海南去地產化

陳博

等待了兩年，《海南自由貿易港建設總體方案》（以下簡稱“《自貿港總體方案》”）塵埃落定。

這份寄托了海南經濟結構轉型的文件，與房地產行業(yè)勉強掛上鉤的僅有兩個細節(jié)：一是支持住房租賃金融業(yè)務創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）;二是實現人員進出自由便利。

一位TOP5海南地區(qū)的項目銷售負責人表示，從長遠來看，《自貿港總體方案》對包括房地產在內的所有行業(yè)都是利好。未來海南房地產更適合做長期價值深耕，房企傳統(tǒng)的高周轉路徑在海南行不通。

作為海南一家本地房企的營銷負責人，林澤對房地產判斷同樣比較理性，“（方案）和房地產沒有多大關系。”

以建設自貿港為契機，兩年來，海南憑借“壯士斷腕”的決心，正經歷一場去地產化運動。全域限購和現房銷售顯示出打擊房地產市場投機、擺脫土地和房地產依賴的決心。安居型商品住房成為海南房地產換擋期內的“武器”之一。

關上了房地產大門的同時，海南也在試圖打開自貿港更廣闊的想象空間。海南的轉型不僅是突破長期以來對土地財政和房地產的自我嘗試，也為中國經濟轉型升級開啟一扇探索的大門。

限購之痛

見證過行業(yè)高光時刻，也經歷過兩年多的“苦日子”。浸淫海南房地產十多年，林澤已經養(yǎng)成習慣，每逢新政出爐，總免不了從房地產角度，將整份文件琢磨一遍。

6月1日，傳聞已久的《海南自由貿易港建設總體方案》正式發(fā)布，他照例第一時間快速瀏覽完全文。

“從頭到尾，幾乎沒有一個條款，稱得上真正利好房地產行業(yè)。”面對這份全島振奮的文件，林澤格外淡定。

變化從2018年4月22日開始。那一天，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯合下發(fā)《關于進一步穩(wěn)定房地產房地產市場的通知》，對海南房地產實施全域限購。島外投資客入瓊的路徑，迅疾而直接地被封死。

相比國內其他城市，過去的幾十年間，海南房地產市場一直都是特殊的存在。島外需求占據主導的畸形客群結構，讓這座熱帶濱海島嶼的房地產一次次裸露在聚光燈下。

如果從更為細節(jié)的角度來觀察，海南對島外購買力的依賴，過往至少遭遇三次歷史性演變：

2009年以前，海南整體商品房市場上，外地購房者占比超過85%。其中，海口以外的市縣，95%以上來自島外需求;海口的銷售中，有60%由外地人貢獻，30%-40%為本地購買力。

到了2012年，海口的客群結構進一步演化成新老海南人占據60%，外地人占40%。其他市縣，本地購房需求的占比逐漸增加到20%-30%。

島外輸入性購買力積累到一定程度后，刺激并帶動本地購買力，是海南房地產市場發(fā)展過程中逐步形成的一條主線，伴隨著他們購買面積越來越大，單價越來越高，本地剛需也從房地產中斬獲了一定的經濟收益，并轉化成樓市購買力的一份子。

基于海口教育、醫(yī)療條件為海南最優(yōu)，本地戶籍的剛需購房者基本將目光聚焦到海口區(qū)域。截至2018年“全域限購令”頒布前，海口的本地購房者已經增加到80%以上。

無論是直接依賴島外需求的模式，還是仰仗島外經濟傳導的轉型，“全域限購”落地這兩年，海南房地產市場所遭受的“殺傷力”不容小覷，這種影響也立竿見影地反映到海南官方數據中。

2017年，海南省商品房銷售額刷新歷史紀錄至2713.7億元，同比漲幅高達82.1%;但2018年，這一指標急劇下降23.2%;到了2019年，海南商品房銷售額同比繼續(xù)下降38.8%;今年前4個月，海南商品房銷售額再度萎縮45.1%至224.91億元。銷售額的同比降幅逐年擴大。

不過，購房需求的結構性演變，導致過去兩年間全域限購所帶來的打擊有所分化。影響最大的，當屬海口以外的18個市縣。

“全域限購后，其他市縣的新盤市場上，幾乎沒有多少符合條件的購房者，銷售量和銷售額萎縮至不到以前的30%。”林澤舉了個例子稱，文昌市在2017年市場最高潮時，一年銷售面積可以達到80萬平方米左右，2019年連10萬平方米的成交都達不到，這一數字相當于內地一個項目的體量。

海南省統(tǒng)計局的數據顯示，2020年前四個月，19個市縣中，銷售面積不足1萬平方米的有9個市縣;銷售額不足億元的有8個市縣，大部分都集中在海南中部和西部地區(qū)。

