疫情下創新國有直管公房管理模式研究

王丁卉

摘要：為應對疫情沖擊，湖北省政府、武漢市政府先后發布一系列支持中小企業經營發展的措施。以武漢市某市屬傳統國有直管公房企業為例，通過對該企業傳統直管公房管理模式的現狀、疫情下企業發展面臨的困境進行總結分析，探索創新求變新路徑。

關鍵詞：疫情影響;傳統國有直管公房企業;創新路徑

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0064-67 收稿日期：2020-05-18

傳統國有直管公房是我國計劃經濟時代的產物，歷史上為實現福利分房和住房保障需要，將權屬歸政府所有的國有房產交由地方房產管理部門代為直接管理，履行出租、修繕、安全、運營等職能，承租人只需支付很低的租金便可終身享有房屋使用權。隨著武漢市體制機制改革的不斷深化，原由地方房產管理部]代管的國有直管公房逐漸演變為由各區屬房地產公司管理區屬公房和由市屬公房企業管理市屬公房（即本文研究對象）。疫情發生前，該市屬公房企業主要收益來源就是靠上門收取房屋租金。疫情發生后，因防控管制需要，為避免人員聚集和近距離接觸，收租、出租、經營等業務儼然無法正常開展，該企業生產活動受到了前所未有的沖擊，影響時間之長、范圍之廣使其不得不加快轉變現有管理模式，主動求變求新。

1傳統直管公房管理模式的現狀

1.1租金價格低廉，市場化程度不足

根據房屋權利性質可將公房分為兩權合一類和兩權分離類（如表1所示），兩權合一類是指公房產權和使用權都屬于該公房管理企業的房屋，這類公房租金含金量較高，但占比小，可通過公開招租完全市場化經營，目前月租金單價約30-90元/平方米1月。兩權分離類是指公房產權歸該公房管理企業，使用權歸承租戶的房屋，這類公房占比大，但租金含金量低，根據房屋用途又分為住宅類、機關辦公類和工商企事業類。住宅類因具有保障性住房的社會屬性，政策性較強，目前仍按照武價房字[1999]85號文相關標準計算執行，月租金單價僅約1.11元/平方米1月，遠低于市場水平。機關辦公類和工商企事業類依據相關政策標準通過協議租賃出租，月租金單價分別約5.40元/平方米1月和24.82/平方米1月，價格雖高于住宅類，但與市場行情相比仍有很大差距。

1.2收租工作困難，獲利能力較低

即使租金已如此低廉，但歷史上公房承租戶大多都是經濟條件差、無住房、受教育程度普遍不高的低收入人群，這就造成了拖欠、拒繳租金等情況頻頻發生，加上公房租金收繳并沒有嚴格的明文規定，導致收租工作困難。經營性房產整體占比小且運營管理水平較低，房屋管理人員還停留在傳統管理的慣性工作模式中，房屋出租出去后便進人了一租了事的簡單收租狀態，缺少從宏觀戰略層面對所轄房屋的長遠運營考慮，創新意識與競爭意識薄弱，房產獲利能力普遍較低。

1.3管理關系復雜，管理收益較差

公房承租戶因歷史政策紅利，租賃關系享有“終身制”，如遇房屋拆遷，還可獲得一大筆補貼。因此，承租戶極少主動退租，甚至還存在長期拖欠、拒繳租金卻霸占房屋、違規改建使用的“老賴”。國有公房企業因不具有行政執法權，對不繳納租金、違規使用的承租戶無法采取強制手段，只能通過反復溝通協商解決，情況嚴重的也只能訴諸法院，不僅耗時長占用大量資源，還影響正常工作效率。目前，住宅類和機關辦公類租金依舊維持在20世紀的物價水平，但卻占所轄公房面積的80%（如圖1所示），且公房管理企業在租金調整和征收補償上經常被相關單位以政府性資產和化解矛盾的要求做出妥協讓步，復雜的管理關系使得公房管理收益較差。

