晉中市商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀與完善建議

郭俊伯

摘要：房地產(chǎn)業(yè)對國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展特別是民生保障具有重要作用。在我國房地產(chǎn)市場普遍實行商品房預(yù)售制度的形勢下，健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金使用的監(jiān)管，已逐漸成為業(yè)內(nèi)共識。進(jìn)一步完善商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理具有十分重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售資金;監(jiān)管模式;保障

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0055-58 收稿日期：2020-05-03

商品房預(yù)售又稱作期房買賣，是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋竣工驗收和交付使用之前進(jìn)行房屋銷售的行為。通過商品房預(yù)售，可以緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足的困難，在一定程度上可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。晉中市緊鄰省會太原，區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢明顯，房地產(chǎn)業(yè)隨太原市蓬勃發(fā)展，近兩三年來，房價從4000元上漲到2019年的8000元左右，幾乎是翻了一番。房價上漲意味著預(yù)售資金的翻倍，造成了預(yù)售資金管理壓力劇增。在這種情況下，一度出現(xiàn)了預(yù)售資金挪作他用、延期交房、手續(xù)辦理延后等問題，在社會上造成了不良影響，也給房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展造成了隱患。因此，為保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，進(jìn)一步提高其拉動內(nèi)需、促進(jìn)消費的作用，建立和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度迫在眉睫。

1建立完善預(yù)售資金監(jiān)管制度的必要性

1.1有利于規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的市場行為

在晉中，相關(guān)配套文件的出臺遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是在預(yù)售資金的管理方面，傳統(tǒng)觀念把其當(dāng)作房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效源頭，但這種缺少監(jiān)管、信息不對稱的情況，對社會購房人的利益和社會公共利益存在較大隱患和風(fēng)險。從某種層面上來講，實行商品房預(yù)售制度使進(jìn)人房地產(chǎn)行業(yè)的門檻降低，一些實力不足的企業(yè)進(jìn)入該行業(yè)，破壞房地產(chǎn)行業(yè)的正常經(jīng)營秩序。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資失利，購房者和銀行都必須承擔(dān)一定的風(fēng)險后果：購房者可能無法如期收到房屋，而銀行作為開發(fā)商資金的主要來源之一，也必然會承擔(dān)極大的金融風(fēng)險。所以說，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，進(jìn)一步完善實行多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度，對規(guī)范房地產(chǎn)商的經(jīng)營行為具有十分重要的意義。

1.2有利于穩(wěn)定社會合理預(yù)期

商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。商品房預(yù)售行為是遠(yuǎn)期交貨的一種買賣行為，在預(yù)售的過程中，還不存在實物，開發(fā)商不能即時實現(xiàn)房屋的交付。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者在信息方面是不對等的，其自身就隱藏了不足與缺陷，換而言之，就是商品房預(yù)售存在一定的風(fēng)險。只有對項目工程建設(shè)的資金進(jìn)行重點監(jiān)管，保證預(yù)售資金不被挪用，能夠優(yōu)先用于工程建設(shè)，才能有效地防止因開發(fā)商運用預(yù)售資金進(jìn)行滾動開發(fā)而造成的工程爛尾、項目延期等情況，在很大程度上保障了購房人的合法權(quán)益。所以，只有建立完善的預(yù)售資金監(jiān)管體系，嚴(yán)格控制開發(fā)商對預(yù)售資金的支配，才能真正實現(xiàn)保護(hù)消費者的合法權(quán)益，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。

1.3有利于穩(wěn)定商品房價格

建立和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度將起到加強(qiáng)管理力度，控制開發(fā)節(jié)奏、資金流向及資金的流動性的作用。該制度實施后房地產(chǎn)開發(fā)商將無法再采取捂盤惜售的手段來拾高商品房價格。為了回籠資金，開發(fā)商將進(jìn)一步提高銷售數(shù)量，市場上的商品房供應(yīng)量將會隨之加大，隨著供求慢慢趨于平衡甚至供大于求的情況出現(xiàn)，房屋的價格也會逐步回落，趨于穩(wěn)定。

