地下車庫（位）權屬糾紛之案例分析

丁健　高林

摘要：地下車庫（位）在權利界定上是最不明確的一類車庫類型，在以往的訴訟中也是容易引發糾紛的案由之一。在目前全面依法治國的推進下，新時代賦予了不動產登記機構新的使命。就現如今而言，在法律對于地下車庫（位）的權屬沒有明確約定或者約定不明的情形下，如何正確的區分地下車庫（位）的權屬，做好地下車庫（位）的登記工作是登記機構目前迫切需要解決的問題。以某業委會行政訴訟案為例對地下車庫（位）的權屬糾紛問題進行分析及探討。

關鍵詞：地下車庫（位）;權屬糾紛;問題剖析;總結啟發

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0047-51 收稿日期：2020-04-20

1背景介紹

地下車庫（位）由于關涉人們的日常生活和經濟利益，其引發的糾紛是近20年來全國各地最常見的糾紛之一，也一直是社會重點和難點問題，尤其是一些老舊項目的地下車庫（位）由于時間跨度長、前后政策變化，其登記辦證在實際中的處理更為棘手。對于登記機構而言，每年因地下車庫（位）權屬糾紛而引發的與業主之間的行政訴訟案件不可枚舉，由此可見，規范地下車庫（位）的登記行為勢在必行。

本文以某業委會行政訴訟案為例，通過對該案例中涉及的地下車庫（位）登記辦證問題進行梳理與剖析，探索性地提出登記機構處理地下車庫（位）登記辦證的一些思路，以供其他登記機構進行參考。

2某業主委員會行政訴訟案經過

某購物廣場整體建筑共計7層，地上5層，地下2層，竣工日期為2004年9月。該廣場地下室1位于地下2層，用途為地下汽車庫。地下2層除地下汽車庫外，還有變配電室、水泵房等。

本案提起訴訟的緣由蓋因某業主委員會（以下簡稱業委會）認為，根據《物權法》房地一體原則，業委會在取得某廣場房屋所有權的同時，也取得了該房屋的土地使用權，而涉案地下車庫是依附于該土地的，另該地下車庫建設成本包含在房屋銷售成本內，故其所有權應屬于全體業主所有。下文將對這個案件過程進行簡單介紹。

該項目于2002年9月取得開發項目立項的批復，由某房地產開發有限公司（以下簡稱開發公司）開發建設商業用房，并予立項。該項目建設用地面積為6729.6平方米，規劃許可建設規模為23951平方米（其中地下室9143平方米）。

2017年4月20日，開發公司向不動產登記機構（以下簡稱登記機構）申請涉案地下車庫的首次登記，并于2017年4月26日進行首次登記并發布“公告”。2017年5月12日，業委會向登記機構提出書面異議，認為涉案地下車庫屬于全體業主共有，不應登記在開發公司名下。登記機構將異議內容告知開發公司，并要求開發公司進一步提供佐證材料。2017年10月，開發公司提交某會計師事務所有限公司的“審核報告”及“回函”等申請材料，用以證明涉案地下車庫面積未分攤到可售房屋面積內，建設成本不計人房屋銷售成本。2017年10月23日，登記機構經審核上述申請材料后，向開發公司頒發涉案地下車庫的《不動產權證書》。2017年10月26日，開發公司就涉案地下車庫申請換證。

2017年11月23日，因不服登記機構頒發的《不動產權證書》，業委會提出行政復議申請。經審查，復議機關認為登記機構頒發的《不動產權證書》認定事實清楚，適用依據正確，符合法定程序，遂于2018年1月10日作出《行政復議決定書》維持了登記機構的登記行政行為。因不服復議決定，業委會于2018年1月26日向人民法院提起了行政訴訟，請求判令撤銷登記機構作出的《不動產權證書》，撤銷《行政復議決定書》。

一審法院在查明事實后，認為登記機構在受理開發公司的申請資料后，根據現有證據將涉案地下車庫產權登記在開發公司名下，并無不當;認為登記機構在業委會提出“異議”但未提供相應證據材料的情況下，審核了開發公司進一步提供的佐證材料后，否決了原告業委會的異議并將登記事項及時記載于不動產登記簿，其程序并無不當;認為復議機關在法定期限內作出《行政復議決定書》，認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予維持，于2018年11月8日判決駁回了業委會的訴訟請求。2018年11月23日，業委會不服一審法院的判決，向中級人民法院就本案提起了上訴，二審法院在審理后仍舊駁回了業委會的訴訟請求并維持了原判。

3問題剖析

問題1：涉案地下車庫是否構成不動產單元，能否作為不動產登記的對象？

《無錫市不動產登記條例》（以下簡稱《無錫條例》）第23條第1款規定：“單建地下空間建設項目，可以單獨辦理建設用地使用權和房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記”。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第6章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分：（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用;（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體”。

