管理機制

實施第三方平臺監督及地方政府監督管理、人為風控措施，使交易在法律上和流程上合法合規，保證交易的安全性。對于售后保障，買家可以長期持有，也可以將不動產權作為證券化資產進行交易隨時變現，獲得現金。或者將不動產權證作為一般抵押物以向銀行進行抵押貸款，解決臨時資金需求或提高資金使用效率。對于售后服務，交易平臺通過大數據對“高附加值綠水青山”定位共享，買家通過賬戶和編號隨時查看“高附加值綠水青山”狀態。同時，交易平臺對“高附加值綠水青山”進行物業管理，保障其完整性和安全性。

五、主要結論與研究展望

論文從時空關系視角創新性地提出了“綠水青山”的不動產屬性和普通價值（單一價值）綠水青山”與“高附加值（綜合價值）綠水青山”的分類，在此基礎上研究了高附加值類“綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易機制。本文研究顯示：第一，“綠水青山”具有不動產的屬性，“綠水青山”的不動產屬性為構建不動產交易機制提供了理論依據。第二，從生態產品價值角度還可將“綠水青山”分為普通價值和高附加值的兩種類型，此分類是對既有分類（直接價值、間接價值、潛在價值）的創新性補充，不同類型的“綠水青山”轉化為“金山銀山”的方式也因此不盡相同。第三，“綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易機制是將綜合價值高的“綠水青山”完善成不動產商品，辦理不動產權證在市場流通、交易，實現其真正價值。當前，此交易機制的構建和實踐雖然僅處于初創（探）期，但不論是從理論還是實踐上講，拓展了研究視角，豐富了現有的實現方式。假以時日，在國家、社會和公民的共同支持下，它應該能成為“綠水青山”轉化為“金山銀山”一種重要方式。

本文研究的“高附加值綠水青山”轉化為“金山銀山”的不動產交易機制還屬于初始探索階段，有許多問題需要深入研究或細化完善。如不動產權證的辦理，頒布何種不動產權證將成為亟待解決的問題，如“高附加值綠水青山”種類繁多，如何精準界定;如買方意愿不足（社會認可度不高），怎樣將這種交易普及化仍需解決;又如交易后的事項，對于交易后買方擁有商品的所有權和使用權，為使自己利益最大化而產生的濫用林木現象，需要建立責任監督機制對其進行管理和規范。

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[責任編輯：熊文瑾]