“海南周邊的這些房地產老板，現在過著多么煎熬的日子。”身為地產圈的一員，林澤感觸頗深。

相比之下，占據海南島三分之二銷售面積的海口市，此前兩年間，由于多個項目處于清算階段，整體經濟還在慣性發(fā)展，加上這一輪本地購買力的釋放尚未結束，當地房地產市場短期內還處于向上的態(tài)勢。

2019年，海口市全年銷售面積達到440.56萬平方米，同比上漲12%;銷售額約677.8億元，同比上漲30.2%。

但最新數據顯示，2020年前4個月，海口的銷售面積為87.71萬平方米，同比下降25.5%;銷售額為135.75億元，同比也下滑24%。

2018年8月，為了穩(wěn)定海口房地產市場，海口市住建局、物價局曾在約談多家開發(fā)商后，將海口商品房備案價控制在17300元/平方米以內。

據了解，今年3月后，海口限價令已經解除。“現在除非市區(qū)的少量優(yōu)質學區(qū)房項目，價格還能賣到1.73萬元/平方米。像海口西海岸、觀瀾湖片區(qū)的一些新房，單價已經下降到1.1萬-1.3萬元/平方米了。”一家海南房企的營銷總透露。

下行通道的“槍聲”全面打響，“這意味著全域限購落地兩年后，政策的威力終于全部體現出來了。”林澤表示。

事實上，海南調控的腳步還未因此停下。最新一個措施是，3月8日起，嚴格執(zhí)行本地居民多套住房限購政策，對在本省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居房與商品房。

海南的限購，再次從非本島戶籍購房者升級至本地中高端收入客群。“這相當于將這座城市里最具備購買能力的一批需求扼殺在搖籃中，本來本地市場的容量已經在萎縮，政府出臺這一條款，肯定會導致市場進一步縮小。”海口市房地產業(yè)協(xié)會秘書長王路稱。

人才新政的“口子”

限購政策的持續(xù)加碼，徹底關閉了島外購房者通往海南房地產的閘門。取而代之的是，兩年來，海南省政府正在不遺余力的引進各類人才。

2018年6月，《百萬人才進海南行動計劃（2018-2025年）》的正式執(zhí)行是一個開端;此后，海南陸續(xù)出臺了《海口引進人才住房保障實施細則》、《關于進一步完善人才購房政策的補充通知》、《三亞市人才住房保障實施細則》、《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》等一系列配套通知及細則，基本取消全省（除三沙外）落戶限制。

根據克而瑞研究中心統(tǒng)計，海南針對人才引入政策以及更新頻次，遠遠高于一般地區(qū)，幾乎每一個季度就會有一次較大幅度的調整。

盡管海南省委宣傳部副部長張懷海年初還強調，建設海南自貿港，人才是戰(zhàn)略性資源、決定性因素。為進一步打造人才集聚的良好政策環(huán)境，吸引各類人才來瓊發(fā)展，海南著力實行更加積極、更加開放、更加有效的人才政策。但這依然被更多輿論視角解讀為有針對性撕開了全域限購的一道口子。

而此次的《自貿港總體方案》，涉及39條制度設計，其中與房地產聯系頗為緊密的一項也體現在人員進出自由便利上。根據自貿港發(fā)展需要，海南針對高端產業(yè)人才，實行更加開放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全風險隱患的前提下，實行更加便利的出入境管理政策。

細化來看，一方面，海南將深化戶籍制度改革，進一步放寬戶口遷移政策;另一方面，從稅收層面對部分人才實施優(yōu)惠政策，優(yōu)惠模式與力度均是國內首創(chuàng)。

2025年之前，對在自貿港工作的高端人才和緊缺人才，其個人所得稅實際稅負超過15%的部分，海南將予以免征;2035年之前，對一個納稅年度內在海南自由貿易港累計居住滿183天的個人，其取得來源自貿港范圍內的綜合所得和經營所得，按照3%、10%、15%三檔超額累進稅率征收個人所得稅。

“現在上海新片區(qū)、深圳前海的稅收優(yōu)惠政策都是針對境外人才，所得稅參照香港和新加坡，多余部分退稅。而海南提到的這部分個人所得稅優(yōu)惠政策，境內與境外人才均可享受，這將大大提升海南未來吸附人才的能力。”麥哲中國創(chuàng)始人楊東表示。

在全域限購的“緊箍咒”之下，島外投資客與候鳥人群的準入遭遇層層壁壘。落戶門檻的降低，一定程度上相當于局部變相放開了限購的約束。

但林澤更關注的是另外一組數據：僅2019年一年，杭州常住人口1036萬人，比上年增長55.4萬人;全市戶籍人口795.4萬，同比增加21.3萬人。

而同期海南的常住人口944.72萬人，比上年增加10.4萬人;戶籍人口數據目前尚未公開。按照此前官方數據，2018年海南戶籍人口為925.10萬人，年均增加10.09萬人。