從上述法律條文來看，符合條件的地下車庫可以作為不動產單元進行登記。本案中，涉案地下車庫能與地下2層的變配電室、水泵房等配套設施明確區分和排他使用，屬于按層區分、權屬界線封閉、可獨立使用的特定空間，具有構造與利用，上的獨立性，屬于可以登記為特定業主所有權的專有部分，可以根據登記規則申請登記。

問題2：如果可以進行登記，涉案地下車庫應登記為誰所有？本案中開發公司提供的“審核報告”及“回函”能否認定其證明效力？

該問題涉及到地下車庫的所有權歸屬問題。目前，我國對于車庫（位）歸屬問題主要有以下四種觀點：（1）小區業主所有說。該說又分為三種意見：一種意見認為，業主基于對其所購房屋的專有權，而對車庫（位）擁有共有部分持有權，車庫（位）的費用在開發商銷售商品房時已加入售房成本，由業主共同承擔;另一種意見認為，開發商在銷售商品房時應當為業主提供停車場所，作為小區的配套設施，業主享有車庫（位）的專有部分的所有權;還有一種意見認為，根據房隨地走原則，在商品房銷售完畢后，房屋所占的地下空間利用權也隨之轉移給業主，地下車庫（位）不可能脫離土地使用權單獨存在，理應隨之轉移給業主所有。（2）開發商所有說。此種觀點認為根據誰投資誰受益原則，小區業主分攤的是國有土地使用權，分攤面積僅僅限于地表的使用權，地下車庫（位）是利用該土地的地下空間而建造的，系開發商投資，且未作分攤面積分到各業主頭上，應為開發商所有，且該地下車庫（位）是具有相對獨立的封閉空間的。需補充一點，在實際中不計算容積率的地下建筑不參與土地面積分攤。（3）國家所有說，該觀點認為地下車庫（位）屬于人防工程，根據《人民防空法》相關規定，應推定為國家所有。（4）約定歸屬說。在法律沒有明確規定的前提下，遵循私法意思自治原則，地下車庫（位）歸屬應由開發商和業主通過約定來確定其歸屬。我國《物權法》第74條對于車庫（位）的歸屬作出了規定，但該條款實際上是依據其屬性將小區車庫（位）分為“建筑區劃內用于停放汽車的車位、車庫”與“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”兩大類，從而分別確立了其權屬的確認規則。這里筆者提出一個問題，雖然本文分析的案例是商場的地下車庫，能否類推適用小區地下車庫權屬劃分的規定？對該問題本文中不再開展論述，留給讀者思考。

針對本案而言，在該地下車庫建成時，該市關于商品房配套車庫（位）需到房產主管部門進行銷售備案的相關規定尚未出臺，而當時業委會與開發公司之間關于該地下車庫也無權屬約定，開發公司提供的“審核報告”及“回函”載明，涉案地下車庫未包含在可用于銷售的非住宅面積內，其建設成本也不在商業用房的銷售價格中，那么認定該車庫屬于業主所有是不合理的。此外，截至目前為止，住建部門對于商業項目并無相關公建配套的立項批文，那么我們可以推定涉案地下車庫也不屬于公建配套。綜上，該地下車庫屬于開發公司所有更為恰當。

另外，關于開發公司提供的“審核報告”及“回函”能否作為定案依據的問題，本案中，涉案地下車庫建造時，該市有關一房一價政策的相關規定尚未出臺，當時無需進行物價局備案流程，因此，認定“審核報告”及“回函”的證明效力并無不妥。然而在實際中，即便實施了一房一價政策，但由于物價局與不動產登記機構之間信息的不聯通，往往會使得某些開發商在實際銷售過程中依舊存在重復計算價格的問題，而如何彌補這一漏洞從而降低購房者的損失值得我們思考。

問題3：本案中開發公司申請涉案地下車庫所有權首次登記時提交的材料是否齊備？

關于問題3，《無錫條例》第8條第2項規定：“登記機構通過信息共享可以獲取的材料，不得要求申請人重復提供”。《不動產登記暫行條例實施細則》第35條規定：“申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：（一）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料;（二）建設工程符合規劃的材料;（三）房屋已經竣工的材料;（四）房地產調查或者測繪報告;（五）相關稅費繳納憑證;（六）其他必要材料”。本案中開發公司在申請涉案地下車庫登記時向登記機構提交了登記申請書、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、竣工驗收備案表、測繪報告及建設開發成本專項審核報告等材料，未提交稅費繳納憑證。對此，業委會認為開發公司提交材料不齊全、登記機構發證違法。就本案而言，涉案地下車庫與地上建筑同時規劃建造，從以往的登記資料中我們可以看出，相關的土地出讓金及稅費已經繳納且地上建筑早已登記發證。因此，在該地下車庫申請登記時無須重復提交稅費繳納憑證，該地下車庫發證前也不存在單獨納稅問題，這也是為了響應落實精簡行政審批事項、放管服改革的精神，進一步簡化辦證材料，加快登記，提速增效，方便群眾登記的原則。登記機構在受理開發公司申請資料后，根據現有證據將涉案地下車庫產權登記在開發公司名