2晉中預(yù)售資金管理的現(xiàn)狀及存在問題

2.1資金監(jiān)管主體不明確

目前，晉中在預(yù)售資金監(jiān)管的主體上還較為混亂，全市范圍內(nèi)的監(jiān)管主體既有政府，也有銀行，還有各類型的中介機(jī)構(gòu)，但主要還是以政府住建部門為主，委托銀行代管。晉中這種監(jiān)管模式，可靠性較強(qiáng)，較為穩(wěn)定，但市場靈活性不足，很難有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)。另外，預(yù)售資金的監(jiān)管缺少一定的法律支撐，在晉中這種房地產(chǎn)快速發(fā)展的地級市，其立法權(quán)限范圍較小，立法力度和進(jìn)度較慢，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)的立法意愿還不足，導(dǎo)致預(yù)售資金的監(jiān)管主體不明確，在源頭上造成了預(yù)售資金的監(jiān)管難題。

2.2商品房的預(yù)售監(jiān)管力度不嚴(yán)

晉中預(yù)售資金監(jiān)管采用政府?dāng)M訂的范本形式，內(nèi)容簡單，權(quán)責(zé)不明確，一般對監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)利描述比較多、對義務(wù)的規(guī)定比較少，被監(jiān)管者的權(quán)利缺少相應(yīng)的責(zé)任，甚至連起碼的違約、賠償責(zé)任的承擔(dān)，在監(jiān)管協(xié)議中普遍缺少相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)條款，預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行政色彩比較濃重，內(nèi)容空泛，很大程度上阻礙了預(yù)售資金監(jiān)管行為的規(guī)范性。針對商品房預(yù)售中存在的問題，晉中已經(jīng)實行了預(yù)售商品房資金監(jiān)管，但在實際操作中還存在法律的后續(xù)保障不健全，缺少可操作性強(qiáng)的措施和舉措;監(jiān)管力度不足，對一些房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)行為，缺少強(qiáng)有力的監(jiān)管措施。

2.3資金管理較為混亂

按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，預(yù)售資金應(yīng)該用在相關(guān)工程建設(shè)中，然而實際情況卻是，大部分的房地產(chǎn)經(jīng)銷商由于資金不足等原因，將商品房的預(yù)售資金挪作他用，嚴(yán)重危害了消費者的合法權(quán)益和切身利益。而目前的法律法規(guī)，關(guān)于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體、監(jiān)管權(quán)限、監(jiān)管范疇以及法律責(zé)任等各個方面，沒有特別明確的法律依據(jù)和規(guī)定，總是依據(jù)慣例和當(dāng)前形勢，制定的一些舉措，實際操作較為混亂無序。

2.4相關(guān)法律法規(guī)還不健全

當(dāng)前，晉中的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，恒大、萬科、保利、碧桂園等國內(nèi)大型房企人駐，拾高了整個房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對一些地方小型房地產(chǎn)企業(yè)形成了很大的壓力，使其無過多閑余資金去高價爭地、搶項目，而將增大投資開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給消費者。從相關(guān)法律規(guī)定的處罰措施看，對沒有辦理登記擅自進(jìn)行商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)處罰力度明顯不足，在很大程度上帶有滯后性。此外，商品房預(yù)售要報經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核，發(fā)給《商品房銷售許可證》后才能預(yù)售。此外，在該項法律制度的整個實施過程中，相關(guān)部門沒有充分調(diào)動公眾進(jìn)行監(jiān)督。

2.5責(zé)任主體設(shè)置不夠合理

在整個商品房施工、預(yù)售的過程中，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、檢測機(jī)構(gòu)等多個部門。但在實際操作過程中，地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)商的主體責(zé)任、管理和監(jiān)管較多，而忽略了銀行、檢測機(jī)構(gòu)等部門的主體責(zé)任，這些都會對商品房預(yù)售許可存在一定的風(fēng)險。比如，晉中出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)銷售行為后，監(jiān)管部門首先是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行加監(jiān)管，而沒有對其背后的監(jiān)管主體、相關(guān)的銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)提出要求。這背后的原因，一是銀行主體由于缺乏相應(yīng)的責(zé)任規(guī)定，在開發(fā)過程中，為開發(fā)商提供虛假證明資料，幫助開發(fā)商獲取資金;一C是銀行對預(yù)售當(dāng)中產(chǎn)生的不良后果沒有做出明確的要求，建筑設(shè)計、檢測機(jī)構(gòu)、銀行等的責(zé)任不夠明晰，一定程度上導(dǎo)致了監(jiān)管資金的混亂。