“海南自貿港的發(fā)展定位已經探索了兩年，但這個階段，海南一個省份的人口機械遷入速度，遠比杭州、南京等新一線城市緩慢。”林澤說。

以往，海南樓市作為一個外向型市場，以旅游度假、養(yǎng)老置業(yè)作為導向，更多依托東三省、京津冀地區(qū)的候鳥型人群置業(yè)。如今，在去地產化的途中，海南尚未找到一個新的增長動能來替代房地產，“人才導入一定要以就業(yè)為前提。如果就業(yè)沒起色，就談不上大批量的人才引進;如果人才引進只是微量，就沒有辦法真正改變本地的經濟發(fā)展能力。”人才新政能否對海南房地產市場產生刺激，林澤已不抱太多希望。

房企的陣痛

海南樓市的下行壓力，第一時間傳導至企業(yè)層面，伴隨而去的是一輪殘酷的洗牌與出清大戰(zhàn)。但橫亙在海南開發(fā)商面前的陣痛，不止于此。

3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》（以下簡稱“《通知》”）。

除卻上文提到的本地多套限購政策之外，“新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度”，是這份《通知》的更大一個亮點，海南因此成為全國首個實行現房銷售制度的省份。

在諸多海南房地產人士眼中，《通知》更宏觀的意義在于，海南政府再次在關鍵節(jié)點明確表露態(tài)度——下定決心進行產業(yè)結構轉型，不會再將房地產開發(fā)作為支撐經濟的主要產業(yè)。

這份《通知》之于此次《自貿港總體方案》，還是一塊奠基石。“某種層面上，政府趁早將房地產市場的預期壓制下來，也是為后續(xù)自貿港方案以及利好政策的釋放提前做了一個對沖動作。”王路表示。

相比購房端各種政策引發(fā)的市場躁動，房地產供應端釋放出來的收緊信號，更向諸多布局海南的開發(fā)商敲響了警鐘。從此，海南房地產開發(fā)的門檻只高不低，現售制之下，高周轉與高杠桿模式已經走不通，只有綜合實力足夠強的開發(fā)商才有機會進入賽道。

按照最初的預售制度，房企在海南拿地之后，從開工建設到獲批預售證，正常大概需要9個月。不過，2016年8月，海南省就提出要求，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

2016年底，海南省又進一步強調實行商品住宅規(guī)劃報建總量調控。自此，海南一個項目的開發(fā)全流程中，從土地、規(guī)劃、報建到預售申請等各個審批環(huán)節(jié)均受到不同程度的限制。

現售制度公開之前，實際上，海南房企開發(fā)一個項目，從拿地到入市普遍超過9個月。如果再加上銀行放款節(jié)奏，預售款三方監(jiān)管專用賬戶的申請及審批流程，預售制之下，海南一個項目的回款時間將近一年。

王路說，一旦開啟現售制，開發(fā)商的資金周轉周期至少要增加半年到一年。從另一個側面估算，房企在海南布局一個項目，將需要經歷1.5-2年才能實現回款;原本介于15%-20%區(qū)間的資金成本，也翻倍至30%-40%。

慘烈的現實之下，沒有一家開發(fā)商能獨善其身。

2018年以前，海南省對房地產的依賴較大，各大房企爭先恐后來到這座海島“跑馬圈地”，雅居樂、富力、融創(chuàng)、碧桂園等開發(fā)商重倉押注。

2017年海南全省固定資產投資（不含農戶）完成4125.40億元，比上年增長10.1%。其中房地產開發(fā)完成投資就達到2053.11億元，增長14.9%，占據了半壁江山。

但2018、2019兩年，海南固定資產投資連年下降，房地產開發(fā)投資同比降幅從16.5%擴大至22.1%。今年前4個月，海南省房地產開發(fā)投資291.78億元，同比下降18.6%;其中，住宅開發(fā)投資225.19億元，同比下降20.2%。

從新開工房屋面積指標，也可以一窺海南房企近兩年的市場信心——2018年，海南全省新開工房屋面積1944.64萬平方米;2019年，海南全省新開工房屋面積進一步減少至1219.56萬平方米，同比降幅37.3%。今年1-4月，新開工面積僅185.59萬平方米。

“沒有那么多的銷售量，我們也只好縮減開工和預售面積進行應對。”按照林澤的預判，目前海南的房地產調控基本已經到頂。“但不排除，一旦市場脫離預期，相關部門還可以使出一個‘大殺招，全國房地產稅先行試點。”

