上海城投社區型租賃住宅的商業模式探索

陳曉波

摘要：自國家提出構建租購并舉的住房制度體系后，上海積極響應，在全國率先推出“租賃住房用地”作為新建租賃住宅的主要渠道。這類新建產品具有規模大、配套全、社區性、全自持的特征，故稱為社區型租賃住房。以上海城投實踐為例，對社區型租賃住宅的發展現狀進行分析，指出其盈利難點，最后總結近幾年城投對社區型租賃住宅商業模式的探索及思考。

關鍵詞：社區型租賃住宅;商業模式;上海城投

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0018-21 收稿日期：2020-04-26

2016年，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出鼓勵新建租賃住房，并將新建租賃住房納入住房發展規劃。為此，《上海市住房發展“十三五”規劃》中提出，新增加1700公頃“租賃住房用地”，占住宅用地供應面積的三分之一。2017年7月，上海在全國率先以招拍掛的形式推出“租賃住房用地”。截止到2020年2月底，上海總計成交102幅租賃住房用地，共計50家主體拿地，其中絕大部分是國企。

租賃住房用地上新建租賃住宅具有規模大、配套全、社區性、全自持的特征，被統稱為“社區型租賃住宅”。這些租賃住宅在未來三年大批人市，其中2020年預計入市1.6萬套、2021年預計人市4萬套、2022年預計入市4萬套，共計9.6萬套。這些項目的人市，將影響上海住房租賃市場的格局。

本文以上海城投為例，重點討論這類租賃住宅企業的商業模式。。上海城投是以地產業務和投資業務為主的國有控股上市公司，把積極參與租賃住宅的開發運營作為新的時代使命，至今已取得租賃住房用地7幅，共計1.6萬套，總建面達61萬平方米。

社區型租賃住房屬于創新產品，尚處于起步發展階段，目前市場上沒有成熟的項目推出，因此上海城投在開發運營這類產品時，面臨著諸多難點。

一是盈利難。我國住房租賃市場長期以來未能得到與銷售市場同等速度的發展，使得住房銷售價格一路高歌猛進，而住房租金水平增長緩慢，租金售價比（指全年租金與房屋總價的比值）常年維持在1%-2%，導致租賃住宅的資產回報率低。而重資產模式的社區型租賃住宅，由于新建比其他改造型租賃住宅前期成本投人大，導致投資回收期長。以上海城投社區型租賃住宅項目為例，其資產回報率在3%左右，低于當前利率水平，投資回收期長達30年。

二C是運營難。租賃住宅對國企精細化運營管理能力提出了極高的要求，相比國際發達國家，我國租賃住宅企業的運營能力有待進一步培育，可以通過運營成本與運營收人的比值、人房比等指標體現。美國頭部租賃企業運營成本與運營收人比為60%左右，而國內頭部租賃企業為85%左右;日本頭部企業運營的人房比為1：150，而國內大多為l：120左右。

三是定位難。相比其他類型租賃住宅，社區型租賃住宅的主力戶型面積段跨度大，戶均面積從.最小的不足30平方米，到最大的150平方米以上，這使得不同的租賃客群存在于一個社區內，提高了定位及運營的難度。如剛畢業的大學生和白領更注重性價比，家庭型客戶更注重私密性、功能性，物業服務以及教育、醫療資源配套等。

四是退出難。從國際經驗看，由于重資產型租賃住宅具有全自持不可分割的屬性，因此最好的退出方式之一是資產證券化。但當前我國發展權益型REITs仍面臨一系列問題和障礙，主要原因在于：租賃住宅的資產回報率無法滿足REITs的發行要求，當前上海租賃住宅的資產回報率在3%左右，而REITs一般要做到6%才能被市場接受;另外，我國公募REITs尚處于探索階段，目前國內類REITs標準化程度與國際實踐仍有差距，在準入條件、組織形式、治理結構、分紅比例、投資門檻以及稅收方面都還有待完善。退出難是導致租賃住宅商業模式不清晰的關鍵所在。

為了進一步明確社區型租賃住宅的商業模式，促進社區型租賃住宅可持續發展，發揮國企在租賃住宅領域的壓艙石和穩定器的作用。上海城投不斷探索，借鑒國際先進經驗，初步探索形成社區型租賃住宅的商業模式，即以現金流為核心，輕重結合、運營為王、資產為本，牢牢抓住四重價值——以提升資產價值為目標，以客戶價值為基石，以品牌價值為導向，最終實現企業價值。

1以提升資產價值為目標，運營為王，資產為本

運營為王，租賃住宅項目的核心競爭力是運營，優秀的運營管理能力對項目的增值溢價起決定作用。故上海城投成立了資產運營公司。通過打造創新、差異、全方位的租賃住宅運營管理體系，建立基于大數據分析的運營模式和智慧化信息化管理平臺，培育運營能力，提高運營效率，增加租金收入，最終提升物業資產價值。

資產為本，社區型租賃住宅商業模式的核心就是要不斷提升資產價值，最終實現退出。分析美國最大的長租公寓運營商EQR發展歷史，我們發現，持有資產并在價格周期中靈活處置資產，是公寓運營商的主要盈利模式，需要具備周期的把控能力和資產的駕馭能力。通過對周期的精準研判，結合優秀的運營能力，不斷提升資產價值;通過運用對資產的駕馭能力，高拋低吸，實現資產退出后的盈利變現。

盡管目前上海社區型租賃住宅流動性受限，但具有地產開發基因的上海城投，一直秉承運營為王，資產為本，通過不斷增強資產周期操作能力，探索資產的多種退出路徑，包括整體轉讓、發行REITs、基金等，從而未來有望實現資產的退出與盤活，增加盈利能力，形成有效的商業模式。

2以客戶價值為基石，引領新時代居住生活理念

“房子是租來的，但生活不是”，滿足租戶日益強烈的高品質居住需求，為租戶提供有品質的租房生活。這是上海城投一直堅持的以客戶價值為基石的理念。為此，上海城投主要采取了以下操作路徑：

首先，在產品定位方面。進行大量的市場調研和消費者資料整理，描繪出目標客群畫像，挖掘和尋找租戶更全面的消費畫像。根據有效的客戶畫像精準定位產品，科學設定戶型面積及配比，打造受租客歡迎的設計和裝修風格，有針對性地設置商業和公共設施配套，解決社區型租賃住宅項目定位難的問題，，