1.4公房房改不斷，管轄面積萎縮

國家1998年頒布政策允許符合條件的公房承租戶可按當時的價格水平通過房改買斷取得公房完全產權，2005年武漢市對房改價格進行過一次調增，此后就未出臺過新的房改政策，公房一直以來按照2005年的價格水平被低價出售。該公房管理企業原有90多萬平方米的公房資產，經過多年房改，目前只余50多萬平方米，未來可管轄面積還將日漸萎縮，且所轄范圍內的公房因房改逐漸呈零散星點分布，房改后的同一樓棟因產權混雜，各種矛盾聚增，管理難度加大。

1.5老舊危房增多，維修成本上升

現存公房多為上世紀建造的磚木、磚混結構，時間久遠房屋受損嚴重，老舊危房增多，安全隱患較大，隨著材料、人工費用上漲，維修改造成本不斷上升，“以租養房”的缺口不斷加大。

1.6違規轉租嚴重，存在資產流失隱患

民用承租戶的租賃關系是終身制的，其余通過公開招租、協議租賃人駐的個體經營戶或機關企事業單位簽訂的合同租賃期又都很長，公房租金與市場租金本就存在較大差距，過長的合同期又拉低了整體租金水平。一些承租戶在沒有經過公房管理企業同意的情況下，將公房承租權視為牟利工具，私自高價轉租，從中獲得高額差價，謀取不正當利益，加上依法處理違規轉租行為效果不佳，導致管理者權益得不到有效保障，各級政府作為公房實際產權人失去了大量收益，國有資產流失嚴重。

2疫情下傳統直管公房企業面臨的困境

疫情發生前，公房管理企業的傳統房管模式就已經呈現出步履維艱的現狀，疫情發生后，防控維穩的局勢還將長期持續，實營行業普遍蕭條，傳統國有直管公房企業面臨著新的發展困境。

第一，根據武漢市政府《應對疫情支持中小企業經營發展的二十一條措施》中涉及房屋租金減免的政策規定，“對承租國有資產類經營用房的中小企業，3個月房租免收、6個月房租減半”。國有公房企業在幫扶中小企業減免租金的同時，自身受到的租金損失是否有政策補貼尚不可知，且經營性房產租金是市場化的，若無補貼，則意味著國有公房企業需自行承擔本年度最少6個月的市場化租金損失，數額巨大。

第二，武漢市為恢復生產經營采取的是分級分類分時有序推進復工復產，涉及保障疫情防控、公共事業運行、農業生產必需及其他重要國計民生的企事業單位優先復工，其他服務型行業暫不確定。承租國有資產類經營用房的中小企業多為從事服務型行業的民營企業和個體工商戶，大部分還未開門營業，長時間的關門導致其現金流緊張甚至資金鏈斷裂，即使給予其租金減免的優惠，受疫情影響后續也可能無法經營，隨之而來的就是承租戶交不出租金、大量房源退租、經營業務銳減、租賃糾紛不斷、違約情況加重等風險，公房管理企業大量人力物力將被用于與生產經營無關的溝通辦商、處理矛盾糾紛、維穩求穩的工作中，整體效益產出將會變低。

第三，國有公房企業生產運營的根本就是“以租養房”，在經濟環境下行的當下，隨著在漢來漢人流量急劇減少，后續房屋市場消費需求疲軟，國有公房企業開拓市場的難度將會增加，實現國有資產保值增值的壓力更大，完成本年度的績效收人目標更為艱巨，急需通過其他創收增收渠道維持運轉經營。

3創新求變的新思路與建議

3.1爭取相關單位支持完善配套管理政策

是積極向上級單位反映尋求租金減免的政策補貼，減少因承擔損失過大而難以維持自身經營的風險。二是向相關主管部門爭取公房調租政策，使公房租金標準與當前物價水平相適應。三是現有部分公房承租戶不屬于被保障范圍但因繼承了公房使用權仍可享受低價買斷公房產權的紅利，建議與時俱進推進房改政策更新，避免使國有資產成為了個人致富的工具。四是尋求立法支持，對不按規定繳納租金、違規使用等行為以法規成文形式進行約束，加強公房管理企業的管理權限，適時允許采取強制措施，保障國有資產權益。