據悉，2017-2019年三年間，海南多份房地產文件里提到“長效機制”時，都陸續(xù)對這一條款吹過風，但今年關于“房地產稅先行”的說法，暫時銷聲匿跡”了。

去地產化后

以房地產作為經濟發(fā)展的主業(yè)絕非長久之計，海南省相比其他各大省份更加深諳此理。如何在往日高速的房地產行業(yè)中實現安全換擋，這一次，安居房被祭出來，作為解決住房需求與房價高漲矛盾的一張“王牌”。

海南省為房地產業(yè)轉型量身打造的最新思路是，短期內，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經營性房地產或租賃住房。下一步，加快發(fā)展旅游地產、商業(yè)地產;繼續(xù)實施棚戶區(qū)改造和大力推進老舊小區(qū)改造，滿足改善性住房需求;有序實施引進人才住房保障。

4月底，海南宣布，將在海口、三亞、儋州、五指山、定安和陵水6個市縣開展安居型商品住房建設試點。明年，在總結試點經驗的基礎上，全省全面實施安居型商品住房建設。

更具象的一系列落地動作正密集排布：5月底的兩會上，海口市提到，初定秀英區(qū)藥谷人才公寓和美蘭區(qū)下洋瓦灶片區(qū)棚改安置房項目兩個項目，開工建設安居型商品住房5000套。

首批安居型商品住房面向的重點對象也已敲定，通過建設安居房方式，在全省實施基層教育衛(wèi)生人員住房保障專項計劃，利用三年左右時間基本解決全省基層教師和醫(yī)務人員住房問題。

與海南原經濟適用住房和限價商品住房等保障性住房相比，安居型商品住房在一定年限內實行封閉流轉機制，且上市交易增值收益須與政府分成。

政府主要在土地方面進行讓利，安居房的銷售價格明顯低于同區(qū)域同品質市場均價;在實施建設方面，更加側重于政府主導、市場化運作;在開發(fā)方式上，鼓勵房企積極參與，鼓勵利用存量商品住宅用地建設或將存量商品住宅進行轉化。

“開展安居型商品住房建設試點，不會沖擊整個房地產市場。”在4月底的新聞發(fā)布會上，海南省住房城鄉(xiāng)建設廳總工程師林詩輝稱，開展安居型商品住房建設試點，一方面可以滿足本地居民家庭和引進人才的基本住房需求，另一方面可以有效穩(wěn)定市場預期，平抑市場價格，促進市場穩(wěn)定，進而促進房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

“刮骨療傷”之余，擺在海南島面前一道迫切的命題，是如何擺脫對土地財政的依賴，構建新型產業(yè)發(fā)展模式，逐步完成經濟增長的新舊動能轉換。

海南島已經在行動。按照王路的分析，目前，海南已經形成五個較大的產業(yè)集群——

作為基礎最好的一大產業(yè)，去年，海南旅游業(yè)總收入已經達到1057.8億元，同比增長11.3%。全年接待游客8311.2萬人次，同比增長9%;互聯網產業(yè)是近兩年海南發(fā)展最迅猛的產業(yè)之一，2018年達到了600億元的規(guī)模;此次《自貿港總體方案》提到的零關稅制度，現代物流產業(yè)將是后期非常重要的一個受益產業(yè);去年4月，招商蛇口與三亞市人民政府、海南省發(fā)展控股有限公司簽署了三亞深海科技城項目合作協(xié)議，將打造海洋產業(yè)發(fā)展閉環(huán);早從2018年起，“大三亞”經濟圈的各市縣，正通過發(fā)展規(guī)模化產業(yè)化農業(yè)、做強做優(yōu)農業(yè)品牌、扶持本土農民企業(yè)、引進科研機構等舉措，全方位打造“大三亞”熱帶特色高效農業(yè)王牌。

“這五大產業(yè)均是海南去地產化之后重要的經濟抓手。”王路表示。

而自貿港頂層設計的出爐，更是讓海南在制度創(chuàng)新高地上，擁有更多新的發(fā)展機遇與增長點。

在王路看來，海南最大的產業(yè)空間應該聚焦在金融領域。自貿港最大的突圍，無論是投資自由便利也好，貿易自由便利也好，這些首先都來自于金融，金融行業(yè)應該成為自貿港政策下海南最早開放且有巨大發(fā)展空間的行業(yè)。

方案中另一項備受關注的細節(jié)是支持發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）。過往，受制于本土企業(yè)、市場主體和人口數量不足，海南發(fā)展商業(yè)物業(yè)是一件頗為頭疼的事。但伴隨著海南整體產業(yè)結構性調整，人口和企業(yè)逐漸增加，未來一旦出現經營優(yōu)良的商業(yè)物業(yè)，REITs將從金融層面上為這類業(yè)態(tài)打開一個很好的投融管退通道。（文章來源：經濟觀察報）