問題4：登記機構能否以存在權屬爭議為由對開發公司的申請不予登記？在收到業委會的書面異議后，其要求開發公司進一步提供材料是否合理？

《不動產登記暫行條例》第22條規定：“登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規規定的;（二）存在尚未解決的權屬爭議的;（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的;（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形”。《不動產登記操作規范（試行）》第4.7.1.3規定：“公告期滿無異議的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。公告期間，當事人對公告有異議的，應當在提出異議的期限內以書面方式到不動產登記機構的辦公場所提出異議，并提供相關材料，不動產登記機構應當按下列程序處理：（一）根據現有材料異議不成立的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。（二）異議人有明確的權利主張，提供了相應的證據材料，不動產登記機構應當不予登記，并告知當事人通過訴訟、仲裁等解決權屬爭議”。《無錫條例》第55條第1、2款規定：“利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤，權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產登記簿”。第56條第1款規定：“異議申請人自異議登記之日起十五日內，未向人民法院提起訴訟的，異議登記.失效;已經提起訴訟的，應當在三日內告知登記機構”。本案中，業委會在登記公告期間提出異議，認為地下車庫應當屬于全體業主共有，但是業委會除了提交異議書之外，并未提供其他證據明確其對地下車庫擁有所有權，也未通過訴訟等方式表明雙方權屬爭議確實存在且正在通過法律途徑解決。而在實際中，登記機構對于房屋登記申請材料的審查原則是進行形式審查，而非實質審查，即審查其背后權屬糾紛問題，申請材料的真實性應由登記申請人負責，因而在開發公司依法提供相應的登記申請材料后，登記機構不能以涉案地下車庫存在權屬爭議為由對其不予登記。

4總結

4.1明確權職，嚴格規范，加強作風建設

作為登記機構，其任何一個行政行為都與群眾的利益密切相關，因此，登記機構應當更為嚴謹、規范地做出每一個行政行為，用好手中的每一分權力，每時每刻依法辦事，做到事事有法可依。同時，登記機構要加強自己的業務能力和技術本領，當群眾遇到本案中類似的情形，向登記機構提出異議或者質疑時，其應善于運用政策法規做好深人細致的宣傳解釋工作，消除困惑、理清情緒，減少對立，真正贏得群眾的理解和支持。在訴訟發生后，登記機構也要善于抓住問題的焦點，從法律層面分析自身行為是否合法合規。

4.2及時建立突發事件應急預案及預警機制

像本案中，即便是地下車庫（位）的糾紛，也關系著眾多百姓的利益，如果處理不當，很可能引起群體性突發事件。作為直接面對百姓的窗口單位，登記機構非常有必要建立相關的應急預案及預警機制，切實保障廣大人民群眾的生命與財產安全，其可以確立分級負責，逐級管理的原則，建立相應的應急小組，及時地將可能事態嚴重化的相關事項報備給政法委。同時為防患于未然，登記機構也應功在平時，不斷完善預測預警機制，定期對各種可能引發突發公共事件的預測預警信息進行綜合分析，定期組織相關的學習活動，最大程度地降低不動產登記過程中的“隱患”。

4.3進一步深思

在實際中，對于開發商和業主而言，兩者的經濟地位和能力顯然不平等，不乏有些開發商在取得地下車庫（位）的所有權后拾高車庫位的出租或者出售價格從而損害業主的權利，而業主在遇到此類情況時，方面存在維權成本高的問題，另一方面由于相關法律制度的缺失，也比較難以勝訴，業主的權利該如何得以保障和維護？筆者認為，立法上應盡快出臺更為完善的關于地下車庫（位）或者公建配套設施的相關法律法規和政策，給登記機構關于地下車庫（位）登記的合法依據，同時可通過司法解釋、地方性法規等細化地下車庫（位）登記的具體操作，使“首先滿足業主的需要”落到實處。而作為登記機構，在今后涉及到此類登記時應當更加斟酌審慎，在依法依規的情況下更好地去平衡各方利益。

參考文獻：

1.方印黃曉霞.地下車庫的法律性質、權利歸屬及爭議解決.中國不動產法研究.2017.15

2.馮婷艷.小區車庫＼車位歸屬問題探析.法制與社會.2009.03