3完善商品房預(yù)售資金管理的對策建議

3.1明確商品房預(yù)售資金管理主體

這種做法不但能夠提升監(jiān)管的效率，同時還能縮減監(jiān)管成本。合格的預(yù)售資金管理主體，首先應(yīng)當(dāng)熟知房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法規(guī)，快速有效的信息查詢、分析、調(diào)查，并及時與開發(fā)商、工程承包人、銀行、購房人、監(jiān)理單位等取得有效聯(lián)系和溝通，對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢有較為清晰的認(rèn)識。同時，至少應(yīng)當(dāng)具有以下五種能力：資金管理能力、財務(wù)管理能力、風(fēng)險控制能力、建設(shè)工程管理能力和責(zé)任承擔(dān)能力。基于以上分析，各主體對商品房預(yù)售款的監(jiān)管各有利弊，單一的主體很難同時具備預(yù)售資金監(jiān)管的各方面條件，多機(jī)構(gòu)聯(lián)合對預(yù)售資金監(jiān)管較為適宜。可采用政府+銀行+監(jiān)理機(jī)構(gòu)三方聯(lián)合監(jiān)管模式，以滿足監(jiān)管所需各項能力的要求，較大程度地發(fā)揮監(jiān)管效用。其中，政府作為有權(quán)威性的行政主體，可以對其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)和控制，對相關(guān)監(jiān)管進(jìn)行再次監(jiān)管。監(jiān)理機(jī)構(gòu)由于具有建筑方面的專業(yè)能力，可以對建設(shè)工程進(jìn)展情況作出較為準(zhǔn)確的評估，為預(yù)售資金的撥付提供有利的憑證。相關(guān)銀行機(jī)構(gòu)有一定的資金管理能力和財務(wù)管理能力，可以對預(yù)售資金的收存與支出做好嚴(yán)格的管理工作，并按照預(yù)售資金實用程序進(jìn)行劃撥。

3.2完善預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)配套制度

首先是監(jiān)管期限。要從所監(jiān)管項目取得銷售許可證開始。辦理商品房預(yù)售許可證前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行設(shè)立監(jiān)管專用賬戶，保證在企業(yè)售房后預(yù)售資金全額進(jìn)賬;其次是監(jiān)管范圍。應(yīng)當(dāng)包括商品房購買人在商品房竣工驗收前支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的所有資金：定金、預(yù)付款、購房款、相關(guān)貸款等;最后是預(yù)售資金的收取和使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后在網(wǎng)上簽訂和打印新建商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)一并打印新建商品房預(yù)售資金交款通知書，購房人持此將房款直接存入開發(fā)企業(yè)在商業(yè)銀行開設(shè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。商業(yè)銀行依據(jù)交款通知書收取房款并向購房人出具交款憑證，購房人憑銀行出具的交款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取票據(jù)。

3.3建立以政府為主導(dǎo)的管理模式

預(yù)售資金目前沒有統(tǒng)一的管理方式，需要盡快完善。特別是在國家層面出臺一些制度規(guī)定，將監(jiān)管權(quán)利進(jìn)行細(xì)分。首先是明確監(jiān)管主體和監(jiān)管模式，在法律上有具體而明確的規(guī)定，對交易雙方進(jìn)行約束，尤其是開發(fā)商，進(jìn)行較為嚴(yán)厲的監(jiān)管;其次是詳細(xì)規(guī)定監(jiān)管流程，從開發(fā)商獲得預(yù)售許可后的預(yù)售方案、預(yù)售資金的收取及使用流向、項目建設(shè)進(jìn)度以及商品房交付進(jìn)行整個流程的監(jiān)管;最后對違反規(guī)定的房地產(chǎn)商，在要求其承擔(dān)民事責(zé)任的同時，承擔(dān)行政責(zé)任，并將處罰結(jié)果載入企業(yè)信用檔案。同時引入第三方進(jìn)行監(jiān)管，與政府、銀行等參與預(yù)售款監(jiān)管的主體共同對預(yù)購人承擔(dān)連帶責(zé)任，防范風(fēng)險，保障預(yù)購人權(quán)利。

3.4建立開發(fā)商信用審查機(jī)制

當(dāng)前為了加快房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，普遍實行商品房預(yù)售制度，這種辦法使得一些資質(zhì)不夠、實力不強(qiáng)的房地產(chǎn)公司進(jìn)人房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)一步加大了預(yù)售資金的風(fēng)險。為了加強(qiáng)風(fēng)險防控，既要穩(wěn)定市場需求，還要保護(hù)消費者的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的信用審查機(jī)制，由房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)，對房地產(chǎn)的準(zhǔn)人進(jìn)行審查，對那些存在風(fēng)險、實力較弱的企業(yè)進(jìn)行更為嚴(yán)厲的管控，在源頭上減少預(yù)售資金風(fēng)險，對開發(fā)商的信用進(jìn)行有效的審查。