個人商業用房貸款項目準入審查建議

曹慧　林瑞杰

摘 要：個人商業用房貸款是當前商業銀行個人信貸業務中的熱點和難點，是個人信貸業務中收益較高，但是風險相對較難控制的產品。針對市場上不同類別商業用房的特點，如何做好項目準入與風險管理，是各商業銀行必須面對和研究的課題。

關鍵詞：個人商業用房貸款;合作項目;準入審查

個人住房貸款業務以其擔保可靠、收益較高、風險易控等特點，倍受商業銀行的青睞，信貸規模和效益貢獻的比重日益提高。個人商業用房貸款作為個人住房貸款業務的重要組成部分，近年來規模迅速增加。隨著宏觀經濟波動和房地產市場調控的不斷深入，以及網絡電商對商業模式的沖擊，個人商業用房貸款業務面臨的風險不斷增加。個人商業用房根據性質不同可分為住宅配套商業用房、寫字樓、商務公寓、專業市場、城市綜合體等幾類，與所處的區域經濟運行情況、交通配套情況、人口聚集度等關系密切。現筆者結合實際就在個人商業用房貸款項目的準入審查時的重點提出幾點建議。

1 住宅配套商業用房

住宅配套商業用房包括臨街住宅樓低層或裙樓的商業用房，也包括獨立修建在住宅小區外圍的獨立的多層商業用房。這類商業用房與住宅樓共同規劃建設，其開發體量在項目總體的開發體量中的占比較低，其主要功能定位于為周邊住宅小區居民提供生活配套服務。對此類商業用房的審核重點：

（1）選擇人口密集區域樓盤項目的配套商業。項目所在區域的常住人口具有一定規模，所在項目的住宅銷售順利，項目周邊學校、醫院、集貿市場等生活配套設施完備。

（2）對不同樓層及戶型結構的商業實施有差別的合作方案。住宅配套商業主要經營日常生活用品、餐飲、美容美發等與居民生活相關的內容，“臨街”、“底層”是影響其經營的重要因素。對于2樓及以上或單戶面積較大的商鋪，因市場流通能力較弱，在合作時原則上需降低貸款成數。

2 寫字樓

寫字樓受地理位置、業權狀態、硬件設施和服務水平等因素影響較大，且分為超甲級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓等不同等級。對此類商業用房的審核重點：

（1）寫字樓項目需臨近城市主要政治和經濟中心，公共交通發達，周邊商業環境和配套成熟。另外還需了解同區域內同類寫字樓的數量和經營狀況，如果同區域內的寫字樓已出現較高的空置率，則需進一步分析項目的市場前景。

（2）區別對待不同品質的寫字樓。寫字樓的建筑用材、電梯、中央空調、通訊網絡等硬件設施，以及車位配比、會務、餐飲、物業管理等商務服務能力等因素決定了寫字樓品質，不同品質的寫字樓對應不同層次的客戶。對于已落實最大業主的甲級寫字樓，其經營相對穩定可持續，合作風險相對較低。對于在配套不成熟區域開發的乙級寫字樓，由于其客戶來源不穩定，經營風險偏大。

（3）開發商不僅資金實力要雄厚，還應有較豐富的市場研究能力、產品設計能力和物業管理能力。對于股東實力較弱，或股東背景不清晰，未有寫字樓開發業績的開發商應謹慎合作。

3 商務公寓

商務公寓是物業結構類似于住宅的商業物業，單戶面積小，其用途較靈活，即可居住也可商務辦公，主要滿足短期租住和小規模的商務辦公。開發商務公寓大多是為了滿足相關規劃的要求，很少有獨立開發的商務公寓項目。對此類商業用房的審核重點：

（1）由于商務公寓的主要使用方向是個人租住、小型公司辦公等，商務公寓所在區域應具備較完善的生活和商業配套。對于單純因為規劃原因而開發的商務公寓，如所處區域為新城區，生活配套欠完善，其市場需求不旺盛，流通能力弱，不宜介入。

（2）通常情況，商務公寓在項目總體的開發體量中占比較低。開發商的實力、項目住宅部分的開發是否成功對商務公寓的開發影響較大。商務公寓的合作應遲于住宅部分的合作，在項目總體的開發進度正常、住宅部分的銷售順利的情況下，可考慮商務公寓的合作。如果住宅部分已存在銷售困難，同一樓盤內的商務公寓應暫緩合作。

4 專業市場

專業市場是以批發業務為主，集中銷售某一類商品的市場。其商業物業的專用性強，其物業價值對市場后期營運情況的依賴性較強。專業市場受區域經濟和行業發展變動的影響較大，對開發商的專業能力要求較高。對此類商業用房的審核重點：

（1）專業市場的發展需要發達的交通條件和完善的商業服務配套。主城區內或主城區外圍的專業市場具備發展的基礎條件，而對于距離主城區較遠的專業市場應審慎合作。另外政府規劃以及配套的支持政策也是專業市場發展的基礎條件，需在相關規劃和配套政策已有實質性進展后再進行合作。

（2）營運專業市場需要豐富的專業管理經驗和市場影響力。商場管理者的專業能力，對經營圈層人脈關系的熟悉程度，對專業市場的招商和后期經營至關重要。開發商如是首次從事專業市場開發，應謹慎合作。

（3）落實市場的銷售政策。由于專業性強，專業市場對入場商家有一定的限制，其銷售政策多定向為入場經營的商家。如果專業市場自營客戶比例低于50%，說明該市場得不到業內的認可，后期經營的困難較大。

5 城市綜合體

城市綜合體是包含了商業、辦公、居住、旅店、展覽等物業的綜合化項目。綜合體項目的開發體量大，對開發商的資金實力和后期營運管理能力的要求較高，一旦出現總體經營困難，甚至失敗等情況，這類房產將嚴重貶值，銀行難以單獨處置房產，銀行債權得不到有效保障。對此類商業用房的審核重點：

（1）綜合體的開發商不僅要有雄厚的實力，還應具備管理大型商場、寫字樓、酒店等商業物業經驗。對于未有成功開發類似城市綜合體經歷的開發商應審慎合作。

（2）為了保證綜合體建成后的正常營運，開發商需自持大型商場、酒店、部分寫字樓等商業物業，自持比例原則上不低于綜合體商業體量的40%。對于自持比例偏低的項目，應審慎合作。

（3）由于綜合體商業物業形態較復雜，需對合作的商業物業加以選擇，原則上選擇單戶面積不大、獨立產權、可物理分割的商業物業進行合作。