3.2主動與市場接軌不斷提升房產獲利能力

一是堅決摒棄傳統簡單的“一租了事、坐等收租”管理模式，房屋管理人員的工作重心要放到對所管轄承租戶的經營狀況、財務流水、信息收集上，及時掌握租戶需求動向，培養對市場變化的敏銳度，為有效管理作出信息預判、提供依據。二是市場化運營的公房必須由具備法定資質的第三方評估機構評估確定最低租金標準，而有不少老舊公房雖位于市中心，但因地處背街里弄，面積和商業價值較小，評估結果與其真實行情往往不相適應，招租出租受到了一定限制，建議這類特殊公房可由公房管理企業根據房屋實際情況采取集體評審的方式確定租金，報相關主管部門審批備案即可，減少形式束縛，主動契合市場，提高房屋利用率。

3.3有針對性的開拓市場減少房源閑置

一是疫情下武漢大量務工人員、個體經營戶外流，市場不景氣的情況下更需將開拓業務的力氣用在刀刃上。每年留漢工作創業的高校畢業生眾多，其住宿、創業辦公都需要租房，公房管理企業可順勢搶占高校市場先機，利用國企資源和名聲優勢，聯合各級政府、各高校、用人單位大力宣傳推廣公房資源。二是充分發揮存量公房資源多、成本低、盈利空間大的優勢，有條件的將部分可利用的民用、辦公類公房轉為經營性房產用于創收增收，積極謀求當前有龐大市場需求的優質經營戶進行合作，如快遞、生活超市、農副產品、藥店等。

3.4靈活處理退租轉租有效緩解疫情沖擊

疫情下國有公房企業在進行租金減免幫扶的同時，應密切關注承租戶復工復產情況，重點摸清承租戶經營動向，對意欲退租的提前做好預案，鼓勵將合同續租列為減免租金的條件之一，減少退租率。對經營不善不得不退租的特殊情形，疫情完全結束前，允許現有承租戶在合法合規經營前提下轉租或分租，將公房管理企業招租出租壓力部分轉移至承租戶身上，減少房源閑置，緩解疫情沖擊。

3.5充分利用管房優勢開拓延伸業務

一是國有公房企業以前為公房產權人代辦了大量公房權證，積累了代辦渠道資源，開通了相關辦理路徑，以此為優勢可對外拓展房屋權證代辦、政策咨詢等有償服務。二是充分挖掘自有管房維修隊伍的市場價值，向所轄住戶、其他有需求的用戶提供房屋應急維修、管道挖掘疏通等有償服務。三是國有公房企業的主業，可面向市場承接企業、單位、私人房屋的委托代管業務。四是現管公房中有不少是優保、文保建筑，歷史價值巨大，可聯合相關主管部門打造紅色文旅產業，在推廣優保、文保建筑歷史文化的同時深挖房屋經濟效益。

3.6借助外力打造公房平臺“一張網”建設

疫情下武漢市各公房管理單位的傳統業務都受到了打擊，作為公房板塊的命運共同體，市屬公房企業與各區屬房地產公司可加強合作聯系，把握國家引導國企盤活存量房產積極投人租賃市場成為房源重要供應力量的利好趨勢，積極尋求上級主管部門支持，打造武漢市首個公房資源平臺“一張網”建設，利用公房成本低、國有品牌名聲優勢，形成合力進，人市場，實現各管房單位之間、管房單位與市場之間的資源共享、互利共贏，共同應對轉型困境。

4結束語

直管公房作為國有資產管理的一種特殊形式，至今在我國經濟社會發展中仍有其存在的作用和價值。但隨著時代變化，傳統公房管理模式呈現出的種種問題表明：國有公房企業需要結合市場規律與時俱進，而疫情的發生更是一劑強有力的催化劑，敦促著國有公房企業需在危機中尋找轉機。只有不斷求變求新，才能不被淘汰，為更好地管理國有資產做出應有的貢獻。

參考文獻：

1.宋壘.國有資產管理特殊形式——“直管公房”管理之我見.財經界.2014.10

2.陳濤王品.直管公房管理困境與對策分析.住宅與房地產.2017.06

3.謝敏亞.堅持陽光操作，實施公開招租——無錫市直管非住宅公房的市場化之路.中國房地產.2017.10

4.韋性凱.探索國有直管公房管理的新路子.居舍.2020.03